Ti sei mai chiesto come si fa a capire la reale convenienza di un affitto turistico? Come si stimano in anticipo i guadagni della tua casa vacanze? Molti proprietari si mettono a fare i conti solo al termine della stagione. Il problema di questo approccio è che non permette di anticipare gli eventi, e le criticità si scoprono quando ormai è troppo tardi.

 

Nell’articolo di oggi ti spiegheremo come evitare questo problema attraverso la creazione di un business plan Airbnb dettagliato. Ti mostreremo come funziona questo strumento e perché è fondamentale adottarlo per pianificare correttamente la tua attività.

 

Siamo consapevoli che si tratti di un documento complesso, ma ti illustreremo comunque una panoramica degli aspetti principali in maniera semplice e intuitiva, così potrai cimentarti tu stesso! In alternativa se vuoi risparmiare tempo, ne abbiamo preparato per te uno professionale già pronto e personalizzabile, che puoi scaricare direttamente da qui. Ora non perdiamo tempo, e iniziamo!

Cos’è un business plan e a cosa serve

business plan casa vacanzeInnanzitutto, che cos’è di preciso un business plan? Un business plan è un documento previsionale che serve a delineare le caratteristiche di un progetto imprenditoriale, descrivendolo nel dettaglio. Questo strumento può essere utilizzato sia quando si va alla ricerca di finanziamenti, sia quando si vuole chiarire le idee sulla convenienza di un progetto personale.

 

Il business plan di solito è composto da una parte descrittiva nella quale si analizzano componenti di mercato come la concorrenza, i punti di forza e di debolezza ecc.,  e una parte numerica che mira a far luce sulla convenienza economica.

 

Un business plan per casa vacanze è un documento che andrebbe sempre preparato in questo settore per una serie di ragioni:

  1. Capire in anticipo se il progetto nel suo insieme è conveniente oppure no, comprendendo anche se ci sono dei periodi in cui conviene aprire o è meglio rimanere chiusi.
  2. Capire quali sono gli investimenti da fare, individuando quali sono i servizi più remunerativi tra quelli offerti.
  3. Analizzare con calma tutte le voci di incasso e di spesa, pesandole correttamente per capire quanto ognuna di loro influenza il risultato finale.

 

Un business plan Airbnb fatto come si deve, può dare risultati sorprendenti facendo risparmiare tanti soldi ed energie. Lo consideriamo uno strumento così importante che lo includiamo nei nostri corsi di formazione per proprietari fornendone uno creato da noi e personalizzabile. Se vuoi puoi scaricarlo anche tu dalla apposita pagina nella Turidea Academy.
Andiamo ora a scoprire come strutturare un business plan casa vacanze.

 

 

Creazione degli obiettivi strategici

Allora, da dove si parte per la creazione di un business plan Airbnb? Il primo passo è la definizione degli obiettivi. Per poter misurare il grado di successo dell’operazione infatti, è fondamentale capire dove si vuole arrivare e con che tempistiche.

 

Fai una lista di quello che vuoi ottenere e dal tuo alloggio turistico, non solo a livello economico ma anche personale. Ad esempio: quanto tempo vuoi dedicare a questa attività? Quale importo vuoi che ti resti in tasca alla fine dell’anno? Intendi gestire solo il tuo appartamento oppure vorresti che questo diventasse un lavoro vero e proprio gestendo anche altri appartamenti?

 

Come puoi vedere, anche rispondere a queste semplici domande ti obbliga a indirizzare i tuoi programmi in una certa maniera. Ad esempio alcuni proprietari ci contattano proprio dopo aver capito che vogliono trasformare questa attività in un vero e proprio lavoro, e per questo ci chiedono un corso di formazione mirato e magari una collaborazione in seguito adesso. Alcune volte infatti, aiutiamo i nostri allievi a crescere, condividendo con loro le richieste che riceviamo dai proprietari di tutta Italia.

 

 

Definizione dei ricavi

Iniziamo a parlare di numeri. Il guadagno di un’attività è data dalla differenza “ricavi – costi.  partiamo dei ricavi, ovvero dagli incassi che ci aspettiamo di avere per il nostro affitto turistico. Quando si parla di strutture ricettive, questo valore dipende da due grandezze: prezzo a notte e tasso di occupazione. Il prezzo notte e la tariffa impostata, che può variare in base alla stagionalità, il tasso di occupazione rappresenta invece quante notti sono state affittate sul totale possibile. Se ad esempio in un mese hai affittato per 15 notti su 30, hai avuto un tasso di occupazione del 50%. Queste grandezze sono inversamente proporzionali, ovvero nella stessa struttura, all’aumentare del prezzo diminuisce l’occupazione e viceversa.

