Cedolare secca nelle locazioni brevi: come funziona, obblighi e requisiti

Una delle domande più ricorrenti che ci viene posta nel nostro lavoro di gestione di appartamenti in affitto breve riguarda come funziona la cedolare secca nelle locazioni brevi, e in generale quali obblighi fiscali è tenuto a rispettare il proprietario di un alloggio.

Se anche tu ti stai ponendo queste domande allora sei nel posto giusto: prenditi qualche minuto per leggere quest’articolo, una volta terminato avrai un quadro completo di tutto ciò che ruota attorno alla cedolare secca affitti brevi!

Molto bene, allora entriamo nel vivo della questione partendo dalla definizione di locazione breve, essenziale per capire bene tutti i fattori ad essa collegati che andremo ad approfondire.

Cos’è la locazione breve e obblighi del contratto

La locazione breve, anche detta locazione turistica, è un tipo di contratto di affitto disciplinato dal decreto legge n. 50 del 2017: tale norma oltre ad aver stabilito il tipo di trattamento fiscale destinato a questa categoria di contratti, ha sancito anche degli obblighi per gli intermediari.

La locazione breve altro non è che un contratto di affitto di appartamento ad uso abitativo concordato tra due persone fisiche fuori dall’esercizio di attività di impresa per una durata massima di 30 giorni. Se rispettano questa durata, possono esserne equiparati anche i contratti di concessione in godimento e quelli di sublocazione.

Andiamo ad analizzare ognuna delle caratteristiche che definiscono questo tipo di accordo.

• La forma non imprenditoriale. Nell’affitto di una casa vacanze, per rientrare nel regime che stiamo approfondendo è essenziale che l’attività venga svolta in maniera non professionale. Come fare a stabilire in cosa consiste questo vincolo? In sostanza l’affitto breve va utilizzato in maniera non continuativa, saltuaria. Facciamo un esempio, se ogni 15 giorni per tutto l’anno si alternano inquilini diversi senza mai avere la propria struttura libera neanche per una giornata, è evidente che non stiamo parlando di un utilizzo saltuario e di conseguenza questa verrà considerata un attività imprenditoriale: servirà aprire una partita iva, andranno comunicati i prezzi alle autorità competenti (come fanno gli hotel) e richiesta l’autorizzazione al comune.
  Oltre alla non imprenditorialità del tipo di affitto, non si potrà nemmeno svolgere attività di impresa all’interno dello stesso, né per quanto riguarda il locatore né il locatario, questo a sottolineare ancora di più il concetto di saltuarietà.

• Finalità abitative. L’immobile va locato per un utilizzo residenziale, e non ad esempio per utilizzo industriale o di fabbricazione. Si possono anche affittare singole stanze contemporaneamente a soggetti diversi, non è necessario cedere in blocco l’appartamento intero. Le categorie catastali di unità immobiliari accettate sono tutte quelle dalla A1 alla A11 esclusa la A10 che è quella relativa agli uffici.

• Luogo dell’immobile. L’alloggio che si intende sottoporre al regime di affitto breve deve trovarsi in Italia. Non si può quindi ad esempio cedere ad un turista in vacanza il proprio attico ad Atene e farlo rientrare in questo tipo di trattamento fiscale.

• Servizi accessori. Rientra nella possibilità di chi mette a disposizione il proprio appartamento quella di includere alcuni tipi di servizi accessori, ovvero prestazioni che hanno lo scopo di arricchire e semplificare la permanenza dell’ospite. Rientrano in questa categoria il lavaggio e il cambio della biancheria, il Wi-Fi o il telefono. Non rientrano invece in questo gruppo prestazioni particolari aggiuntive come il noleggio di un auto, la fornitura della colazione, o altri supporti turistici come interpretariato o guida turistica.

