Hai un appartamento inutilizzato e ti sei deciso di farlo fruttare? Hai avuto brutte esperienze con inquilini che non pagano impossibili da sfrattare, e hai deciso di provare una nuova formula di affitto che ti consenta di arrotondare con meno pensieri? Ti sei avvicinato ai portali di home sharing e ora ti stai chiedendo come funziona Airbnb per chi affitta? Se la risposta a una di queste domande è sì allora rilassati e continua a leggere, sei nel posto giusto!

Oggi parleremo proprio di come affittare su Airbnb descrivendo dettagliatamente tutto quello che serve sapere ai proprietari di appartamento per entrare in questo business. Tutto quello che leggerai è frutto della nostra esperienza di gestori di appartamenti, e confidiamo quindi ti possa essere di grande aiuto!

Molto bene, sei pronto? Allora inziamo!

 

La locazione breve: un’opportunità alternativa all’affitto tradizionale.

come-fare-affittare-appartamentoSe hai deciso di affittare su Airbnb il tuo appartamento allora vuol dire che hai scelto di optare per una formula di affitto diversa da quella che sei abituato a conoscere: quella dell’affitto breve – anche detta locazione turistica. Iniziamo quindi con una breve panoramica delle due formule, con lo scopo di identificarne i vantaggi e gli svantaggi.

  • L’affitto classico. E’ la forma di locazione che sei abituato a conoscere, normalmente è regolato da un contratto di 4+4 anni stipulato tra locatore (proprietario) e locatario (inquilino). Questa formula ha in teoria il vantaggio che una volta trovato l’inquilino ideale (impresa tutt’altro che semplice) non dovresti più riscontrare molti problemi gestionali, ma solo passare a riscuotere il compenso a fine mese. Sappiamo benissimo però che nella realtà ciò non avviene quasi mai: in certi casi l’affittuario disturba continuamente il proprietario con richieste di migliorie all’appartamento o malfunzionamenti, in altri danneggia l’alloggio senza comunicarlo (e magari ciò emerge solo quando sen è già andato), e altri ancora (caso più classico) ad un certo punto smette di pagare la rata.
    E proprio da qui iniziamo a parlare di svantaggi, perché una delle più grosse criticità dell’affitto classico è che nel caso l’ospite smetta di pagare, la procedura di sfratto risulta quasi impossibile da portare a termine specialmente se ci sono dei minori coinvolti: lunghe procedure burocratiche dall’esito incerto fanno spesso perdere la testa ai proprietari. Un’altra criticità è la rigidità dell’accordo: l’appartamento rimane vincolato a lungo periodo rendendone complicato il ritorno in possesso in caso di necessità. Infine il poco controllo che si ha, è spesso fonte di grosse preoccupazioni per chi affitta.

 

  • L’affitto breve. L’alternativa all’affitto classico è l’affitto breve, che presenta indiscutibili vantaggi. Intanto, i pagamenti sono sicuri e garantiti, dato che l’ospite paga ancor prima di metter piede nell’alloggio; inoltre si ha la sicurezza della permanenza, ovvero si sa con precisione quando l’ospite arriva… e quando se ne va! Il fatto di poter scegliere i periodi aperti a prenotazioni poi, fa sì che ci si possa regolare in base alle proprie necessità di utilizzo dell’appartamento. Un altro aspetto importante è la minor probabilità di danni, dato che siti come Airbnb consento di lasciare una recensione agli ospiti, e ciò li sensibilizza su un utilizzo corretto dell’appartamento. Infine, va detto che spesso la locazione turistica si rivela più profittevole della locazione tradizionale.
    La criticità maggiore dell’affitto breve è rappresentata dal fatto che è fondamentale operare una gestione presente, precisa, puntale e attenta… in una parola professionale. Per far ciò serve tempo e voglia di studiare a fondo il mercato. E’ per questa ragione solitamente che i proprietari si rivolgono a noi di Turidea: l’affitto breve presenta enormi vantaggi e spesso maggiori guadagni, ma se un proprietario gestisce il proprio alloggio con poco tempo a disposizione, allora probabilmente va incontro a grosse delusioni.

Bisogna entrare nell’ottica di un albergatore, perché di fatto la tua sarà una piccola struttura ricettiva!

