Se possiedi un appartamento o una casa vacanze che utilizzi poco, ti sarai chiesto come fare a guadagnarci qualcosa e magari hai sentito parlare dell’affitto breve. Ma conviene davvero? Come funziona la tassazione? E quali sono i requisiti?

Beh, sei nel posto giusto! Oggi parleremo proprio come funzionano gli affitti brevi, presentandoti una guida completa sull’argomento: non devi far altro che prenderti qualche minuto, mettiti comodo e continuare a leggere. Al termine dell’articolo avrai chiaro tutto quello che c’è da sapere su questo settore!

Tutto ciò che leggerai è frutto della nostra esperienza nella gestione di appartamenti in affitto breve, e nella nostra attività ci siamo resi conto che informare i proprietari interessati è fondamentale: si tratta di un mercato dall’alto potenziale, ma sarebbe sprovveduto iniziare questo sentiero senza le giuste informazioni.

Allora sei pronto?
Entriamo nel vivo dell’argomento!

Cos’è l’affitto breve: requisiti e servizi inclusi

guadagni-locazione-turisticaUna delle prime domande che solitamente ci viene posta dai proprietari interessati ad affidarci la gestione del proprio alloggio riguarda che cos’è l’affitto breve. Capita infatti di sentirne parlare in giro, magari da un amico o dal vicino di casa, ma si fatica a trovare informazioni precise.

Ebbene, l’affitto breve (o locazione turistica) è un alternativa alla locazione tradizionale. Consiste nella somministrazione di un alloggio prevalentemente a turisti che lo usano per lo più come base di appoggio per visitare i dintorni. Attenzione però: non è necessario possedere un attico nel centro storico di Roma per guadagnare cifre interessanti. Sono altrettanto strategici gli alloggi collocati nei pressi di laghi, parchi naturali, spiagge, siti UNESCO, ma anche fiere, ospedali, svincoli autostradali, aeroporti, stazioni ecc. Insomma, sono davvero tanti i punti di interesse che possono interessare ad un turista nei dintorni della tua abitazione, ma magari non li avevi considerati!

 

I requisiti dell’affitto breve sono:

  • Durata inferiore ai 30 giorni. Rispettando questo vincolo si è esonerati dalla registrazione del contratto e dalle relative spese (bolli, tasse di registro, spese di chiusura del contratto ecc). E’ permesso superare questo limite ma con delle implicazioni (ne parliamo in seguito).
  • Forma non imprenditoriale. Questo requisito implica che l’attività sia svolta come persona fisica e, in alcuni comuni, c’è un limite massimo di giorni di apertura. Il vantaggio è che non serve aprire la partita IVA.
  • Finalità residenziale dell’alloggio, che deve essere destinato a scopi abitativi e non produttivi o commerciali.
  • Localizzazione su suolo italiano. L’immobile deve trovarsi in Italia.
  • Servizi aggiuntivi: non è permesso fornire pasti o servizi come guide turistiche, interpreti o noleggi di auto. E’ concesso invece mettere a disposizione utenze, aria condizionata, Wi-Fi e pulizie.

 

Quali sono i vantaggi della locazione turistica?

Anche questa è una delle domande tipiche dei proprietari che ci contattano per la gestione del proprio appartamento.

Ebbene i vantaggi sono:

  1. Pagamenti garantiti. Il cliente paga ancora prima di arrivare. Si evita così il problema degli inquilini inadempienti impossibili da sfrattare, questione purtroppo ricorrente negli affitti tradizionali.
  2. Flessibilità. Al proprietario è permesso riservarsi l’utilizzo dell’alloggio per uso personale quando vuole. In questa maniera può utilizzarlo quando serve e farlo fruttare quando rimane inutilizzato.
  3. Maggior controllo. Dato il frequente ricambio di ospiti c’è modo di controllare spesso l’appartamento e intervenire prontamente in caso di problemi.
  4. Più informazioni sugli ospiti. Molti siti di intermediazione permettono di dare recensioni agli ospiti e questo permette da un lato di saperne di più su chi arriva, e dall’altro incentiva un comportamento corretto e rispettoso.
  5. Maggiori guadagni. Spesso questo tipo di locazione è più remunerativo dell’affitto tradizionale, ma non è detto: approfondiamo questo aspetto nel prossimo paragrafo.