• Durata massima. Tra gli obblighi contratto di locazione breve assume particolare rilievo la durata, che deve essere al massimo di 30 giorni: se così è allora non vige l’obbligo di registrazione del contratto. Anche se non ne sei obbligato, noi di Turidea ti consigliamo comunque di redigerne uno, quantomeno per tutelarti in caso di danni provocati dal turista. Specifichiamo che il termine di 30 giorni si riferisce al contratto e non al periodo: in altre parole, se si affitta 20 giorni a Mario Rossi a giugno, e altri 20 giorni sempre a Mario Rossi a Settembre, si dovrà considerare la somma di 40, e sarà dunque obbligatoria la registrazione del contratto con le relative spese oltre che l’obbligo di denuncia all’autorità competente dell’ospite entro 48 ore.

• Data di conclusione del contratto. Per avvalersi della nuova normativa sull’affitto breve l’accordo deve essere concluso a partire dal 1° giugno 2017.

• Personalità giuridica dei soggetti. Chi stipula il contratto deve necessariamente essere una persona fisica da ambo le parti. Ciò significa che non si potrà costituire una società ed utilizzando essa affittare in locazione turistica con la cedolare secca, e nemmeno rilasciare fattura ad un inquilino che la richiede per la sua società.

• Intermediari immobiliari. Per affittare casa ai turisti è possibile anche avvalersi di agenzie fisiche o online come Airbnb, Booking.com ecc., anche se sono stati stabiliti degli obblighi per gli intermediari che andremo ad approfondire in seguito.

• Obblighi contratto di locazione turistica. Il contratto tra le parti nel regime di affitto breve oltre a non dover essere registrato non deve neanche assumere un tipo di forma particolare. Tuttavia in seguito ti forniremo qualche dritta, una sorta di fac simile che ti possa aiutare nello scrivere il tuo personale contratto da far firmare agli ospiti per tutelarti maggiormente.

Cedolare secca negli affitti brevi: cos’è e come funziona

Molti dei proprietari di appartamenti che ci chiedono di gestire il proprio alloggio ci interrogano su come funziona la cedolare secca negli affitti brevi, e quali vantaggi consente di avere.

Partiamo con lo spiegare cos’è la cedolare secca: si tratta di un tipo di imposta sostitutiva, regolata dall’art. 3 decreto legislativo m. 23/2011. “Imposta sostitutiva” significa che il pagamento di questo tributo va a sostituire interamente ogni altro versamento dovuto allo Stato a fronte del reddito percepito: come saprai, registrare un contratto con l’affitto tradizionale comporta costi di registrazione, di cancellazione, bolli, oltre ovviamente alla normale tassazione IRPEF dal 23% al 43% qualora si opti per questa tipologia di versamento; ebbene scegliendo la cedolare secca si pagherà unicamente la percentuale del 21%, e null’altro sarà dovuto al fisco.

Requisiti e obblighi della cedolare secca

Nella fase di orientamento ai proprietari di case vacanze che gestiamo, spesso si parla degli obblighi cedolare secca.  L’art. 3 decreto legislativo del 2011 stabilisce i requisiti cedolare secca affitti brevi. L’affitto breve è idoneo a rientrare in questo tipo di tassazione alternativa e di conseguenza lo sono tutti gli affitti di durata inferiore ai 30 giorni. Inoltre vale la pena ricordare che per soggiorni di questo tipo non è necessaria la registrazione, dunque è anche possibile non redigere alcun contratto: nel nostro lavoro di gestione di appartamenti tuttavia, ci siamo resi conto che è sempre bene far firmare un contratto all’ospite in quanto rappresenta una garanzia ed una tutela ulteriore. Ad esempio si possono inserire nel contratto alcune dotazioni di valori che si intende tutelare, come quadri, vasi o elettrodomestici.

La percentuale applicata per la cedolare secca locazione turistica è del 21%. Tale percentuale si applica sul totale del prezzo dell’alloggio e dei servizi valorizzati a forfait (come ad esempio le pulizie) a meno che tali costi non siano stati effettivamente sostenuti e provabili. Il 21% è un imposta sostitutiva IRPEF e relative addizionali, e questo viene ribadito anche dal decreto 50 del 2017: ciò significa non solo che non si pagheranno tasse di registro o bolli, ma nemmeno le tasse di proroga o risoluzione dell’accordo.

