Se stai leggendo questo articolo è probabilmente perché hai un alloggio inutilizzato e ti stai chiedendo come  farlo fruttare. Forse sei anche preoccupato dagli affitti tradizionali per paura di imbatterti in inquilini che non pagano o ti danneggino l’immobile.
Ebbene, la buona notizia è che sei nel posto giusto!

 

In questo articolo parleremo proprio di come affittare casa per brevi periodi, e ti metteremo a disposizione una guida completa alla locazione turistica!

Tutto quello che leggerai è frutto della nostra esperienza sul campo di gestione appartamenti in affitto breve, e crediamo quindi ti possa fornire un valido aiuto pratico.

Scopriremo in cosa consiste l’affitto turistico inferiore a 30 giorni e quando conviene affittare. Analizzeremo come affittare la propria casa con Airbnb o Booking senza stress e con consapevolezza, e infine daremo una soluzione a chi vuole entrare nel mondo degli affitti brevi ma non ha tempo o vive lontano, spiegando il nostro servizio Turidea.

E’ il momento di iniziare, quindi prenditi qualche minuto e mettiti comodo… si parte!

Come affittare casa: funzionamento degli affitti brevi

Nel nostro lavoro di gestione appartamenti in affitto ci rendiamo spesso conto che c’è tanta curiosità attorno al mondo degli affitti brevi, ma in pochi conoscono realmente i vantaggi e svantaggi di questa modalità. Per capire come affittare casa in modo proficuo bisogna prima conoscere le regole del gioco.

Ebbene, la locazione breve (anche detta “turistica”), è un tipo di affitto della durata inferiore a 30 giorni, tra due persone fisiche che svolgono questa attività in maniera non imprenditoriale, vale a dire per un periodo inferiore all’anno e saltuario.

Il requisito di non imprenditorialità permette di affittare casa per brevi periodi senza l’apertura della partita IVA. Oltre ciò va detto che il contratto affitto breve non va registrato: questo permette di risparmiare costi (bolli, tasse di registro, tasse di chiusura ecc) e perdite di tempo che altrimenti sarebbero necessari.

 

Per promuovere il proprio alloggio ci si appoggia solitamente ad agenzie di intermediazione online come Airbnb… ma affittare la propria casa con Airbnb conviene realmente?

In base alla nostra esperienza abbiamo notato che dipende dai seguenti fattori:

  1. Posizione. Non è fondamentale trovarsi in centro storico, i punti di interesse sono molteplici: fiere, ospedali, laghi, parchi naturali, stazioni, aeroporti, svincoli autostradali.
  2. Stato dell’alloggio: un alloggio rifinito ottiene recensioni migliori, ma non sono necessarie grandi spese di ristrutturazione. In Turidea ad esempio, assistiamo i proprietari con professionisti dell’home staging, in grado di valorizzare l’alloggio con una spesa minima.
  3. Posti letto offerti: più ospiti si possono accogliere più si riduce la concorrenza per gruppi numerosi.
  4. Tipo di gestione: questo è forse il punto più importante. Quello che fa realmente la differenza tra il rendimento di una struttura e l’altra è la professionalità e la competenza con cui ci si approccia. Gestire un appartamento in affitto breve è come possedere una struttura ricettiva: se non si ha molto tempo da dedicare (e voglia di approfondire il settore) allora meglio farsi aiutare da un professionista, o i risultati saranno deludenti.

 

 

Affitti brevi di natura turistica: vantaggi e svantaggi.

Il grande successo degli affitti brevi di natura turistica negli ultimi anni è legato a una serie di vantaggi:

  • Garanzia dei pagamenti: gli ospiti pagano ancora prima di arrivare, annullando ogni rischio di morosità che si ha con gli affitti tradizionali;
  • Flessibilità: molto apprezzata è la possibilità di utilizzare l’appartamento quando si vuole per se stessi, bloccando determinate date e lasciandone disponibili altre;
  • Maggior controllo: l’appartamento viene controllato e pulito di frequente. Questo permette di avere maggior controllo sull’alloggio.
  • Maggiori guadagni. In molti casi la locazione turistica consente guadagni superiori all’affitto tradizionale.

A fronte di tutti questi vantaggi c’è però una criticità da tenere bene a mente. Gestire un alloggio in questa modalità è molto impegnativo, e richiede tempo e presenza costante, ogni giorno della settimana week end compresi. Se pensi di non avere abbastanza tempo o vivi lontano, allora meglio farti aiutare da un professionista. Nell’ultimo paragrafo di questo articolo ti diamo qualche soluzione in merito!

 

Locazioni brevi: adempimenti e tasse

Spesso i proprietari che ci contattano per la gestione del proprio alloggio ci interrogano su quali siano gli adempimenti da rispettare nelle locazioni brevi, e su come funziona la tassazione.

Il primo passo è informarsi presso il proprio comune su quali siano le procedure per chi intende affittare in questa modalità. Niente paura, di solito si tratta di pochi semplici passaggi, ma ti consigliamo di chiedere allo sportello unico delle attività produttive (SUAP) del tuo municipio per maggiori informazioni.

 

Ottenuto il permesso, dovrai recarti alla questura e richiedere i dati di accesso al portale alloggiati web per inserire le “schedine alloggiati”, ovvero i dati identificativi degli ospiti che avrai.

