Abitiamo in un paese meraviglioso: l’Italia è un luogo unico al mondo, ricco di bellezze naturali, storia, cultura, buon cibo e tanto altro: uno stile di vita invidiato in tutto il mondo.

Chi di noi non ha pensato almeno una volta che potremmo vivere di turismo?

E’ una domanda lecita, e in questo articolo parleremo proprio di come aprire una casa vacanze, di tutti i passi necessari per trasformare un alloggio sfitto in una rendita interessante, e delle accortezze da prendere in considerazione per evitare gli errori e massimizzare i profitti.

Ci teniamo a specificare che quello che leggerai si basa sulla nostra esperienza di gestori di case vacanze, e confidiamo quindi ti possa essere di grande aiuto!

Dunque, se anche tu rientri nella categoria di coloro che vogliono scoprire come aprire casa vacanze allora non ti resta che prenderti qualche minuto e leggere questo articolo fino in fondo: ti offriamo una guida passo a passo che ti guiderà attraverso tutto quello che c’è da sapere.

Allora sei pronto? Bene, iniziamo!

 

Aprire una casa vacanze… conviene?

aprire-casa-vacanze-come-fareSe stai pensando di aprire una casa vacanze, la prima domanda che ti sei posto è probabilmente: mi converrà realmente? Quanto potrò guadagnare?

Partiamo da un dato oggettivo ed ufficiale: il trend del settore turistico. Se hai deciso di mettere a disposizione il tuo alloggio, molti dei tuoi ospiti saranno turisti e vale quindi la pena raccogliere qualche dato sulle tendenze di questo settore.

Ebbene, dati ISTAT dipingono il comparto turistico in maniera promettente: + 4,7% degli arrivi nazionali e +6,8% di quelli stranieri nel 2017, e anche il 2018 sembra essersi assestato su valori simili. In particolare, il settore extra-alberghiero (quello che comprende le case vacanza) registra oltre +10%. Si tratta di dati particolarmente interessanti, se paragonati al PIL pressoché stagnante del nostro paese.

Ci teniamo a puntualizzare un concetto importante, che riprenderemo più avanti: per sfruttare adeguatamente la crescita del turismo non basta lanciarsi sul mercato in maniera improvvisata. E’ fondamentale essere in grado di offrire un servizio di alto livello, paragonabile quasi a quello di una struttura alberghiera affinché si possano ottenere ottimi risultati. Ti spiegheremo in seguito come fare!

 

Cos’è una casa vacanze e normativa di riferimento

Una delle prime domande che di solito ci pongono i proprietari che ci affidano la gestione del proprio alloggio è: cos’è una casa vacanze?

Solitamente, con questo termine si indica un appartamento (ma può essere anche una stanza, o una tavernetta) affittato nel regime di locazione turistica in forma non imprenditoriale.

La locazione turistica (anche detta affitto breve) si distingue dall’affitto tradizionale ed è l’ideale per chi non svolge attività ricettiva a livello imprenditoriale, poiché permette di godere di vari vantaggi, tra cui le spese ridotte, la facilità di gestione, la flessibilità e le imposte contenute.

Analizziamo rapidamente cosa dice la normativa casa vacanze per locazioni di questo tipo:

  • Forma non imprenditoriale: significa che l’affitto non è svolto all’interno di un attività di impresa ma da un privato verso un altro privato. Ciò significa che non sarà necessario aprire una partita IVA, e non si rilascerà fattura all’ospite.
  • Immobile affittato in Italia. L’appartamento deve trovarsi sul suolo italiano e non estero.
  • Finalità abitativa: la casa vacanze deve essere affittata per uso residenziale e non produttivo o commerciale
  • Durata massima del soggiorno di 30 giorni: rispettando questo vincolo, si è esonerati dal pagamento delle imposte di registro, di bollo, di chiusura del contratto, e anche dalla registrazione dell’accordo. E’ permesso superare questo limite, ma bisognerà poi sostenere le suddette spese.
  • Fornitura di servizi accessori: viene permessa la fornitura e il relativo pagamento di servizi come la pulizia e il cambio biancheria, il Wi-Fi e l’aria condizionata.

