Con l’avvento del coronavirus, molti proprietari si sono chiesti se valga la pena valutare locazioni di durata maggiore, magari di qualche mese. Si tratta di una considerazione ancora in corso per molti. E’ realmente un ipotesi su cui conviene ragionare.

 

Oggi proveremo ad approfondire l’argomento, cercando di capire cosa significa affittare su Airbnb per lunghi periodi, ma anche i vantaggi e le criticità. Cercheremo di capire quando conviene farlo e quando no, cercando di sviluppare una visione critica basata sui fatti e non sulle sensazioni.

 

Gestendo appartamenti, e facendo consulenza ai proprietari con corsi di formazione, ci siamo fatti un’idea sull’argomento che ci fa piacere condividere con te! Se sei curioso dunque, non ti resta che ritagliarti qualche minuto e leggere questo articolo fino in fondo. Sentiti libero di commentare con domande o curiosità! Bene, iniziamo!

Cosa sono gli affitti per lunghi periodi

locazione per periodi lunghiPer prima cosa, dobbiamo capire cosa si intende per affitti di lungo periodo. I privati che affittano con Airbnb, Booking, e in generale portali di prenotazione online, solitamente utilizzano i cosiddetti “affitti brevi”, ovvero soggiorni di durata massima di 30 notti, che possono contare su notevoli agevolazioni (non serve ad esempio registrare il contratto e sostenere i relativi costi). Gli affitti brevi hanno reagito bene al lockdown da COVID-19, ma nonostante ciò, alcuni si sono chiesti se sia conveniente optare temporaneamente per affitti un po’ più lunghi, ovvero di qualche mese.
Può realmente convenire oppure no? Chiaramente la risposta è che dipende dalla situazione. C’è un modo per capirlo? Proviamo a fare qualche ragionamento.

 

Come valutare la convenienza

Come spieghiamo nei nostri corsi di formazione personalizzati per host, la scelta su cosa conviene fare varia di caso in caso in base alla propria situazione.
Due fattori sono determinanti: il tasso di occupazione previsto, e il prezzo medio stimato. Quando si affitta per brevi periodi, ad esempio per una settimana, il prezzo a notte è molto più alto di quello che si farebbe pagare ad un inquilino che rimane stabile per diversi mesi o anni.

 

In generale, più si va verso soggiorni lunghi, più bisogna riconoscere uno sconto all’ospite. Ad esempio, potresti offrire un 20% di sconto a chi prenota per una settimana, o ancora di più a chi rimane un mese. Per capire cosa conviene fare, bisogna confrontare il rendimento che avresti affittando per brevi periodi ad un prezzo più alto ma non tutti i giorni, con la rendita di un affitto più basso ma continuativo. Non è tutto qui, perché non è solo un discorso economico. Ci sono delle considerazioni che conviene fare sulle due diverse tipologie di affitto. Guardiamo i vantaggi e gli svantaggi i uno o dell’altro metodo!

 

I vantaggi degli affitti più lunghi

Affittare per periodi più lunghi può portare con sé dei vantaggi. Eccone alcuni.

 

Meno costi di controllo/spese

Ci sono dei costi che sono legati al numero di soggiorni, e che aumentano quindi all’aumentare di questi ultimi. Facciamo un esempio. Per ogni prenotazione dovrai accogliere l’ospite, spiegargli come funziona l’alloggio, registrare i documenti, e poi anche controllare l’appartamento al check-out. Queste sono attività che si moltiplicano se ospiti tante persone diverse. Al contrario, se accogli un solo guest per tutto il periodo, perderai meno tempo in questo senso.

 

Maggiore tasso di occupazione.

Affittare su Airbnb per lunghi periodi significa anche avere la garanzia di un’occupazione piena per un certo numero di mesi, senza “buchi vuoti” tra un soggiorno e l’altro. Questo ci porta dritti al prossimo vantaggio!

 

Minori rischi.
Poter contare su una permanenza duratura significa non correre il rischio di lasciare sfitto l’appartamento. Le prenotazioni possono arrivare anche all’ultimo minuto, ma fino a quel momento non si ha alcuna certezza, né sulle notti prenotate né sull’importo della prenotazione. Potresti infatti essere portato a fare degli sconti last minute pur di riempire l’alloggio. Una lunga permanenza invece, ti da un’idea più precisa dell’importo che riceverai nei prossimi mesi.

 

Svantaggi da considerare

affittare per lunghi periodiNon sono tutte rose e fiori. Scegliere una modalità di locazione di durata maggiore porta con sé delle criticità non da poco delle quali bisogna tenere conto. Analizziamole con cura.

 

Maggiori costi contrattuali e burocratici.
Uscire dal sentiero degli affitti brevi significa avere l’obbligo di registrazione del contratto. Questo, oltre al tempo necessario a sbrigare le faccende burocratiche presso l’agenzia delle entrate, richiede il pagamento di determinante imposte. Quali? Beh, innanzitutto le copie originali del contratto vanno consegnate accompagnate da una marca da bollo da 16€ ogni 100 righe o 4 pagine. C’è poi l’imposta di registro, che è il 2% del canone annuo pattuito, con un minimo di 67€. Anche la risoluzione è soggetta a imposta di registro, con altri 67€.

 

 

Prezzi giornalieri bassi.
Bisogna poi considerare che il prezzo giornaliero applicato in soggiorni lunghi alcuni mesi, è ben più basso di una permanenza turistica breve. Può essere del 40-50% inferiore, o anche meno.

 

Rischi legati all’evoluzione del mercato.
Cosa succederebbe se la domanda turistica crescesse nei mesi successivi? Un miglioramento della situazione generale non potrebbe essere sfruttato se ormai è in essere un contratto di lunga durata.

 

Rischi di prolungamento della permanenza.

Chi soggiorna a lungo di solito ha più probabilità di proseguire la sua permanenza rispetto a chi resta solo qualche giorno. La ragione risiede nelle diverse ragioni della visita. Chi rimane per alcuni mesi magari cerca un lavoro, oppure svolge un attività temporanea. In questi casi, è facile che la necessità di rimanere si prolunghi. Ovviamente si può rifiutare la richiesta… ma questo potrebbe provocare dissapori, e sappiamo bene quanto sia difficile far uscire di casa una persona che non vuole, quanta burocrazia e tempi tecnici richieda. Insomma, bisogna considerare anche questo aspetto.

 

Turidea: un aiuto nella gestione

Come avrai capito, la scelta sulla convenienza di una o dell’altra opzione va valutata attentamente. Ma oltre a questo aspetto, ci sono tante attività legate agli affitti, specialmente quelli brevi: accoglienza, promozione, assistenza all’ospite ecc. Insomma, non è semplice e serve molta professionalità.

Se credi di aver bisogno di una mano, noi di Turidea ti possiamo aiutare nei seguenti modi:

 

Speriamo di averti aiutato a valutare attentamente la tua situazione, e ti ricordiamo che sul nostro sito trovi tanti altri articoli oppure video informativi!