Ogni volta che si parla di burocrazia e fiscalità nel mondo degli affitti turistici, è facile imbattersi in termini nuovi o poco conosciuti. Alcuni di questi si sentono spesso, ma magari non hai mai approfondito di cosa si tratta. E’ il caso ad esempio del canone libero e canone concordato.

 

Cosa sono? Come funzionano? Abbiamo deciso di offrirti una panoramica su questo argomento, in modo che tu possa capire quale dei due canoni sia il più conveniente nel mondo degli affitti. Infatti, ognuno dei due presenta delle particolari caratteristiche che potrebbero risultare più adatte a un proprietario piuttosto che a un altro.

 

Alla fine di questo articolo avrai certamente le idee più chiare su vantaggi e svantaggi di canone libero o concordato. Saprai quale scegliere, e approfittare quindi della convenienza di uno o dell’altro. Se dovessi avere dubbi, noi di Turidea possiamo supportarti grazie ai nostri corsi di formazione per host o alle consulenze formative.

 

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Canone libero e canone concordato: contratto d’affitto non transitorio

affitti brevi canone liberoCon i termini canone libero e canone transitorio indichiamo due tipi di contratto d’affitto non transitorio. A sua volta, questa parola indica un contratto di locazione ad uso esclusivamente abitativo che si stipula tra un proprietario e il suo ospite.

 

Tra i due, corre una differenza principale:

  • il canone libero, come dice la parola stessa, non prevede la fissazione dell’importo di locazione. Esso è stabilito, appunto, liberamente dal proprietario e accettato dall’inquilino, con durata solitamente di 4 anni. Grazie alla clausola di rinnovo automatico, è possibile raddoppiare questo periodo di tempo (formula 4+4);
  • il canone concordato, invece, richiede che l’importo di locazione sia stabilito basandosi sulle tabelle comunali di riferimento. Queste ultime sono generate a partire da dati catastali, localizzazione dell’edificio e condizioni. Esso dura tre anni con possibilità di proroga di 2 anni.

 

La scelta dell’uno o dell’altro tipo di contratto d’affitto è a discrezione del proprietario. Egli deve registrarlo presso l’Agenzia delle Entrate e comunicarlo all’amministratore del condominio in cui è incluso l’appartamento. Questa procedura deve avvenire entro 30 giorni dalla stipula.

 

Tuttavia, vi sono delle limitazioni nella scelta del canone libero o concordato, vediamo quali.

 

 

Canone concordato obbligatorio

Non tutti gli immobili possono essere sottoposti a canone libero. E’ questo il caso di:

  • case di lusso che appartengono alle categorie catastali A/1, A/8, A/9;
  • case popolari;
  • seconde case adibite a foresteria;
  • locali non adibiti all’uso abitativo come garage, cantine, soffitte.

 

Altre differenze tra canone libero e canone concordato

differenza nei canoni degli affitti turisticiUna delle cose che differenzia il canone libero dal canone concordato, è la tassazione, più vantaggiosa nel caso del canone concordato.

 

Dunque perché non scegliere sempre questa modalità di contratto per risparmiare? Questa domanda ci viene rivolta spesso durante le nostre consulenze formative per host.

 

Il canone concordato apre a interessanti agevolazioni fiscali. Infatti, l’importo IMU sulla seconda casa cala, così come il valore della TASI, e vi è la possibilità di usufruire della cedolare secca al 10% anziché del 21%.

 

Il motivo per cui non tutti scelgono questa opzione, è che il canone concordato porta il proprietario a ottenere un ricavo dall’affitto più basso. Infatti, le parti non potranno scegliere liberamente l’importo della locazione, ma dovranno attenersi ai valori minimi e massimi stabiliti dalle associazioni territoriali di proprietari e conduttori. In molti casi, questo significa affittare a tariffe ben più basse di quelle che si otterrebbero, ad esempio, da un affitto turistico.

 

Se stai pensando di affittare il tuoi immobile a turisti, noi di Turidea possiamo offrirti supporto. Visita il nostro sito per maggiori informazioni.

 

Canone libero o concordato: affitti brevi

Cominciamo col dire che gli affitti brevi, con locazione inferiore ai 30 giorni, sono contratti a canone libero e non richiedono registrazione del contratto di locazione.

 

Gli alloggi con finalità turistiche prevedono accordi liberi a prescindere dal tipo di immobile. Infatti, in questo caso, non esiste un contratto standard: il proprietario e l’inquilino possono regolare autonomamente il pagamento.

 

L’host deve anche tenere a mente che è sempre consigliabile mettere per iscritto il contratto a canone libero con finalità turistica. Inoltre, è obbligatorio che questo riporti le caratteristiche dell’immobile, il tempo di permanenza del turista, l’importo pattuito e il valore della cauzione se prevista.

 

 

Cosa significa per un gestore applicare il canone libero? L’importo dell’affitto è deciso liberamente, punto a favore dell’ host e anche degli ospiti che possono individuare un prezzo ottimale per entrambe le parti. Non c’è il pensiero del rinnovo del contratto, in quanto solitamente gli affitti turistici durano pochi giorni, e solo se il periodo supera i 30 giorni è necessaria la registrazione.

 

Le clausole vengono gestite liberamente e non sono imposte da tabelle comunali. Tuttavia, anche se l’importo del canone è più elevato rispetto alla modalità concordata e gli altri vantaggi sono evidenti, è da tenere a mente che la tassazione IMU e la Tasi rimangono un po’ più elevate.

 

Posso usare la cedolare secca?

canone concordato e affitti turisticiCerto che puoi! Solo, però, se il tuo alloggio presenta peculiarità che generano redditi fondiari e non da attività commerciali. Inoltre, la cedolare secca in caso di canone libero è del 21% e non del 10% come in quello concordato. Se la tua casa vacanze si inquadra in forma di impresa, non potrai applicare il regime sostitutivo della cedolare secca.

 

Per concludere, ogni proprietario deve riflettere su un aspetto: se si vuole puntare a guadagnare di più in zone turistiche o ad alta richiesta, conviene optare per il canone libero (si incassa circa il 40% in più), ma se si vuole usufruire delle agevolazioni fiscali, è bene scegliere il canone concordato. In zone poco turistiche o con scarsa richiesta, il canone concordato può essere la soluzione giusta, negli altri casi il canone libero è senz’altro più diffuso. Ogni host ha esigenze diverse e le situazioni vanno esaminate una ad una.

 

Conclusioni

Leggendo il nostro articolo avrai compreso la differenza tra canone libero e canone concordato. Forse ora hai le idee più chiare su quale sia più conveniente per te. Se possiedi un immobile e vuoi entrare nel mondo degli affitti brevi, dovrai fare una scelta. Noi di Turidea possiamo affiancarti con appositi servizi:

 

 

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