Alzi la mano chi non ha mai pensato almeno una volta che l’Italia, il nostro paese, sia una nazione che può vivere di turismo. Chiunque abbia viaggiato per il mondo, si è accorto di quanto il Belpaese sia vario, ricco di storia, cultura, arte, bellezze naturali e buon cibo.
Il settore turistico nonostante la crisi è promettente: gli arrivi italiani nel 2017 hanno fatto segnare un +4,7%, mentre quelli stranieri un +6,8% (dati ISTAT), e anche il 2018 sembra confermarsi su valori simili.
In un contesto di questo tipo, negli ultimi anni si è sviluppato anche nei piccoli proprietari l’interesse nell’affitto breve: si tratta di imparare come mettere in affitto un appartamento o una casa vacanze con la formula dell’affitto breve facendo fruttare un alloggio che altrimenti rappresenterebbe solo un costo tra tasse, deperimento e manutenzioni obbligatorie.
Creare il proprio annuncio sui siti per affitto breve come Airbnb può sembrare semplice, e a prima vista lo è. Bisogna però considerare che come molte cose, per ottenere i massimi risultati bisogna conoscere molto bene lo strumento che si usa e le proprie dinamiche: per facilitarti le cose, siamo contenti di metterti a disposizione una piccola guida, frutto della nostra esperienza di gestione appartamenti Airbnb. Pronto? Allora si parte!
Indice dell'articolo
Come mettere in affitto una casa vacanze
Se anche tu fai parte della schiera di persone che hanno avuto brutte esperienze con l’affitto tradizionale con inquilini che non si possono sfrattare nemmeno quando non pagano o danneggiano l’appartamento, oppure semplicemente non puoi permetterti di vincolarti a lungo a contratti di locazione rigidi, allora sarai sicuramente interessato alla formula dell’affitto breve (dei vantaggi della locazione turistica ne abbiamo già parlato in questo nostro articolo).
Il primo passo da compiere è scegliere i giusti portali su cui pubblicare l’annuncio del proprio appartamento. Non è una scelta da poco perché i siti per case vacanza non sono pochi e soprattutto non sono tutti uguali: alcuni sono più visitati e altri meno, alcuni sono rivolti alle famiglie, altri a giovani e backpackers. Insomma bisogna essere informati e consapevoli altrimenti si corre il rischio di perdere tempo ed energie dietro ai portali sbagliati.
Il primo errore da non fare è quindi quello di pubblicare la propria casa vacanze su decine e decine di siti; il motivo è semplice: tramite il nostro lavoro di gestione case Airbnb ci siamo resi conto che aprire account su portali che generano poco traffico è più una perdita di tempo ed energie che altro, e rischia di creare molta confusione nella condivisione dei calendari spianando la strada a disguidi come l’overbooking, ovvero la doppia prenotazione di un alloggio nella stessa data. Alla luce di ciò, i siti su cui secondo noi vale la pena di investire sono molto pochi, 2 o 3 per l’esattezza, e in particolare sono:
- il sito Airbnb, dedicato a chi gestisce il proprio appartamento in maniera part-time, o comunque non per forza professionale. Questo portale concede una flessibilità che altri siti non permettono. Ad esempio concede la possibilità di cancellare una prenotazione senza grosse conseguenze: chiaramente ciò comporterà una penalizzazione nei ranking di ricerca impedendo di divenire “superhost” per almeno un anno, ma non obbligherà l’host (ovvero chi affitta) a cercare un alloggio alternativo e pagarlo a sue spese. Una gestione Airbnb appropriata porterà molte soddisfazioni, dato che questo è sicuramente uno dei siti più visitati, se non il più visitato in assoluto relativamente al mercato delle case vacanza. Non è necessario disporre di un intero appartamento, potete affittare anche solo una camera, o persino un divano letto!
- Booking.com. E’ nato come portale dedicato agli hotel, o comunque a quelle strutture che di lavoro si occupano di accoglienza, anche se negli ultimi anni sta allargando la sua offerta anche ai privati e alle piccole strutture, con l’intento di concorrere con l’altro grande colosso, Airbnb. Data la sua origine, Booking rimane una soluzione più rigida e vincolante, anche se garantisce un ottima visibilità. La principale caratteristica di Booking.com è che non viene data la possibilità di cancellare una prenotazione salvo per gravi motivi, ed in tal caso comunque si è obbligati a trovare a proprie spese una sistemazione alternativa ai propri ospiti, di livello pari o superiore. In sostanza, se decidete di avvalervi di questo strumento, fate bene i conti con la vostra situazione e il vostro tempo libero: se vi prendete un impegno con Booking, lo dovete rispettare!
Su questo portale potete inserire le vostre foto, ma non i testi: questi infatti verranno creati da un apposito team e saranno tradotti in molte lingue automaticamente. Non potrete dare dunque quel tocco personale alla narrazione del vostro alloggio. Noi comunque, in base alla nostra esperienza di gestione degli affitti lo consigliamo, perché garantisce un ottima visibilità nazionale ed internazionale. - Homeaway. Questo sito segue in un certo senso il modello di Airbnb, lasciando il proprietario libero di scegliere come gestire la disponibilità del proprio appartamento, cancellando delle prenotazioni se necessario. Offre inoltre alcuni interessanti strumenti, come la possibilità di applicare in maniera automatica un supplemento per gli animali, e fornisce un apposito strumento di analisi del mercato che dà interessanti spunti sull’analisi della concorrenza, sui prezzi applicati dai competitor e sui livelli di domanda nei vari periodi dell’anno.