Verificati i requisiti, il passo successivo consiste nell’avvio della vera e propria attività. E’ un processo che conosciamo bene dato che aiutiamo spesso i proprietari in questa fase.

La prima cosa da fare è richiedere l’autorizzazione al comune di competenza. Le più grosse città turistiche sono più organizzate e mettono a disposizione siti web dedicati per spiegare le procedure da seguire, ma se l’immobile che vuoi affittare si trova in un comune minore, non meravigliarti se verrai rimpallato da un ufficio all’altro. Tutto normale!

Per praticità noi di Turidea ti consigliamo di chiamare in municipio e chiedere del SUAP (sportello unico delle attività produttive), o comunque di chi si occupa degli affitti brevi. Benché esista una normativa quadro nazionale, ogni comune è libero di gestire questa procedura come vuole ed è quindi necessario informarsi localmente.

Una volta ottenuto il permesso dal SUAP ci si rivolgerà alla polizia municipale per il rilascio delle credenziali di accesso al portale alloggiati della polizia di stato. Il portale alloggiati è la schermata sulla quale si è tenuti a inserire gli estremi anagrafici di ogni ospite entro 48 ore.

A questo punto il gioco è fatto, e puoi dedicarti alla creazione degli annunci sui vari portali: ti daremo qualche consiglio in merito di seguito.

 

Quanto costa aprire una casa vacanze?

Il costo di aprire una casa vacanze, per lo meno da un punto di vista burocratico, è molto basso. Nella nostra attività di gestione appartamenti abbiamo riscontrato che solitamente i comuni non pretendono pagamenti di alcun tipo, quelli che lo fanno solitamente richiedono al massimo qualche decina di euro per le spese burocratiche… ma si parla di cifre minime.

Il discorso può cambiare se le condizioni dell’alloggio sono critiche: solitamente quando prendiamo in gestione un’abitazione facciamo un check-up che mira proprio a individuare eventuali criticità e fornire soluzioni di miglioria. Offrire un appartamento in buone condizioni è fondamentale per il proseguo dell’attività dato che verrà valutato positivamente dagli ospiti e attirerà quindi nuovi visitatori in un circolo vizioso positivo.

Solitamente la maggior parte degli alloggi sono quasi pronti ad essere affittati, necessitano solo di qualche accorgimento per migliorare l’esperienza del guest; altri invece hanno bisogno di qualche revisione più approfondita.

Nella maggior parte dei casi attraverso un servizio di “home staging” riusciamo con bassi investimenti a rinnovare locali datati e trasformarli in graziosi spazi abitabili; laddove siano necessari interventi più profondi ci avvaliamo invece di studi di interior design.

La scelta finale spetta comunque al proprietario: in generale vale il discorso che una casa vacanze ammodernata rimane tale anche terminato il periodo di affitto e aumenta il valore dell’immobile, per questo ci sentiamo di dire che non sono mai “soldi buttati”!

 

Cosa deve avere una casa vacanze: dotazioni e strumenti online

aprire-casa-vacanze-convieneUn aspetto particolarmente delicato riguarda le dotazioni di servizi che un appartamento destinato alla locazione turistica deve assolutamente avere.

Per capire cosa deve avere una casa vacanze prima di metterla sul mercato solitamente in Turidea ci avvaliamo di apposite liste di controllo in modo da non dimenticare nulla: proviamo qui a riepilogare almeno le cose più importanti.