 

Burocrazia per affittare su Airbnb: tutti gli adempimenti necessari

Per affittare una casa su Airbnb sono necessari alcuni adempimenti burocratici: li conosciamo bene, perché li svolgiamo quotidianamente per conto dei proprietari che ci affidano la gestione del proprio appartamento, e te li riassumiamo qui di seguito!burocrazia-airbnb

Prima di tutto bisogna informarsi a livello locale. In effetti, se da una parte esiste la normativa nazionale che disciplina questo tipo di affitto, la procedura di rilascio dell’effettivo permesso ad affittare in locazione turistica (o “SCIA” come lo chiamano alcuni funzionari) varia di comune in comune. Noi di Turidea ti consigliamo di chiamare il tuo municipio e chiedere dello “sportello unico delle attività ricettive” (s.u.a.r.) o comunque di qualcuno che si occupa delle locazioni turistiche. Le maggiori città sono più organizzate e rendono disponibili siti online dedicati, ma non meravigliarti se in un piccolo comune sarai rimpallato svariate volte… tutto normale!

Il permesso solitamente non richiede costi, se non al massimo in alcuni comuni qualche decina di euro per le spese di procedura.

Una volta ottenuto il permesso bisogna mettersi in contatto con la questura della propria città e, con in mano il permesso rilasciato dal s.u.a.r., richiedere le credenziali di accesso al portale degli alloggiati.

Il portale alloggiati è una sezione del sito della polizia destinato alla registrazione degli ospiti. Dovrai configurarlo installando gli appositi certificati e seguire la guida fornita.

Il s.u.a.r. solitamente ti fornirà anche le credenziali di accesso al sito dei dati statistici regionali.

Ottenuti sia il permesso che gli accessi al portale alloggiati e quello statistico regionale, si entra in quella che è la gestione burocratica di routine. Ogni volta che riceverai un ospite (chiamato “guest” su Airbnb) dovrai chiedergli i documenti, e dopo averli scansionati e archiviati, entro 24 ore dovrai procedere alla registrazione delle sue generalità sul portale alloggiati e sul sito statistico regionale. Per le province che la applicano, dovrai occuparti anche del ritiro e del successivo versamento della tassa di soggiorno.

Negli affitti brevi non è necessaria la registrazione del contratto, ma ti consigliamo ugualmente di redigere un piccolo contrattino e farlo firmare, quantomeno per avvisare il guest della presenza di elettrodomestici funzionanti o oggetti di valore, e tutelarti nel caso li rovini.

 

Come funzionano le tasse su Airbnb

Una delle domande più frequenti che ci pongono i proprietari di appartamenti che ci affidano la gestione del proprio alloggio riguarda il funzionamento fiscale delle tasse su Airbnb e in generale nell’affitto breve.

Esistono sostanzialmente due approcci differenti che si possono adottare a seconda della propria situazione personale:

  • Cedolare secca. Se si sceglie questo approccio verrà applicata una percentuale di tassazione pari al 21% sui redditi da affitto breve. Nient’altro. Si tratta di una percentuale decisamente onesta oltre che di semplice applicazione, per questo è solitamente la scelta adottata dai proprietari.

 

  • Redditi diversi IRPEF. Un approccio alternativo consiste nel cumulare i redditi derivanti da affitto breve assieme agli altri redditi percepiti. Gli scaglioni IRPEF vanno dal 23% al 43% a seconda del proprio reddito. Il motivo per cui si potrebbe optare per questo metodo, apparentemente meno conveniente, risiede nelle eventuali deduzioni o detrazioni a cui si potrebbe avere diritto (figli a carico, affitto, spese sanitarie ecc…), che consentirebbero un abbattimento della tassazione su tutto il proprio reddito, compresa la quota di locazione turistica. Questa comunque è una valutazione che spetta al professionista di fiducia che si occupa della tua dichiarazione dei redditi.

 

Perché Airbnb: i vantaggi del portale leader di settore

Sono diversi i portali che utilizziamo nel nostro lavoro per promuovere gli appartamenti che gestiamo, ma uno di questi non manca mai, ed è Airbnb.

I motivi che hanno resto questo sito la piattaforma di riferimento sono molteplici.

Intanto, Airbnb è stato il pioniere di questo nuovo settore e questo gli conferisce grande visibilità: fondato nel 2008 a San Francisco e nato come sito per la condivisione di divani letto o materassi gonfiabili (da cui prende il nome) durante i maggiori eventi in cui era difficile trovar posto in hotel, si è rapidamente espanso in tutto il mondo creando un vero e proprio mercato e una rete di viaggiatori immensa.

