Nella nostra attività di gestione appartamenti in affitto breve, una delle prime cose che ci viene chiesta dai proprietari è come funziona fiscalmente Airbnb e in generale, in cosa consiste la tassazione nella locazione turistica nel suo complesso.

Se anche tu ti stai ponendo queste domande sei nel posto giusto: prenditi qualche minuto, rilassati, e continua a leggere questo articolo: al termine della lettura avrai chiaro tutto quello che c’è da sapere sulla tassazione casa vacanze non imprenditoriale.

Prima cercheremo di capire quali sono i requisiti da rispettare per svolgere questa attività, poi scopriremo come diventare host Airbnb e infine parleremo di cedolare secca e deposito cauzione, argomenti ostici a chi non è professionista del settore!

Gli affitti brevi sono sempre più diffusi in tutta Italia e nelle maggiori città come Roma, Firenze, Bologna, Venezia, Torino, Milano ecc, conviene quindi rimanere ben informati!

Iniziamo!

Normativa affitto breve 2019: requisiti da rispettare

deposito_cauzionale_airbnbCome spieghiamo nelle nostre consulenze a chi si avvicina a questo business, la normativa affitto breve 2019 risente di un sostanziale ritardo di adeguamento della legislazione ad una realtà che invece si è evoluta molto rapidamente sull’onda di portali di intermediazione immobiliare online come Airbnb, Booking.com e Homeaway.

La tassazione affitti brevi rimane quindi un aegomento piuttosto nebuloso nella mente di chi si avvicina a questo settore, ma ci sono comunque dei punti fermi che conviene affrontare per capire come funziona fiscalmente Airbnb e siti similari.

Iniziamo dicendo che la normativa italiana inquadra gli affitti brevi come locazioni inferiori ai 30 giorni di durata. Non c’è un limite al numero di ospiti che possono soggiornare, purché non permangano singolarmente oltre questo periodo.

 

Un altro requisito da rispettare per rientrare nel quadro normativo della locazione turistica è che bisogna svolgere questa attività in maniera saltuaria a e non continuativa. Il termine “saltuario” non è definito in maniera specifica a livello nazionale; ogni comune in effetti, ha delle specifiche regole in materia da seguire: per alcuni si parla di 6 mesi di affitto, per altri di 200 giorni e così via. Il senso comune è che non bisogna svolgere questo lavoro per tutto l’anno, altrimenti si parla di attività imprenditoriale ed è necessaria l’apertura della partita IVA.

Un ulteriore requisito è rappresentato dal numero di stanze o appartamenti affittabili contemporaneamente dalla singola persona fisica. Normalmente si parla di 3 unità immobiliari come limite massimo, ma ci è capitato nella nostra esperienza di gestione appartamenti di venire a conoscenza di comuni che ne consentono al massimo 2. Raccomandiamo quindi di informarsi con il municipio di competenza al fine di evitare sanzioni.

L’ultimo paletto da rispettare per rientrare nella categoria dell’affitto breve riguarda i servizi aggiuntivi. In questo tipo di locazione non è permesso fornire colazione o pasti in genere; non si può nemmeno provvedere al noleggio di auto o guide turistiche. Solo ai bed and breakfast è concessa la fornitura della colazione previo rilascio però di regolare licenza e partita IVA.

I servizi che invece è permesso fornire in locazione turistica sono quelli di pulizia, cambio e lavaggio biancheria, Wi-Fi, condizionamento ed erogazione dei normali servizi quali elettricità, gas e acqua.

 

Normativa locale casa vacanze: come saperne di più

come-funziona-tassazione-airbnbL’unico modo per capire quale sia la normativa locale casa vacanze nella tua zona è quella di rivolgerti agli sportelli dedicati. In base alla nostra esperienza, ti possiamo suggerire di telefonare allo sportello unico attività produttive (SUAP) o allo sportello unico attività ricettive (SUAR). Puoi semplicemente fare una ricerca online scrivendo i suddetti sportelli accompagnati dal nome del tuo comune.  Nelle maggiori città turistiche sapranno come informarti delle regole locali tramite procedure già collaudate, mentre in municipi minori non meravigliarti se noterai espressioni dubbiose, è tutto normale. Se tuttavia non ricevi le informazioni desiderate non darti per vinto e insisti, anche nei contesti più confusi c’è sempre un addetto responsabile che sappia darti le informazioni che desideri. In linea generale, sappi comunque che tra gli obblighi locazione turistica non rientra la registrazione del contratto: tale adempimento è dovuto solo per gli affitti tradizionali superiori a 30 giorni. Noi di Turidea ti suggeriamo comunque di farlo: ai nostri clienti forniamo un fac-simile contratto affitti brevi perché rappresenta comunque una forma di tutela in caso di contenziosi.

 

Come funziona la tassazione Airbnb: Irpef e Cedolare secca

Entrando nel vivo dell’argomento fiscale, rispondiamo ad una delle domande più comuni che ci vengono poste dai proprietari cercando di capire come funziona la tassazione su Airbnb e in generale, su tutti i portali di intermediazione.

La scelta a cui si trova davanti chi utilizza l’affitto breve è tra cedolare secca al 21% e regime ordinario IRPEF. Sono due ipotesi perfettamente valide entrambe, ma più o meno convenienti a seconda della personale situazione del contribuente. Analizziamole nel dettaglio.

