Affitti brevi in condominio: ecco cosa c’è da sapere

Il mondo delle locazioni turistiche sta conoscendo un vero e proprio boom negli ultimi anni, merito dei buoni rendimenti, della flessibilità di utilizzo e della sicurezza dei pagamenti. Molti degli appartamenti messi a disposizione dei viaggiatori sono in palazzine, e coinvolgono quindi marginalmente anche la vita di altre persone.

 

Molti si chiedono quindi: come funzionano gli affitti brevi in condominio? Il registro anagrafe condominiale va aggiornato? Serve un autorizzazione di qualche tipo da parte degli altri condomini?

Se ti stai ponendo queste domande, tranquillo… sei nel posto giusto! Molti dei proprietari che si rivolgono a noi per la gestione del proprio alloggio ci domandano chiarimenti in merito, e con questo articolo intendiamo mettere a tua disposizione la nostra esperienza di gestione affitti brevi per rispondere a questi e ad altri interrogativi.

 

Mettiti comodo e prenditi qualche minuto per te: nei prossimi minuti affronteremo tutto quello che c’è da sapere sulle locazioni turistiche in condominio, cercando di capire cosa deve realmente fare chi vuole mettere a rendita il suo alloggio, e cosa invece non è tenuto a considerare.

Iniziamo subito!

Affitti brevi: serve autorizzazione condominio?

Aiturizzazione per appartamenti Airbnb in condominioUna delle domande che ci vengono poste è se per gli affitti brevi serve autorizzazione condominio. Per rispondere a questo interrogativo prendiamo in considerazione un elemento molto importante: la locazione turistica non rappresenta un cambio di destinazione d’uso dell’appartamento. Di fatto non si sta aprendo una struttura ricettiva come un hotel o un B&B all’interno delle proprie mura, ma si sta semplicemente concedendo in locazione il proprio immobile a degli inquilini, semplicemente per permanenze più brevi. L’alloggio rimane quindi ad uso residenziale!

 

Dunque, a meno che non esista un regolamento condominiale che vieti esplicitamente questo tipo di locazione (e in tal caso dovrebbe essere approvato dai condomini), non sarà possibile vietarlo e non è quindi necessaria un’autorizzazione da parte dell’assemblea condominiale. Il semplice fatto di affittare la casa a turisti per soggiorni inferiori a 30 notti non è di per se un pregiudizio verso gli altri membri del palazzo (Cass. n. 24707/2014).

 

La cassazione si è anche espressa dicendo che gli affitti brevi non rientrano negli impedimenti regolamentari dato che questa tipologia di locazione non è configurabile come pensione o albergo (Cass. n. 22711/2017).

L’attività di locazione quindi, anche in modalità “accorciata” non arreca di per sé pregiudizio per i condomini (Cass. n. 24707/2014).

Cosa fare se l’ospite non rispetta i regolamenti condominiali?

E se l’inquilino non rispetta i regolamenti condominiali… ne è responsabile lui o il locatore? Sostanzialmente entrambi, ma i condomini potranno rivolgersi anche direttamente al guest, pur essendo il locatore tenuto a verificare che il proprio inquilino rispetti i beni e servizi condominiali. I due soggetti quindi, rispondono solidalmente. Solo qualora il locatore dimostri di aver fatto tutto il possibile per far cessare gli abusi, allora rimarrà responsabile solo l’affittuario.

 

Alla luce di quanto sopra, noi di Turidea riteniamo sia fondamentale una corretta informazione dell’ospite su quali sono le regole o le limitazioni condominiali come gli orari del silenzio, l’utilizzo delle aree comuni ecc. Non si tratta di una banalità: un bravo gestore sa sensibilizzare i guest su questo aspetto, riducendo drasticamente le violazioni… e quindi le lamentele.

 

Aggiornamento anagrafe condominiale: è necessaria negli affitti brevi?

locazioni turistiche in condominioUn tema particolarmente sentito dai proprietari è l’aggiornamento anagrafe condominiale per gli affitti brevi in condominio. L’amministratore si deve interessare alla questione e chiedere al locatore i dati degli ospiti annotandoli a registro oppure no? Questo obbligo si considera solitamente superato e quindi non necessario, dal momento che l’host per legge (art. 19 del Decreto Sicurezza D.L. 113/2018 convertito in Legge n. 132/2018) deve comunicare i dati degli alloggiati direttamente alla questura entro 24 ore dal loro ingresso tramite strumenti come il portale Alloggiati Web. E’ quindi lecito pensare che tale comunicazione superi la comunicazione all’amministratore per il relativo aggiornamento anagrafe condominiale.

 

Gli obblighi del proprietario verso il condominio e le autorità

Abbiamo detto che, salvo che non vi siano espliciti divieti, non si può vietare ad un condomino di mettere il proprio alloggio su Airbnb o Booking e utilizzare la modalità dell’affitto breve in condominio. Ma quali sono gli obblighi che, a questo punto, deve rispettare il locatore? Quali comunicazioni deve mettere in atto verso il proprio palazzo e a favore delle autorità competenti?

 

Riassumiamoli brevemente:

  • Comunicazione di inizio attività al comune: il primo passo da compiere è informare il municipio dell’attività di locazione turistica che si intende svolgere. Questo passaggio prevede solitamente la compilazione di uno o più moduli e l’invio degli estremi anagrafici del proprietario.
  • Comunicazione alla questura degli affitti brevi in condominio: ogni ospite va registrato tramite l’apposito portale “alloggiati Web” della Polizia di Stato. La richiesta delle credenziali di accesso va sottoposta alla questura del luogo tramite apposti modelli.
  • Ottenimento credenziali per inserimento dati statistici. I guest ospitati vanno poi anche registrati sul portale statistico regionale. Solitamente un ufficio si occupa del rilascio di username e password di accesso.
  • Gestione tassa di soggiorno. Laddove sia richiesta dal comune va richiesta, riscossa e pagata la tassa di soggiorno. Solitamente questo importo va incassato in contanti e poi liquidato trimestralmente in base alle procedure locali.

 

Non riesci a gestire il tuo appartamento? Ti possiamo aiutare.

registro anagrafe condominialeGli affitti brevi in condominio possono dare grandi soddisfazioni ma richiedono una dose di tempo libero notevole per essere gestiti al meglio. Improvvisarsi può costare caro: annunci non efficaci, prezzi sbagliati, overbooking, problemi organizzativi, perdite di tempo… tutti problemi che possono ridurre le prenotazioni, e quindi il rendimento. Se ritieni di aver bisogno di un aiuto o semplicemente vuoi riprenderti il tuo tempo libero… allora ti possiamo dare un mano!

 

In Turidea ci occupiamo di gestione appartamenti in affitto breve, anche di quelli ubicati in condomini!

Offriamo servizi su vari livelli:

  • Promozione, ottimizzazione annunci, prezzi dinamici, gestione calendari e pagamenti;
  • Check in, assistenza all’ospite, assistenza burocratica, gestione pulizie e manutenzioni.

Tu puoi rilassarti e dedicarti ad altro… al tuo alloggio ci pensiamo noi!

 

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4,8 / 5.00 stelle
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15 Recensioni
By |2019-11-08T09:49:57+00:003 Dicembre 2019|Blog|

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