Airbnb ha però un’altra caratteristica molto interessante: è il portale che meglio si adatta alle esigenze di chi affitta il proprio appartamento in maniera non professionale, dato che ad esempio consente di cancellare delle prenotazioni già accordate o di rifiutare delle prenotazioni. Ad esempio, si può far in modo che un ospite prima di prenotare un soggiorno ti contatti, ti spieghi i motivi della sua visita, e solo allora tu potrai decidere se accoglierlo o no. Inoltre si possono inserire delle “regole della casa” che l’ospite dovrà accettare prima di prenotare. Infine, la possibilità di lasciare delle recensioni agli ospiti sensibilizza il visitatore ad un utilizzo corretto dell’alloggio.

I pagamenti vengono bonificati al proprio conto corrente dopo 24 ore dal check in. Ti arriverà una mail che notificherà l’invio del denaro e pochi giorni dopo vedrai la somma disponibile sul tuo conto!

A fronte di tutti questi vantaggi sicuramente molto comodi per chi non dedicandoci molto tempo si vuole tutelare da sviste o dimenticanze, ci teniamo però a sottolineare un concetto molto importante: una gestione non professionale, per quanto permessa, non procura gli stessi guadagni di una professionale. In altre parole, se intendi gestire il tuo appartamento in maniera approssimativa giustificato dal fatto che non hai tempo da dedicarti come si deve, allora non aspettarti grandi risultati. Se ad esempio accetti una prenotazione ma poi ti accorgi di doverla cancellare, è vero che lo puoi fare, ma verrai penalizzato con una grossa perdita di visibilità, oltre che con l’impossibilità di diventare superhost per un anno.

Questo perché Airbnb incentiva chi affitta in maniera seria e organizzata. Se ti accorgi che non hai modo di gestire il tuo alloggio in maniera rigorosa allora sarà per te molto più conveniente affidare la gestione a un professionista. Avrai meno pensieri e otterrai maggiori guadagni grazie appunto, ad una gestione organizzata che Airbnb (e i viaggiatori) apprezzano molto. Ma di questo ne riparleremo in seguito.

 

Concludiamo questo paragrafo con un altro interessante aspetto che Airbnb mette a disposizione dei proprietari in maniera totalmente gratuita: l’assicurazione per la protezione dell’host.

Si tratta di un assicurazione di responsabilità civile che protegge il proprietario contro la richiesta di danni per lesioni personali o danni materiali. Sono tutelati e risarciti anche i danni all’appartamento (in tal caso assicuratevi di documentare il danno con foto o video fornendoli poi al centro assistenza).

Come fare per affittare su Airbnb: istruzioni per creare un annuncio.

Proviamo ora a spiegare passo a passo come fare per affittare su Airbnb, partendo dalla creazione del proprio annuncio.
Per prima cosa collegati a www.airbnb.it e clicca sul pulsante “diventa un host” e poi su “pubblica il tuo annuncio”, come vedi nella figura sotto.

Istruzioni_iscriversi_Airbnb_1

 

Dopodiché ti verrà chiesto di creare un profilo: è molto semplice, inserisci una mail e segui le istruzioni. Una volta fatto dovrai indicare il tipo di alloggio e quanta parte di esso avranno a disposizione gli ospiti (tutto, una stanza privata o una condivisa). Ti verranno chieste poi altre informazioni come il numero massimo di ospiti, i letti, i bagni e l’indirizzo. Infine inserirai i servizi disponibili, descrizione e foto.

Come noti la procedura di iscrizione è molto semplice e veloce!

 

Il costo del servizio: quanta percentuale prende Airbnb

Airbnb suddivide le competenze del suo servizio tra proprietari (host) e ospiti (guest). Agli host è richiesto il pagamento di una percentuale del 3% sul prezzo indicato, mentre ai guest viene fatta pagare una percentuale che va dallo 0% al 20% sul totale indicato dall’host. Quello che interessa a te in quanto proprietario è solo il 3%, dato che la componente addebitata all’ospite non la vedrai neppure.

 

A che prezzo affittare? Come combinare guadagno e occupazione

Una delle tipiche domande che ci pongono i proprietari che si affidano a noi per la gestione del proprio alloggio è a che prezzo è possibile affittare il proprio appartamento: domanda semplice dalla risposta complicata.

