Se disponi di una seconda abitazione che utilizzi poco, magari stai pensando di dargli nuova vita rendendola una casa vacanze per turisti, generando in questo modo una rendita extra per te. Allo stesso tempo però, vuoi essere libero di poterla utilizzare quando ti serve, scegliendo in totale libertà i periodi di apertura e le tariffe.

 

Un utopia? Per fortuna no. Nell’articolo di oggi ti spiegheremo proprio come affittare una casa per brevi periodi. Cercheremo di capire cosa sono gli affitti brevi, quali adempimenti burocratici deve affrontare il proprietario, come funziona la tassazione… e molto altro!

 

Se quindi vuoi capire se questa modalità di locazione fa al caso tuo, sei nel posto giusto!  Mettiti comodo, prenditi qualche minuto e continua la lettura fino in fondo. Tutto quello che leggerai è ricavato dalla nostra esperienza nel campo della gestione, ed inseriremo nell’articolo anche qualche piccolo spunto pratico tratto dai nostri corsi di formazione, dedicati a chi come te avvicina a questo mestiere.

Cosa sono gli affitti brevi

tipologia di gestione sceltaCome prima cosa, dobbiamo chiarire che cosa si intende realmente con il termine “affitti brevi”. A volte, chi ci chiama per delle consulenze preparatorie o per delle analisi di mercato, non ha sempre le idee così chiare sull’argomento. E’ bene quindi fare chiarezza.

 

Gli affitti brevi, più propriamente detti locazioni turistiche, sono una tipologia di affitto della durata massima di 30 giorni, svolta da privati in forma non imprenditoriale e saltuaria. La durata di 30 giorni si riferisce ad un singolo affittuario durante l’intero anno. Questo significa che se cedi il tuo alloggio a Mario Rossi per 20 giorni a Febbraio, e questo vuole tornare a trovarti ad Agosto, non potrai ospitarlo per più dei 10 giorni rimanenti.

 

Ci sono però anche molti vantaggi. Ad esempio, la non imprenditorialità significa che non è necessario aprire una partita IVA. Inoltre non sarai obbligato a registrare il contratto: non è poco, perché questo adempimento è molto costoso e tra bolli, imposta di registro ecc supera spesso i 200€. Infine, potrai usufruire della cedolare secca al 21%: Si tratta di un imposta sostitutiva che appunto rimpiazza ogni altra imposizione.

 

 

 

Adempimenti burocratici necessari

Un altro passaggio fondamentale per capire come affittare casa per brevi periodi, riguarda gli adempimenti da rispettare quando si affitta a turisti. Ipotizziamo quindi che tu abbia deciso di intraprendere questa strada: hai preparato il tuo appartamento con tutto il necessario e sei pronto a partire. Che fare ora?

 

Nei nostri corsi di formazione per proprietari, suddividiamo le incombenze in 4 step:

  1. Comunicazione al comune. Il primo passo che dovrai compiere sarà quello di comunicare al tuo municipio che intendi affittare a turisti. Dato che ogni comune ha la sua procedura da seguire, ti consigliamo di chiamare il SUAP e chiedere chi si occupa delle locazioni turistiche. Una volta che hai rintracciato il responsabile, chiedi cosa devi fare esattamente. Di solito, ti viene richiesta la compilazione di un semplice modulo dove c’è da inserire le tue generalità, e gli estremi dell’immobile.
  2. Ottenimento delle credenziali di accesso al portale alloggiati web. Quando accoglierai i tuoi primi ospiti, dovrai chiedere i loro documenti. Questi dati andranno comunicati alla questura di riferimento tramite un portale che si chiama “alloggiati web”. Le credenziali per accedere a questa piattaforma, vanno richieste alla questura di zona.
  3. Registrazioni a fini statistici. Gli stessi estremi degli ospiti che trasmetterai alla questura, vanno inseriti anche sul portale regionale a fini ISTAT. Dato che non tutte le regioni usano la stessa piattaforma, è bene chiedere al SUAP a chi rivolgersi per ottenere le credenziali.
  4. Tassa di soggiorno. Non è detto che questo adempimento sia previsto nel tuo comune quindi verifica bene, ma se lo fosse, dovrai raccogliere e versare l’importo previsto. Noi di Turidea ti consigliamo di informare gli ospiti preventivamente di questo onere, e di raccoglierlo in contanti all’arrivo. La modalità di versamento è solitamente trimestrale e varia da comune a comune: alcuni richiedono un bonifico, altri un pagamento tramite le app legate alla pubblica amministrazione.