 

convenienza dell'affitto breveSenza entrare troppo nei dettagli economici, è fondamentale capire quale sia il giusto compromesso tra queste due grandezze per massimizzare il profitto. Ad esempio, potrebbe convenire lasciare qualche notte vuote se quelle vendute sono state piazzate ad un’ottima tariffa. Ok ma quante, e a quali prezzi? È chiaro che questi valori cambiano ogni mese in base all’afflusso turistico, alla concorrenza ecc., per questo quando prepariamo il business plan per i nostri clienti, indichiamo i ricavi mese per mese, ed è quello che ti suggeriamo di fare anche a te.

 

Va detto che i ricavi non sono tutti qui: una struttura ricettiva può avere anche altri canali di guadagno: pulizie extra, prodotti premium, transfer… eccetera. Sono elementi che possono avere un impatto considerevole sul tuo business plan Airbnb, e sapere su quali di questi puntare maggiormente può essere strategico. Assicurati però prima che ti sia permesso offrirli dalla normativa nella tua specifica situazione.

 

Individuazione dei costi

Lo step successivo per la creazione di un business plan casa vacanze è la definizione dei costi. questi possono essere di due categorie:

  • costi fissi: sono quelle spese che dovrai sostenere a prescindere se affitti oppure no. Stiamo parlando di IMU, assicurazione eccetera.
  • costi variabili: Sono quelli che si sostengono solo quando l’appartamento è occupato dagli ospiti. Acqua, luce, elettricità, ma anche imposte come la cedolare secca, rientra in questa categoria.

 

Nella prima lezione gratuita del corso per gestori Masterhost, abbiamo spiegato nel dettaglio come calcolare il prezzo minimo di vendita partendo da questi dati.

 

Stilare una lista quanto più completa di queste voci prima che la stagione abbia inizio, e strategico per capire quale può essere il margine di guadagno mese per mese. A volte, facendo delle consulenze di ottimizzazione per i nostri clienti, ci siamo accorti che questi offrivano delle notti in perdita. In altre parole gli sarebbe convenuto di più in quei giorni rimanere chiusi… ma non lo sapevano. Altre volte al contrario, ci è capitato di vedere un prezzo di vendita decisamente più basso di quello che si poteva impostare.

 

Ci rendiamo conto che fare un business plan strutturato e completo non sia semplice, ma non ti devi preoccupare, ne puoi trovare uno già pronto e personalizzabile sulla Turidea Academy.  I risultati di questa analisi, potrebbero essere sorprendenti!

 

Lo step finale: l’analisi degli scostamenti

affitto turistico quanto convieneUna volta che hai a tua disposizione un business plan professionale, l’ultimo passo è quello di andare a vedere, a fine stagione,  se le cose sono andate come avevi previsto oppure no. Questo confronto in economia prende il nome di analisi degli scostamenti, e serve a capire quali differenze ci sono state con le previsioni fatte, e soprattutto perché si sono verificate.

 

Per esempio: se ad agosto ti aspettavi un prezzo medio a notte di 200 € e ne hai conseguito uno di 150€, con un occupazione inferiore al previsto… cosa é andato storto? L’annuncio non era ottimizzato? Qualche evento esterno a portato meno turisti nella tua area? E’ dipeso da te o era fuori dal tuo controllo? L’analisi è complessa, ma avere delle risposte a queste domande è fondamentale per migliorare.

 

Ecco un aiuto… se hai poco tempo:

Leggendo questo articolo ti sarai reso conto di quanto importante sia un business plan airbnb, ma anche di quanto sia complicato crearne uno efficace. E’ necessaria una conoscenza economica specifica e tanto tempo a disposizione.

 

Se non ne hai, tranquillo ti aiutiamo noi! Abbiamo preparato per te un business plan casa vacanze già pronto, dovrai solo inserire i tuoi dati… e il gioco è fatto: puoi scaricarlo sulla Turidea Academy cliccando qui.

 

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