Infine il SUAP dovrebbe anche comunicarti come inserire gli estremi dei turisti anche nel sistema statistico regionale. A questo punto dovresti essere pronto per affittare, ricordandoti di incassare la tassa di soggiorno se richiesta!

 

E come funziona con le tasse?

Ci sono due opzioni disponibili: la prima è pagare la cedolare secca del 21% sul ricavato (si tratta della scelta più frequente) la seconda è accumulare la nuova rendita agli altri redditi e assoggettare tutto al regime IRPEF. Dato che gli scaglioni IRPEF variano dal 23% al 43%, è chiaro che ti converrà scegliere questa tipologia solo se disponi di deduzioni tali che facciano scendere di molto la base imponibile. Queste sono comunque considerazioni che farà il tuo fiscalista.

 

La comunicazione alla questura tramite alloggiati web

Ogni volta che ospiterai dei visitatori dovrai prendere nota dei loro documenti personali. Tali dati, per evitare sanzioni, andranno inseriti sul portale alloggiati web della Polizia di Stato entro 48 ore dal loro arrivo, o entro 24 ore se la permanenza è di 1 giorno.
Le credenziali di accesso ti verranno fornite dalla questura della tua città dopo aver mostrato il permesso rilasciato dal SUAP: ci potrebbe volere qualche giorno.

 

Prima di poter effettivamente utilizzare il portale dovrai installare i certificati. Si tratta di una procedura informatica che nel nostro lavoro di gestione facciamo per conto del proprietario, ma non è particolarmente complessa: bisognerà seguire passo a passo le guide di configurazione fornite in base al browser che si intende utilizzare (chrome o firefox).

 

Contratto affitto breve: modello e importanza

Abbiamo detto che affittare casa per brevi periodi non richiede la registrazione di un contratto. Tuttavia, anche se non è necessario registrarlo, in base alla nostra esperienza di gestione affitti brevi ti suggeriamo caldamente di redigerne uno, e predisporre un modello contratto affitto breve da utilizzare per ogni ospite.

 

Il motivo è semplice: questo documento ti permetterà di essere più tutelato in caso nel caso di problemi con l’inquilino. Potrai scrivere ad esempio che nell’abitazione ci sono elettrodomestici perfettamente funzionanti e che l’ospite si impegna a rispettarli. In caso di danni più importanti invece (ipotesi comunque rara), avere un contratto faciliterà il recupero del denaro da parte delle assicurazioni.

 

Come gestire appartamenti in affitto: qualche consiglio

Dato che ci capita anche di fornire consulenze mirate ad host che hanno iniziato ma non ottengono i risultati sperati, ci sentiamo di dare qualche consiglio di massima per affittare casa per brevi periodi in maniera intelligente.

 

  1. Disporre di molto tempo. Spesso chi si avvicina a questo settore lo fa con leggerezza, ma la concorrenza è tanta e per ottenere risultati interessanti è fondamentale avere un approccio professionale, consapevole ed avere molto tempo a disposizione. Può esserci un guasto la domenica, gli ospiti possono rimanere chiusi fuori mentre sei a lavoro ecc. O hai molto tempo, o meglio rivolgerti ad un professionista.
  2. Preparare un annuncio ad effetto. Il tuo alloggio sarà in mezzo ad una moltitudine di abitazioni simili. Studiare e conoscere le giuste strategie di scrittura ti permetterà di migliorare il rendimento. Un esempio è quello di dare un tocco emotivo alla descrizione: fai trasparire profumi e sensazioni, come se l’ospite fosse già li!
  3. Conoscere la normativa. Capire come gestire appartamenti in affitto breve non sempre è facile dato che la legge cambia da regione a regione. In caso di dubbi, affidati ad un esperto che ti sappia giudare.
  4. Rapidità e presenza. Essere rapidi a rispondere alle richieste e gentili a fornire tutte le indicazioni ti permetterà di migliorare le recensioni e aumentare le prenotazioni.
  5. Pulizie impeccabili. Le pulizie sono fondamentali e non si può risparmiare su questo aspetto: è per questo che in Turidea ci riferiamo solo a professionisti specializzati.
  6. Controllo. Se possibile, controllare l’appartamento appena l’ospite sen’è andato, o poco prima della partenza.

E cosa fare se sai già che non avrai modo di dedicare il giusto tempo? Ne parliamo nel prossimo paragrafo.

 

Non hai tempo o vivi lontano? La soluzione Turidea

Se affittare casa per brevi periodi ti interessa ma vivi lontano o sai già che non potrai dedicare il giusto tempo a questa attività, il nostro servizio ti può dare una mano.

Ci occupiamo proprio di gestione appartamenti in affitto breve, ed aiutiamo il proprietario a far fruttare il suo appartamento alleggerendolo dalle specifiche attività che non può seguire, fino a proporre un vero e proprio servizio “chiavi in mano”.

 

Penseremo a tutto noi: pratiche burocratiche di inizio attività, gestione pulizie e manutenzioni, pubblicazione degli annunci sui migliori portali, gestione prezzi e calendari, assistenza all’ospite ecc.
Se sei interessato ad approfondire l’argomento, contattaci senza impegno per una chiacchierata: saremo felici di analizzare la tua personale situazione e suggerirti la soluzione più adatta.

Navigando dal menù in alto, potrai approfondire i nostri servizi!

Speriamo davvero che questa guida ti abbia dato spunti interessanti e informazioni utili! Alla prossima!

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