 

 

Tasse e fisco: come funziona

Una delle tipiche domande che ci viene rivolte durante le consulenze preparatorie che forniamo ai proprietari, riguarda il funzionamento della tassazione negli affitti brevi. A questo proposito esistono due vie percorribili.

 

tasse come funzionanoCedolare secca al 21%.

Come dicevamo, le locazioni turistiche danno l’opportunità di usufruire della cedolare così come altre tipologie di affitto di immobili ad uso abitativo. Se sceglierai questa strada, ricavare il carico fiscale sarà molto semplice: non ti resterà che calcolare il 21% su quanto richiesto ai tuoi ospiti.

 

Regime IRPEF.

L’altra strada, consiste nell’usufruire del normale regime IRPEF, con aliquote a scaglioni. Se sceglierai questo metodo, l’importo locativo verrà aggiunto ai tuoi normali redditi e verrà applicata l’imposta corrispondente. Come saprai, l’imposta IRPEF dipende dal reddito dichiarato, e cresce all’aumentare del tuo reddito. L’imposta più bassa è il 23% per redditi inferiori a 15.000€, e va crescendo al 27%, 38%, e 41%, fino ad arrivare al 43% per redditi superiori a 75.000€.

 

Ti sarà chiaro che quest’ultimo regime ti può convenire solo se hai delle spese che vadano a ridurre il carico fiscale, come ad esempio delle spese per ristrutturazioni. In caso contrario, la cedolare secca risulta più conveniente. In ogni caso puoi prenderti del tempo per decidere: la scelta non devi prenderla subito, ma puoi farla insieme al tuo fiscalista in fase di dichiarazione dei redditi.

 

Come iniziare velocemente?

adempimenti che sono necessariSe quanto esposto fino ad ora ti è chiaro e vuoi metterti subito all’opera, il passo successivo è chiedersi come affittare casa per brevi periodi velocemente. Cosa c’è da considerare per iniziare? Noi di Turidea riteniamo che, prima di iniziare la preparazione dell’appartamento, dovresti chiederti che tipo di approccio intendi avere: un conto è gestire un appartamento a tempo perso senza troppe pretese, un altro è puntare ai migliori rendimenti possibili.

 

Se quello che vuoi è ottenere il massimo dal tuo alloggio, allora hai di fronte a te due opzioni:

  1. Studiare le dinamiche degli affitti brevi preparandoti al meglio per offrire una gestione professionale.
  2. Farti aiutare e delegare in tutto o in parte la gestione.

Non esiste una via di mezzo. In un mercato affollato di concorrenti, essere preparati è fondamentale per emergere e migliorare i rendimenti. Hai mai provato a pensare a quanto ti può costare un errore, o una prenotazione persa per un prezzo sbagliato? Quanto tempo ti può far perdere un overbooking? Meglio evitare.

 

Per questo, se vuoi essere tu il gestore dell’appartamento ti suggeriamo di:

  • Prepararti. Se hai molto tempo libero, puoi farlo da solo studiando il materiale che trovi in rete. Sul nostro sito trovi tanti articoli gratuiti a riguardo.
  • Facendoti aiutare. Se invece hai poco tempo ma vuoi partire con il piede giusto, meglio farsi aiutare da un professionista. A tal proposito, puoi dare un occhiata ai nostri corsi di formazione.

 

Se invece hai bisogno di qualcuno che gestisca al posto tuo la proprietà, allora puoi dare un occhiata alla nostra apposita pagina, e scoprire se ti possiamo dare una mano.

In ogni caso, ricorda che cominciare la tua avventura senza improvvisare, ti risparmierà molti problemi, perdite di tempo… e di denaro!