In sostanza, l’importo assoggettato alla cedolare è libero da ogni altra imposizione, e non dovrà più esser tassato in altra maniera: non è poco in un paese con una pressione fiscale nel 2019 che si aggira attorno al 65%!

Anche gli affitti brevi stipulati tramite intermediari online come Airbnb rientrano in questa categoria in quanto sono portali che hanno lo scopo di facilitare l’incontro tra domanda e offerta di esigenze turistiche che rientra nella categoria residenziale transitoria stabilita nella nuova normativa sulle locazioni brevi 2019.

Esclusioni cedolare secca e sanzioni: a cosa prestare attenzione

La norma che regola la cedolare secca sugli affitti brevi 2019 specifica che non si può aderire a questo regime se:

• Il contratto è concluso tra due persone giuridiche nell’ambito di un attività di impresa: abbiamo visto che questa è anche una clausola di esclusione dalla possibilità di rientrare nella locazione turistica.

• Si affitta per un periodo minore di 30 giorni ma in forma di impresa. In sostanza, pur rispettando gli obblighi contratto locazione turistica se è una società o comunque un entità giuridica ad affittare allora decade la possibilità di applicare il regime della cedolare secca e si può incorrere in sanzioni.

•  Si cede un alloggio in affitto in maniera occasionale e saltuaria ma tramite una società. Come al punto precedente, viene a mancare il principio di non imprenditorialità.

Come impostare l’accordo: Contratto locazione turistica fac simile

Sin qui abbiamo più volte accennato al fatto che, sebbene non sia obbligatorio, un contratto di locazione turistica sia fortemente consigliabile. Ma perché, e come ci può aiutare nell’affittare una casa vacanze? Per rispondere a questa domanda può essere utile avvalersi di un fac-simile.

Intanto va fatto presente che richiedere la firma di un accordo ti farà apparire molto più professionale: quasi nessuno lo fa, e per questo risulterai agli occhi del turista come una persona molto precisa e puntigliosa.

Inoltre, spesso i proprietari di appartamenti che gestiamo ci chiedono come tutelarsi nel caso un ospite rompa qualcosa. Come prima cosa, è bene evitare di tenere in casa oggetti di valore o elettrodomestici estremamente delicati, ma qualora ciò non fosse possibile e dovessi lasciare questi beni nella casa che dai in affitto, allora includili nel contratto che farai firmare. Scriverai che l’ospite è consapevole della presenza di questo o quell’altro oggetto perfettamente integro e funzionante, e si impegna a rispettarlo e a non danneggiarlo. Anche se ciò non rappresenta una garanzia di risarcimento, sicuramente il guest ci farà più attenzione, e sarà sensibilizzato al rispetto delle forniture concesse.

Per aiutarti, qui di seguito riportiamo un fac simile contratto di locazione transitorio che ti può essere d’aiuto nella preparazione del tuo accordo personalizzato. Elenchiamo quindi tutti gli elementi indispensabili:

1. Dati del locatore: nome e cognome, indirizzo, codice fiscale;
2. Dati dell’ospite: gli stessi del punto 1, aggiungendo possibilmente il tipo e il numero del documento
3. Durata: inserisci la data di arrivo e quella di partenza, oltre a specificare il numero di notti (es. “dal 30 Settembre al 5 Ottobre, per un totale di 5 notti”)
4. Prezzo: indica il prezzo totale del soggiorno, specificando il costo delle pulizie a parte e puntualizzando se sono a forfait.
5. Cauzione: se richiedi una deposito cauzionale è qui che devi inserirlo.
6. Oggetto: qui vanno inseriti tutti i dati dell’immobile, l’indirizzo, i dati catastali, specificando che si cede l’immobile in uso turistico. Questa è anche la sezione nella quale ti consigliamo di inserire i beni che sono perfettamente integri e funzionanti al momento della firma.
7. Obblighi: qui scriverai che il tuo ospite si impegna a rispettare l’immobile e a comunicarti ogni eventuale danno in tempo.
8. Rinvio alle leggi per tutto quanto non espressamente contenuto nell’accordo. Puoi rimandare al codice del turismo, al codice civile nonché alle leggi locali.