Innanzitutto non possono mancare i cosiddetti “indispensabili” ovvero:

  • Per ogni persona: 1 asciugamano grande da doccia, uno medio da mani e uno da bidet
  • Posate, piatti, forchette e tovaglioli
  • Lenzuoli, coperte e piumini per ogni letto
  • Scottex
  • Carta igienica
  • Sapone mani

 

Noi suggeriamo anche:

  • Olio, sale, pepe e zucchero
  • Shampoo doccia
  • Pentole di varia grandezza, ciotole per insalata e scolapasta
  • Prodotti per le pulizie. Non si sa mai che all’ospite non venga voglia di riordinare, specialmente durante le lunghe permanenze
  • Kit di pronto soccorso
  • rilevatore del fumo
  • estintore
  • bollitore
  • microonde

La lista continuerebbe, ma se sei in possesso di tutto questo è già un ottimo inizio!

Risolto il problema delle dotazioni, una casa vacanze deve poter contare anche su un ottimo annuncio. Quest’ultimo andrà pubblicato sui migliori siti di home sharing: quelli che consigliamo per iniziare sono Airbnb e Booking.com.

A tal proposito ti suggeriamo di prestare attenzione a due aspetti molto importati:

  • La descrizione. Alcuni portali ti danno la possibilità di descrivere con parole tue la casa vacanze, cercando di convincere un possibile ospite a pernottare. Ti suggeriamo di adottare la linea che abbiamo assunto in Turidea con gli alloggi che gestiamo, ovvero scrivere testi emozionali che oltre a descrivere l’abitazione trasmettano le sensazioni genuine del luogo. E’ un compito difficile, lo sappiamo bene e per questo nel nostro caso ci avvaliamo di writer professionisti, ma anche tu con un minimo di studio puoi ottenere grandi risultati. Prova ad esempio a leggere una guida turistica come Lonely Planet e fai caso allo stile di scrittura adottato: noterai che non si tratta di un elenco di luoghi da visitare, ma verrai immerso in un un racconto appassionato, colorato e sentito, così come lo descriverebbe un cittadino innamorato della propria città o un turista colpito da quello che ha visto. Non è un caso che molti dei relatori di queste guide siano residenti dei luoghi descritti!

 

  • Le foto. Se avevi in mente di fare qualche scatto con lo smartphone e caricarlo sulle piattaforme ti invitiamo a riflettere un secondo.
    Ogni potenziale ospite ha spesso poco tempo per passare al setaccio la vasta offerta di alloggi disponibili, e in un primo momento visualizzerà solo il titolo e la foto principale. E’ fondamentale in questa fase catturare la sua attenzione con una bella immagine. Una volta dentro, non avendo altro modo di capire in che stato si trova l’abitazione, valuterà anche le altre foto che hai caricato. Dei begli scatti valorizzeranno il tuo appartamento e ti faranno apparire un proprietario preciso e attento ai dettagli.

 

Crediamo così tanto in questo aspetto che abbiamo incluso il servizio fotografico professionale gratuito nel nostro servizio di gestione completa. Siamo convinti che siano soldi ben spesi,essenziali per incrementare il tasso di conversione!

 

Contratto di locazione per casa vacanza: perché farlo

A volte i proprietari di case vacanza che gestiamo ci chiedono se facciamo firmare un qualche tipo di contratto ai visitatori.

Come anticipato, la legge non obbliga il locatore a far firmare all’ospite un accordo né tantomeno a registrarlo se la durata dell’affitto è inferiore ai 30 giorni. Noi tuttavia suggeriamo di predisporre un contratto di locazione semplificato con lo scopo di tutelare maggiormente entrambe le parti in caso di problemi.

Nella fattispecie, abbiamo riscontrato che se nell’alloggio sono presenti beni delicati come soprammobili o elettrodomestici di valore, inserirli nell’accordo tra gli oggetti da tutelare sensibilizzerà l’ospite ad una maggiore attenzione; inoltre dato che nessuno lo fa, ciò ti farà apparire molto più professionale della concorrenza.

Insomma è una pratica che consigliamo di adottare!

