C’è un argomento che noi di Turidea affrontiamo spesso durante le nostre consulenze formative con i proprietari: stiamo parlando della cedolare secca. E’ un argomento che interessa molto agli host, perché contribuisce a determinare il rendimento netto dell’alloggio.

 

Che cos’è dunque, e come funziona nel mondo degli affitti brevi la cedolare secca? Si può applicare al contratto di locazione turistica? Abbiamo già parlato di questo argomento in un altro articolo e affrontiamo spesso il discorso anche nei nostri corsi di formazione per gestori, tuttavia sappiamo quanto sia importante per un host avere informazioni sulla tassazione, e quindi abbiamo deciso di riprendere l’argomento.

 

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Cos’è la cedolare secca?

airbnb e la tassazione agevolataCome sempre quando si parla di fiscalità, per avere una visione chiara e personale è sempre consigliabile rivolgersi ad un professionista. Tuttavia, proviamo comunque a metter un pò di ordine sul tema. Che cos’è la cedolare secca?

 

La cedolare secca è un regime di tassazione che si applica ai canoni di locazione, alternativo all’IRPEF. Ciò significa che, se scegli l’utilizzo della cedolare secca, gli immobili che offri in affitto ai tuoi ospiti non sono più soggetti all’IRPEF, ma a un’imposta fissa.

 

Cominciamo col dire che questo regime è valido sia per i soggiorni maggiori di 30 giorni che per quelli inferiori. Applicando la cedolare secca nella dichiarazione dei redditi, il proprietario può approfittare di una tassazione vantaggiosa del 21%. Questo regime di tassazione era nato per fare in modo che, a fronte una agevolazione fiscale, si riducessero i pagamenti non regolari e quindi l’evasione.

 

La cedolare secca si basa su un aliquota fissa, indipendente da quello che l’host guadagna: è del 21% per i contratti di locazione a canone libero, ovvero quando l’host mette a disposizione degli ospiti un appartamento dietro pagamento di un corrispettivo determinato dalle parti, è invece del 10% per i contratti di locazione a canone concordato, cioè quando quest’ultimo è stabilito entro importi minimi e massimi da parte di organizzazioni locali.

 

 

Qual è l’arternativa a questa imposizione agevolata? L’alternativa è l’IRPEF. L’aliquota IRPEF ordinaria, non solo porta l’host a pagare addizionali regionali e comunali, l’imposta di registro e quella di bollo, ma prevede un’aliquota minima del 23% (fino ad un massimo del 43%) sul 95% del reddito annuale percepito dagli affitti brevi. Quindi è evidente che, più è alto il reddito del proprietario, maggiore sarà la tassa da pagare.

 

L’aliquota è infatti divisa per fasce di reddito. Al momento, queste sono le percentuali: per redditi fino a 15.000 euro all’anno 23%, fino a 28.000 euro 27%, fino a 55.000 38%, fino a 75.000 41%, oltre 75.000 43%.

 

 

Cedolare secca: pro e contro

Cosa conviene fare? Ne parliamo spesso con chi si rivolge a noi per delegare la gestione del proprio alloggio . La scelta di applicare la cedolare secca sul reddito derivante dagli affitti turistici ha dei vantaggi e degli svantaggi. Vediamo prima le conseguenze negative:

 

  • irpef e cedolarela cedolare secca non consente di accedere a oneri e detrazioni fiscali
  • nella compilazione dell’ISEE, in caso di applicazione della cedolare secca, viene incluso il reddito percepito assoggettato a cedolare. Ciò vuol dire che ai redditi personali si aggiunge quello dell’affitto, per intero, mentre l’IRPEF prevede delle deduzioni Quindi, il reddito totale risulta più alto e le famiglie potrebbero non accedere ad agevolazioni fiscali come quelle previste per l’asilo, la scuola, l’università, i miglioramenti della casa a livello energetico;
  • La cedolare secca non permette di detrazioni (ad esempio per ristrutturazioni) come invece prevede l’IRPEF.

 

I vantaggi della cedolare secca, invece, sono i seguenti:

  • le aliquote della cedolare secca sono più basse rispetto a quelle IRPEF;
  • la cedolare permette di non pagare addizionali Irpef regionali e comunali, imposta di registro e di bollo, proroghe e risoluzioni, imposta per garanzie di terzi;

 

La cedolare secca conviene?

Nei nostri corsi per proprietari Masterhost, pensati per coloro che vogliono avviare un business nel mondo degli affitti brevi, diamo sempre dei consigli sulla convenienza della cedolare secca. Chi può applicarla e chi no? Chi ne trae dei vantaggi e chi degli svantaggi?

 

 

Il regime di cedolare secca, nella maggior parte dei casi consente di pagare meno tasse, questo è chiaro. Tuttavia, bisogna valutare il singolo caso, soprattutto tenendo presente l’impossibilità di accedere ai bonus fiscali e alle varie detrazioni previste invece dall’IRPEF. Ogni proprietario ha una situazione diversa e dovrebbe valutare la scelta con un fiscalista.

 

Inoltre, bisogna tenere presente che non tutti gli host e i contratti possono beneficiare della cedolare secca. Questo regime è riservato a:

  • proprietari di immobili che sono soggetti privati
  • immobili abitativi, accatastati in categoria A, tranne gli A10

 

Se il contratto prevede più proprietari?

ota e tassazioneCosa succede se ci sono più proprietari? Quando il contratto di locazione è stipulato da più proprietari, ognuno è libero di applicare il regime che desidera, IRPEF o cedolare secca.

 

Se non tutti optano per cedolare secca, sono previste le seguenti condizioni:

  • si paga l’imposta di bollo al 100%
  • l’imposta di registro si applica sulla parte di canone imputabile tenendo conto delle quote di possesso

 

Conclusioni

Avrai capito dalla lettura di questo articolo, che la cedolare secca è un regime fiscale alternativo all’IRPEF che può abbassare notevolmente l’esborso di tasse. Tuttavia, non conviene sempre e non tutti possono accedervi. Per dettagli maggiori, raccomandiamo sempre di rivolgersi ad un fiscalista.

 

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