Anche se non garantisce volumi di visualizzazioni elevati come Airbnb e Booking.com, Homeaway è comunque un portale dal buon traffico, flessibile e intuitivo, che pertanto consigliamo.
Come valorizzare il tuo appartamento
Su Airbnb o siti simili, è estremamente importante proporre delle foto professionali e una descrizione emotivamente coinvolgente. Troppo spesso aiutando i nostri clienti ci capita di vedere foto mosse fatte col cellulare a bassa definizione o descrizioni approssimative di poche righe. Questi sono errori grossolani: se avete mai cercato un alloggio avrete sicuramente notato il senso di poca professionalità che vi trasmettono delle foto “amatoriali”.
Un altro aspetto delicato sono i testi. Per scrivere dei testi efficaci su Airbnb dovete coinvolgere emotivamente il lettore: chi legge è una persona che sa poco della vostra zona, e la sta paragonando con luoghi e alloggi vicini; raccontate il vostro territorio con gli occhi di un turista meravigliato. Si è soliti sottovalutare le bellezze del nostro territorio solo per il fatto che le si vive quotidianamente, mentre agli occhi di un visitatore (spesso straniero) potrebbero rappresentare vere e proprie perle: la piazzetta di epoca medievale, la collina con vista, gli scorci montani, i vicoli antichi, il porticciolo turistico, la spiaggetta appartata, i viali alberati, il laghetto con le anatre ecc., senza dimenticare i luoghi di interesse nelle vicinanze.
Se abitate in una grande città punterete maggiormente sui servizi, i reperti artistici e culturali, le fiere e quant’altro, mentre se vi trovate in periferia prediligerete il descrivere il paesaggio, la quiete, e le particolarità dei piccoli paesini. Non sottovalutate questi ultimi aspetti, anche un luogo apparentemente poco interessante potrebbe rivelarsi strategico come posizione per un turista. Inoltre, anche trovarsi nei presso di porti, aeroporti ed ospedali potrebbe essere un enorme vantaggio da mettere in evidenza.
Un avvertimento: mettete in risalto i lati positivi del vostro alloggio, ma non dimenticate mai di menzionare le criticità. Se un ospite scopre in loco un aspetto poco piacevole che non era stato segnalato, state tranquilli che con buona probabilità questo si tradurrà in un commento negativo, e questo porterà a minori prenotazioni e minori incassi. La chiarezza è una qualità fondamentale che va applicata con il giusto tempismo.
Un altro suggerimento che diamo, e che abbiamo imparato nella nostra attività di gestione affitti brevi è offrire una buona flessibilità. Più liberate il potenziale cliente da vincoli più sarà incline a prenotare. Facciamo un esempio: molti proprietari preferiscono delle politiche di cancellazione rigide, ovvero che obbligano l’ospite al pagamento di una certa quota se la disdetta arriverà a pochi giorni dall’arrivo. Questo può sembrare una garanzia importante per un proprietario che si deve organizzare ad accogliere un ospite, ma va detto che di fatto, è molto difficile che un ospite cancelli realmente una prenotazione a pochi giorni dall’arrivo. Generalmente infatti, anche l’ospite si organizza al viaggio per tempo, ed è poco incline ad annullare tutto all’ultimo minuto, salvo per reali impedimenti. Quello che rimane al proprietario dunque, a fronte di un piccolo rischio di trovarsi con nulla in mano, è un gran numero di prenotazioni sciupate. In altre parole, a fronte di pochi euro raggranellati in quei rari casi di disdetta all’ultimo minuto, perderete una sostanziosa fetta di turisti che avrebbero prenotato ed alloggiato se le condizioni fossero state più elastiche.
Approfondiremo meglio queste dinamiche in altri articoli, per ora comunque fate tesoro di quanto detto e valutate bene quale può essere il miglior compromesso in base alle vostre esigenze.
Gestione appartamenti Airbnb
La gestione appartamenti turistici tramite piattaforme come Airbnb è un attività molto delicata che non va improvvisata. Ci capita spesso nel nostro lavoro di gestione appartamenti di assistere proprietari insoddisfatti che hanno avviato la loro attività di locazione turistica ma non riescono ad ottenere i risultati sperati dando la colpa all’inefficacia dei portali o alla troppa concorrenza. Spesso invece, scopriamo che le vere ragioni sono ben altre, e ruotano attorno alla poca conoscenza del settore, dei portali, delle politiche di prezzo, dell’analisi della concorrenza e quant’altro. In una parola, si tratta di improvvisazione.
Il fatto che creare un annuncio online sia facile non deve trarre in inganno: quello degli affitti brevi è un settore che può dare grandi soddisfazioni, ma per ottenere risultati durevoli e soddisfacenti serve professionalità e conoscenza, e questa si acquisisce con lo studio, la curiosità, la passione e… gli errori.
Leggendo il nostro blog scoprirai tanti spunti e suggerimenti utili, e speriamo davvero che ti possano aiutare a diventare un ottimo host.
Se tuttavia ti rendessi conto che non hai tempo o modo di gestire in maniera professionale il tuo alloggio, e intendessi rivolgerti a dei professionisti, contattaci senza impegno per fare due chiacchiere. Saremo lieti di fare una valutazione della tua personale situazione e proporti una soluzione personalizzata. Puoi accedere al nostro sito da questo link.
Qualunque strada tu decida di percorrere non perdere tempo: il tuo alloggio deve rappresentare per te un’opportunità, non un peso!
Photo by Kyle Glenn and Mike Marque on Unsplash.
Scrivi un commento