 

Casa vacanze o b&b, quali sono le differenze?

casa-vacanze-o-b&bLa scelta tra casa vacanze o b&b dipende sostanzialmente dal tipo di servizio che intendi offrire e soprattutto dal tempo a tua disposizione. La prima è una soluzione non imprenditoriale e per questo agevolata dalla legge in vari modi, la seconda è una attività più impegnativa per la quale sono richiesti specifici permessi, limiti minimi di metratura e servizi, e in alcune regioni l’apertura di partita IVA.

La più grande differenza però è rappresentata dal tempo da dedicare ad un b&b: fornendo la colazione dovrai essere sempre presente in struttura, e dedicarti a tempo pieno a questa attività.

Non esiste una scelta migliore e una peggiore, dipende tutto dal taglio che si vuole dare all’attività.

 

La casa vacanze non imprenditoriale: un avvertimento doveroso

Il regime dell’affitto breve consente di aprire una casa vacanze non imprenditoriale ed avere così diritto a molti vantaggi:

 

  • I pagamenti sono sicuri e garantiti, dato che l’ospite paga ancora prima di arrivare
  • Massima flessibilità, grazie alla possibilità di bloccare delle date per un utilizzo personale
  • Si può smettere in qualsiasi momento senza costi
  • Maggior controllo sull’appartamento, dato che viene riordinato e pulito spesso
  • Minori possibilità di danni: molti portali danno la possibilità di recensire gli ospiti, questo li incentiva ad un utilizzo responsabile
  • Sicurezza della permanenza: sai quando il turista arriva… e quando se ne va!
  • In molti casi i guadagni sono superiori agli affitti tradizionali

 

A fonte di tutti questi vantaggi, ci sentiamo però di darti un consiglio.

Il fatto che si tratti di una casa vacanze non imprenditoriale non deve farti sentire autorizzato a prendere la cosa sotto gamba. Dovrai entrare nell’ottica di un albergatore, perché la tua sarà una piccola struttura ricettiva a tutti gli effetti: gli ospiti potrebbero rimanere chiusi fuori mentre sei al mare con gli amici, potrebbe rompersi il riscaldamento di domenica o intasarsi il bagno alle 10 di sera.

Tu dovrai esser pronto con una soluzione o l’ospite se ne ricorderà. Sono cose che possono capitare, e sono anche alcuni dei motivi per cui molti proprietari si rivolgono a noi non volendo rinunciare ai vantaggi dell’affitto breve.

Se sarai in grado di fornire un servizio di qualità avrai grandi soddisfazioni, e sarai ricompensato con ottime recensioni e di conseguenza maggiori prenotazioni e guadagni.

 

Dare in gestione casa vacanze: la soluzione quando non ce la fai

Se hai molto tempo a disposizione e voglia di imparare, leggendo il nostro blog troverai molti spunti utili che ti possono aiutare ad aprire una casa vacanze e condurla con successo.

Se però sei tra coloro che non hanno tempo di dedicarsi a questa attività, ma sono comunque interessati ai vantaggi degli affitti brevi, allora sentiti libero di contattarci per fare due chiacchiere senza impegno.

 

Turidea si occupa di gestione di case vacanza offrendo due tipologie di servizi:

  • Servizio online: dedicato a chi intende dedicarsi all’accoglienza fisica dell’ospite, delegando la gestione degli annunci, delle prenotazioni, dei prezzi, dei calendari ecc.
  • Servizio completo: pesato per chi vuole trasformare il suo appartamento in una rendita mensile senza pensieri demandando tutta la gestione per intero: ci occuperemo di tutto noi.

Se l’idea ti interessa puoi contattarci senza impegno: saremo lieti di analizzare la tua situazione, offrirti una consulenza gratuita e proporti il servizio che fa per te!

 

Speriamo davvero che questa guida ti sia stata utile a capire come aprire una casa vacanze e tutto quello che ruota intorno a questa fantastica attività!

Un saluto e… alla prossima!

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