  • Cedolare secca al 21%. Si tratta dell’opzione più utilizzata: in sostanza la cedolare è un imposta sostitutiva, vale a dire una percentuale che sostituisce ogni altro importo dovuto al fisco. Si applica sul totale dichiarato e presenta l’unico svantaggio di non essere adattabile alla personale situazione del contribuente. Si tratta tutto sommato di un valore decisamente onesto, considerato che sostituisce addizionali, bolli o tasse di registro obbligatorie invece per gli affitti tradizionali.
  • Redditi da fabbricati IRPEF. Gli scaglioni IRPEF vanno dal 23% al 43% a seconda del reddito dichiarato. Il motivo per cui potrebbe essere conveniente scegliere questa ipotesi (apparentemente meno vantaggiosa) risiete tutto nella situazione personale del proprietario: nel caso siano presenti sgravi per spese mediche, affitti, contributi familiari ecc, applicabili a tutti i redditi compresi quelli da affitti, potrebbe risultare più conveniente questo regime. Ovviamente questa è una valutazione tecnica della quale si occupa il consulente fiscale.

 

Quello che suggeriamo noi di Turidea è di affidarsi ad un commercialista o ragioniere competente di affitti brevi. Non tutti i professionisti sono competenti di questa nicchia, motivo per cui raccomandiamo di informarsi bene.

La scelta tra cedolare secca e IRPEF non è comunque una scelta che va fatta subito: di fatto, è solo l’anno successivo alla riscossione dei canoni, in sede di dichiarazione dei redditi, che si fanno i dovuti calcoli e si sceglie il regime adeguato alla propria personale situazione.

 

Deposito cauzionale Airbnb: come capire se richiederlo o no.

normativa_affitto_breve_2019Lo strumento del deposito cauzionale Airbnb, come spieghiamo in fase di consulenza ai proprietari è uno strumento da maneggiare con molta cautela.

Ma intanto: cos’è la cauzione negli affitti brevi? Si tratta di un versamento che l’ospite deve fare al momento del check in o poco prima, al fine di tutelare il padrone di casa da danni o furti. Solitamente questa opzione è diffusa negli affitti tradizionali ed è prevista anche sui portali di intermediazione immobiliare “short rent”, ovvero dedicati alle brevi permanenze.

Se, fatta questa premessa appare doveroso richiedere un deposito cauzionale, è vero anche però che ci sono altri elementi da considerare negli affitti brevi.

 

Prima di tutto, i danni all’alloggio sono piuttosto rari. Nella nostra esperienza di gestori, abbiamo riscontrato che anche se questa rimane una delle maggiori preoccupazioni dei proprietari, di fatto è anche una di quelle meno fondate. I motivi sono essenzialmente 2:

  • In questo tipo di locazione si passa attraverso dei portali di intermediazione, che spesso richiedono una identificazione al visitatore e in molti casi permettono al proprietario di lasciare una recensione all’ospite. Questo è un forte incentivo (assente negli affitti tradizionali) a comportarsi rispettosamente nel confronti della struttura messa a disposizione.
  • Un’altra riflessione si può fare sul tipo di clientela. Mentre gli affitti tradizionali sono utilizzati da una clientela molto eterogenea, gli affitti brevi sono di solito richiesti da turisti. Incidenti possono sempre capitare, ma solitamente i turisti sono una categoria piuttosto tranquilla, che rimane poco nell’alloggio e lo usa come base di appoggio, con quindi minore usura e rischio di arrecare dei danni.

Un altro elemento importante da considerare, è che in questo settore si è in diretta concorrenza con molte strutture, e al momento della scelta finale il visitatore valuta una serie di caratteristiche tra cui la richiesta o meno della cauzione. A parità di alloggio, il turista preferirà un appartamento senza cauzione.

Per questi motivi quando possibile suggeriamo di non applicare il deposito, salvo situazioni in cui si voglia tutelare beni di particolare valore.

 

Adempimenti fiscali casa vacanze: come non sbagliare

In questo articolo abbiamo approfondito quali sono i più importanti adempimenti fiscali casa vacanze e come funziona fiscalmente Airbnb. Abbiamo capito che diventare host è un vero e proprio mestiere, che richiede molto tempo a disposizione e studio affinché si possano raggiungere dei buoni risultati.

 

Al fine di evitare sanzioni, è fondamentale conoscere bene il quadro normativo (che è in continuo mutamento). Le scelte per il proprietario sono due: o si sceglie di prendere in carico tutte le attività in maniera professionale, oppure si ricerca un aiuto.

Turidea si occupa proprio di gestione appartamenti in affitto breve, e ha come scopo quello di aiutare i proprietari in questo tipo di locazione.

Offriamo due tipi di servizio.

  • Servizio Online: 10% sul netto incassato dai portali. Consiste nella gestione della promozione, pagamenti, prezzi, calendari, assistenza online e pubblicazione annunci multilingue.
  • Servizio Completo: 28% sul netto incassato dai portali. Aggiunge a quanto sopra la gestione di check in, pulizie, manutenzioni e assistenza in loco.

Se vuoi approfondire la nostra offerta, naviga il nostro sito dal menu in alto!

 

Speriamo davvero che questo articolo sul funzionamento fiscale di Airbnb ti sia stato utile, e ti diamo appuntamento alla prossima!

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