Gli obblighi degli intermediari: la tassa Airbnb

Nell’ambito dei nuovi obblighi cedolare secca affitti brevi 2019 rientrano anche gli intermediari immobiliari, ovvero coloro che si frappongono tra chi affitta e chi vuole usufruire dell’alloggio. Questa vicenda ha preso il nome di “tassa Airbnb” essendo il portale statunitense il pioniere di questo tipo di attività e leader di mercato.

Ma come ci chiedono spesso i proprietari che ci concedono la gestione del proprio appartamento: quali sono gli obblighi degli intermediari? E chi sono?

Partiamo col dire che un intermediario immobiliare è un entità che svolge il ruolo di mediatore, ed entra quindi attivamente nell’attività di incontro tra domanda e offerta; non è necessaria una particolare forma giuridica come sancito dalla circolare n. 24 del 12/10/2017 sulle locazioni brevi, per cui anche i portali online, fornendo strumenti informatici che operano in tal senso, rientrano a pieno titolo in questa categoria.

Gli obblighi intermediari affitto breve sono di due tipologie:

• Natura informativa. In sostanza il mediatore deve per legge comunicare alle autorità competenti tutti i dati contrattuali. Nella sezione “locazioni brevi: dati da comunicare” del provvedimento 17 Luglio 2017 si possono trovare maggiori informazioni.

• Natura di sostituto di imposta. Se il mediatore (incluso Airbnb) interviene nei pagamenti, allora è tenuto ad operare anche una ritenuta cedolare secca 21% su quanto incassato. Oltre a ciò dovrà emettere certificazione di sostituto d’imposta al proprietario e conservare i dati di pagamento. Il locatore quindi, con in mano la certificazione, non sarà tenuto ad alcun ulteriore versamento.
  Relativamente a questa tassa Airbnb però, dobbiamo sottolineare che al momento il famoso portale non sta operando la ritenuta 21%, ed è in atto un ricorso al TAR dagli esiti tuttora incerti. Non sappiamo come andrà a finire, ma vi aggiorneremo appena ci saranno news. Nel frattempo l’intero settore è nel caos in quanto i proprietari non sanno che fare: noi nel dubbio, suggeriamo di versare in prima persona la quota dovuta.

Chiaramente gli obblighi sulla ritenuta del 21% maturano solo nel momento in cui il soggetto partecipa alla conclusione del contratto o alternativamente diventa parte attiva nell’incasso dell’importo pattuito.

Sanzioni cedolare secca locazioni brevi: quando rispondono gli intermediari

Quando gli intermediari non adempiono ai propri compiti allora possono essere applicate delle sanzioni cedolare secca affitti brevi. Tali sanzioni, benché la nuova normativa faccia riferimento a contratti stipulati dal 1° giugno 2017 in poi, sembrano partire solo dal 12 di settembre del medesimo anno: ciò significa che sarebbe stato concesso un periodo di adattamento, ma che ad oggi gli intermediari immobiliari sono tenuti al rispetto delle normative sulla comunica dei dati relativi alla prenotazione e sulla ritenuta cedolare secca 21%.

Dunque stando così le cose, i soggetti che svolgono il lavoro di avvicinare la domanda all’offerta di case vacanze, inclusi i portali come Airbnb e Booking.com sono tenuti al rispetto della normativa vigente, salvo eventuali correzioni in seguito ai ricorsi in atto.

Dichiarazione dei redditi: come versare la cedolare secca nella certificazione unica col 730

Alcuni dei proprietari di appartamento da noi gestiti nel regime di affitto breve, si domandano come versare la cedolare secca utilizzando il modello 730 della certificazione unica.

Premettiamo che nel nostro caso assistiamo i proprietari indicandogli dei professionisti di fiducia che possano svolgere per loro le incombenze di cui parleremo sotto, tuttavia riteniamo completo parlartene comunque qualora tu decida di fare da solo.
Speriamo con questo paragrafo di aiutare molti proprietari preoccupati dei risvolti burocratici della locazione turistica.

Approfondiamo prima la certificazione unica: anche detta CU, è il documento rilasciato da quei soggetti che trattengono la trattenuta nell’anno passato, e va redatta entro il 31 marzo.

