Come affittare una casa vacanze in regola

Sono molti gli italiani che possiedono un appartamento sfitto e inutilizzato, ma magari dotato di potenziale turistico. Una valida alternativa in questi casi per mettere a reddito il proprio immobile è quella degli affitti brevi. Sfruttando il web, si possono raggiungere potenziali clienti provenienti da ogni parte del mondo, offrendo il proprio alloggio come luogo di pernottamento.

Già, ma come affittare una casa vacanze in regola in Italia? Quali sono gli adempimenti normativi da rispettare, e quali tasse da applicare? L’argomento è confuso, ed è facile leggere opinioni divergenti.

Oggi, basandoci sulla nostra esperienza di gestione e consulenza, cercheremo di mettere ordine su questo argomento dandoti anche qualche consiglio concreto su come ottimizzare i tuoi guadagni! Gli affitti turistici possono essere molto remunerativi, ma come sempre prima di iniziare… è meglio informarsi!

Definizione di casa vacanze

Con “casa vacanza” si intende di solito una struttura ricettiva extra alberghiera, affittata per periodi limitati durante l’arco dell’anno, solitamente in forma non imprenditoriale. E’ possibile intraprendere tale attività anche in forma imprenditoriale, ma in questo caso serve l’apertura di una partita IVA. Spesso si fa riferimento a 30 giorni come limite massimo delle locazioni. Tale termine permette di usufruire di alcune agevolazioni burocratiche non da poco, ad esempio la cedolare secca al 21% di imposta, e la possibilità di stipulare contratti di affitto senza registrarli. Va detto che si può anche sforare tale limite, ma ciò comporta l’obbligo di registrazione del contratto di locazione presso l’agenzia delle entrate.

Come spieghiamo a chi rivolge a noi per la gestione del proprio immobile o semplicemente per una consulenza, è bene sottolineare alcune distinzioni che separano questa tipologia dagli affitti tradizionali.
Intanto, negli affitti brevi non ci sono rischi di insolvenza: l’ospite paga prima di entrare e dunque l’incasso è garantito. Il proprietario poi ha la possibilità di utilizzare l’alloggio per necessità proprie, semplicemente bloccando il calendario e riservarselo per sé.
I prezzi a notte sono decisamente più alti rispetto ad un affitto tradizionale, va tenuto conto però che in questo caso il proprietario ha sulle spalle le spese dei consumi e di alcune imposte, fattori che di solito vengono addebitati all’inquilino negli affitti tradizionali. Insomma, la convenienza può essere netta, ma bisogna comunque fare bene i conti.

Obblighi normativi

Per capire come affittare una casa vacanze in regola è fondamentale chiarire alcuni aspetti legati agli obblighi normativi.
Premesso che ogni regione ha le proprie regole, ci sono però dei concetti generali da tenere presenti:

Autorizzazione comunale. Il primo passo da compiere è quello di contattare il proprio comune e capire come è disciplinata a livello locale la locazione breve. Solitamente, il comune richiede una comunicazione di inizio attività, sotto forma di appositi moduli o semplicemente via mail: questa modalità nel concreto, varia a seconda del municipio.

Registrazione al portale alloggiati. Il secondo passo da compiere è quello della richiesta alla questura di competenza delle credenziali di accesso al “portale alloggiati”, una sorta di piattaforma web su cui bisognerà inserire i dati di ogni ospite della casa vacanze. Tale comunicazione andrà fatta entro 24 ore dall’arrivo degli stessi.
Solitamente la richiesta delle credenziali deve essere accompagnata dalla notifica al comune, ovvero quanto descritto nel precedente paragrafo.

Registrazioni a fini statistici. Ogni struttura ricettiva, comprese le case vacanze, devono comunicare le generalità degli ospiti anche all’ufficio statistico regionale. A tal fine, dovrai contattare l’apposito ufficio (il comune dovrebbe saperti indicare i recapiti), compilare il relativo modulo di richiesta, ed attendere username e password per accedere al portale dedicato. Di prassi, tali registrazioni si possono anche fare in un’unica soluzione a fine mese anche se noi, come suggeriamo quando facciamo consulenza, ti raccomandiamo di farlo di volta in volta, onde evitare possibili dimenticanze!

Tassa di soggiorno. Infine, per affittare una casa vacanze in regola devi tenere presente la tassa di soggiorno. Non sempre è dovuta, molte zone di Italia non la richiedono proprio per attirare più viaggiatori, ma nelle zone più turistiche è quasi sempre dovuta. Anche qui, è bene rivolgersi all’apposito ufficio, e il comune dovrebbe saperti dare tutte i recapiti necessari. Ogni municipio ha la sua tariffa e la sua prassi per il versamento: c’è chi richiede un bonifico e chi, accordandosi con i portali, gestisce tutto automaticamente.

Non sempre obbligatoria ma raccomandabile, è la stipula di un’assicurazione che copra i rischi legati all’attività di locazione, come i danni arrecati agli ospiti o ai vicini in caso di guasti.

Consigli per ottenere maggiori ricavi

Ben presto ti renderai conto che gli affitti turistici sono un vero e proprio mestiere: un tempo forse bastava scattare qualche foto e metterla online per guadagnare bene, ma ora non è più così. Portali come Airbnb e Booking sono affollati di concorrenti, e il rischio è quello di rimanere in ombra!

Per questa ragione, ci sentiamo di darti alcuni dei consigli che diamo durante i nostri corsi di formazione a chi come te è attirato da questa attività.

• Preparati e non dare nulla per scontato. Tanti proprietari si sono improvvisati gestori e non hanno quindi delle basi gestionali. Questa può essere un’opportunità per te se invece decidi di investire nella tua preparazione, capendo cosa può fare davvero la differenza in questo mercato.
• Prepara un alloggio d’effetto. L’arredamento interno è importante: non commettere l’errore di utilizzare così com’è un vecchio appartamento, dalle forniture datate e malfunzionanti. Non serve spendere un’esagerazione: oggi può costare veramente poco rimodernare la cucina o la camera da letto utilizzando mobili Ikea o Mondo Convenienza. Gli ospiti apprezzeranno, e misurerai il ritorno economico con l’aumento di prenotazioni.
• Scegli i prezzi con intelligenza. La tariffa è uno degli aspetti più importanti, forse il più importante. Evita di impostare un prezzo unico tutto l’anno: la tariffa dovrebbe variare in base alla richiesta. Se non credi di riuscire a farlo, almeno imposta 2 o 3 prezzi annuali in base alla alta, media e bassa stagione.

Turidea, un supporto concreto

Siamo consapevoli che quello che hai letto può averti sorpreso: forse non ti aspettavi così tante attività quando ti chiedevi come affittare una casa vacanze in regola!

In ogni caso, non ti preoccupare: se ti dovesse servire un aiuto, Turidea è al tuo fianco con servizi dedicati in base alle tue esigenze:

• Consulenza rapida: risposte veloci alle tue domande. Ideale se hai un interrogativo specifico da soddisfare.
• Corso personalizzato di formazione: un percorso da zero alla scoperta del mondo degli affitti brevi, pensato per chi vuole diventare un gestore professionista.
• Gestione parziale o completa. Se hai altro da fare e non hai tempo, possiamo pensare noi alla gestione del tuo alloggio, sia completa (ove disponibile) che parziale (promozione, gestione prezzi  e prenotazioni ecc.)

Se questo articolo ti è servito, ti ricordiamo che sul nostro blog ne trovi tanti altri, utili per approfondire gli affitti turistici!