Il prezzo è una componente che dipende da moltissimi fattori: condizioni degli interni, recensioni, tipo e quantità dei concorrenti, servizi offerti all’interno della struttura, grandezza dell’alloggio, numero di letti ecc. Impostare il giusto prezzo richiede un accurato studio perché anche un paio di euro di differenza possono fare la differenza tra affittare o no, per questo ad esempio noi in Turidea ce ne occupiamo tramite del personale dedicato: si tratta di un fattore chiave in continua evoluzione che va aggiornato di giorno in giorno. Se si imposta il giusto prezzo si riuscirà a massimizzare l’occupazione dell’appartamento: un alloggio vuoto rende zero!

Se vuoi farti un idea di massima del prezzo a notte di un appartamento come il tuo, un esercizio utile può essere quello di fare una ricerca da “turista” su Airbnb inserendo tra i filtri le caratteristiche del tuo alloggio nella la tua città. I risultati ti daranno un indicazione di massima, da prendere però con le pinze!

 

Gestione dei calendari: attenzione all’overbooking!

Una menzione particolare la merita la gestione del calendario su Airbnb. Noi ti suggeriamo caldamente di non esagerare con l’apertura delle date disponibili, da un lato perché aprire date troppo lontane nel futuro ti espone al rischio di non aggiornare i prezzi rischiando di “svendere” il tuo alloggio, dall’altra perché potresti esserti dimenticato della necessità di utilizzarlo, e questo ti creerebbe problemi.

Un secondo rischio da evitare è la doppia prenotazione anche detta “overbooking”. Questo accade quando proponi il tuo appartamento su più portali: ricevi una prenotazione su un sito, e dopo qualche tempo ne ricevi una seconda da un altro per la medesima data. Per evitare questo disguido ti raccomandiamo di utilizzare la funzione di condivisione dei calendari, presente in Airbnb ciccando su “calendario”, quindi “parametri di disponibilità” e infine “sincronizza i calendari”.

Attenzione agli errori da evitare: criticità dell’affittare su Airbnb:

In questo articolo abbiamo parlato dettagliatamente di come affittare su Airbnb, e sicuramente ti sarai reso conto che potenzialmente chiunque è in grado di accendere un pc, iscriversi e andare online in pochi click. Soldi facili per tutti quindi? Nient’affatto. Molti dei proprietari di appartamento che assistiamo si rivolgono a noi per la gestione del proprio alloggio proprio perché quando hanno iniziato non si immaginavano l’impegno che avrebbe richiesto questa attività, e non sono quindi mai riusciti raggiungere i risultati sperati.

Provare non è sbagliato, anzi farsi un idea sul campo può schiarire le idee, ma ti invitiamo a farti una domanda: se pubblicare il proprio alloggio su Airbnb è così facile… non ti sembra possibile si creino i presupposti per un eccesso di offerta di appartamenti?

Il dubbio è lecito, ed in effetti in molte zone è proprio così. In queste situazioni l’unica maniera di emergere battendo la concorrenza è dedicarsi in maniera professionale all’attività, spendendo molto tempo sia nell’ottimizzazione dell’annuncio, sia nello studio delle migliori tecniche per emergere, massimizzare la propria visibilità e di conseguenza guadagnare di più.

Insomma, per ottenere grandi risultati serve studio e un grande impegno.

A questo punto le soluzioni sono due: se un proprietario ha molto tempo a disposizione, voglia di ricercare e studiare il settore, allora è bene che provi ed inizi subito! Altrimenti, se si è allettati dai vantaggi degli affitti brevi ma non si ha il tempo necessario, conviene farsi aiutare da chi di competenza.

E’ proprio il lavoro che svolgiamo in Turidea: in cambio di una modesta percentuale sulle vendite prendiamo in gestione il tuo alloggio, ne ottimizziamo il rendimento e lo facciamo fruttare per te.
Possiamo gestirlo interamente, o alleviarti solo da alcuni dei compiti che più ti pesano.

Se l’idea ti interessa sentiti libero di contattarci per una chiacchierata senza impegno, saremo lieti di poterti aiutare studiando la tua personale situazione e guidandoti attraverso il mondo della locazione turistica!

Speriamo davvero che questa guida ti sia stata utile per capire come affittare su Airbnb il tuo appartamento, e ti diamo appuntamento alla prossima!

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