Come spiegato nel paragrafo precedente, i sostituti di imposta (come gli intermediari immobiliari) dovrebbero rilasciare una certificazione unica e consegnarla al contribuente in due copie. Con questo documento in mano, il proprietario sarà in grado di dimostrare al fisco che ha già versato le imposte dovute per la cedolare secca al 21%.

Dentro la certificazione unica (che un tempo si chiamava CUD) si troverà una sezione dedicata alla dichiarazione dei redditi da locazioni brevi.

Chiarita l’utilità della certificazione unica, passiamo a quello che interessa al proprietario, ovvero la metodologia con cui si dichiara il reddito derivante dagli affitti brevi, che coinvolge il modello 730.

Se hai dato in affitto un appartamento o una casa vacanze per un periodo non superiore a 30 giorni in maniera saltuaria e non imprenditoriale, allora potrai iscrivere i ricavi generati dalla tua attività come segue:

• Nel caso tu sia un proprietario, dovrai utilizzare il riquadro B inserendo l’importo nello spazio destinato al reddito fondiario

• Se invece hai ceduto l’appartamento come comodatario o sublocatore dovrai iscrivere il reddito percepito nel riquadro D.

In questa guida parleremo del riquadro B in quanto è il caso più ricorrente.

Nel quadro B si andrà ad inserire in colonna 3 il periodo di possesso, ovvero il numero di giorni di affitto dell’immobile. Un caso particolare a questa annotazione è rappresentato dalla locazione multipla di più stanze dello stesso stabile: in tal caso se ad esempio due stanze sono rimaste affittate contemporaneamente per 4 giorni, il numero che farà fede sarà 4 e non 8.

Una seconda specifica va fatta relativamente al periodo temporale: il modello 730 si riferisce ad uno specifico anno, dal primo di gennaio al 31 dicembre. Ciò significa che se una permanenza è stata a cavallo di due anni, nel 730 andranno indicati solo quei giorni che sono di pertinenza dell’anno che stiamo prendendo in considerazione.

La colonna 5 del quadro B è quella che parla della cedolare secca affitti brevi. Qui va riportato il totale dell’importo percepito lordo che si vuole assoggettare a questo tipo di imposta sostitutiva. Se si sono addebitate a titolo forfettario delle spese per servizi aggiuntivi (come ad esempio le pulizie), questi andranno comunque inclusi nella base imponibile.

Specifichiamo che vanno inseriti anche quei redditi il cui importo non è stato effettivamente riscosso, anche se questo non è un problema di chi affitta tramite i portali web, nei quali il pagamento è anticipato.

Nel caso in cui si disponga di più redditi derivanti da diverse locazioni brevi esse andranno cumulate immobile per immobile.

Come evitare la burocrazia della cedolare secca: scegliere i giusti esperti

In questo articolo abbiamo spiegato dettagliatamente tutto ciò che ruota attorno agli obblighi della cedolare secca nelle locazioni brevi e abbiamo visto quanto possa essere ampio e a volte complicato questo campo, soprattutto per coloro che non sono del mestiere.

Consapevoli delle difficoltà che può incontrare un proprietario se lasciato solo, in Turidea assistiamo i proprietari che ci affidano la gestione del loro alloggio fornendo un orientamento burocratico e suggerendo (qualora ne abbiano bisogno) dei validi professionisti a cui rivolgersi che li liberino da ogni preoccupazione. Il nostro scopo è trasformare un appartamento sfitto in una rendita senza pensieri, e il lato burocratico rientra a tutti gli effetti in questo meccanismo.

Se anche tu hai un alloggio ma fatichi a gestirlo e hai bisogno di una mano, non farti problemi nel contattarci per una chiacchierata senza impegno: saremo contenti di studiare la tua situazione e proporti la soluzione più adatta a te. Possiamo prendere interamente in gestione il tuo appartamento o liberarti solo da quelle incombenze che trovi più scomode.

Per maggiori informazioni e prezzi, visita il nostro sito!

Confidiamo davvero che questo articolo ti sia stato utile!
Alla prossima!

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