 

Quanto si guadagna? Ecco gli aspetti critici

cos'è-affitto-breveMolti dei proprietari che aiutiamo nella gestione di appartamenti in affitto, ci chiedono quanto si guadagna con la locazione breve. E’ chiaro che è difficile dare un’informazione di questo genere senza un accurata analisi dell’abitazione e del territorio, ma proviamo a fare qualche ragionamento.

 

Ci sono 4 aspetti fondamentali che influenzano la redditività di un alloggio in questo settore:

  1. Posizione dell’appartamento. Non serve trovarsi nel centro storico di una città d’arte. Il tuo alloggio potrebbe trovarsi nei pressi di un lago, un aeroporto, una fiera, un parco divertimenti, una grotta, delle piste da sci, o anche in zona isolata ma al centro di più punti di interesse.
  2. Condizioni dell’alloggio. Più un locale è curato e meglio sarà valutato.
    3. Posti letto. Più turisti si possono accogliere contemporaneamente, meno concorrenza si ha per gruppi numerosi.
  3. Modalità di gestione. Questo è forse l’aspetto più importante. Gestire un appartamento in affitto breve è come amministrare una piccola struttura ricettiva: serve preparazione, studio delle dinamiche di mercato, e soprattutto molto tempo a disposizione. Gli ospiti potrebbero perdere le chiavi la domenica mentre sei al mare, o si potrebbe rompere la caldaia la mattina mentre lavori: ebbene, tu ci dovrai essere! O ci si approccia a questo settore in maniera seria come se fosse un vero lavoro, o altrimenti meglio affidarsi a dei professionisti.

 

Come funziona la tassazione: cedolare secca e regime IRPEF

Altro argomento “caldo” che ci viene spesso chiesto dai proprietari riguarda come funziona la tassazione negli affitti brevi.

Da questo punto di vista il proprietario ha a disposizione due opzioni, entrambi valide:

  • Cedolare secca al 21%. Questa è solitamente la scelta più comune. Il titolare dovrà pagare nient’altro che il 21% su quanto bonificato dal portale di intermediazione. In effetti, la cedolare secca è un imposta sostitutiva, vale a dire che va a rimpiazzare ogni altro importo dovuto al fisco. Si tratta di un importo decisamente ragionevole, che presenta l’unico difetto di non essere personalizzabile.
  • Regime IRPEF. A seconda dello scaglione a cui appartieni, la percentuale IRPEF varia da un minimo del 23% ad un massimo del 43%. A differenza della cedolare, in questo regime c’è la possibilità di detrarre dai redditi importi come spese mediche, sgravi per figli a carico ecc. In alcuni casi quindi, potrebbe convenire questa opzione.

Tranquillo, non devi fare tu i calcoli, solitamente è il commercialista o CAF di riferimento che se ne occupa. Per ora ti basti capire che, nel peggiore dei casi, pagherai il 21% di tasse su quanto incassato!

 

Come funzionano le commissioni dei portali e il sostituto d’imposta

come-funzionano-commissioni-airbnbGeneralmente quando spieghiamo come funziona l’affitto breve ai proprietari ci viene chiesto che percentuale di commissione applicano i portali di intermediazione immobiliare come Airbnb o Booking.com.

E’ un argomento complesso dato che le quote possono oscillare anche di parecchio tra un portale e l’altro e da una politica di gestione all’altra, ma indicativamente si parla di percentuali che oscillano tra il 15% e il 20%.

Generalmente non si pagano costi fissi, ma per avere buoni risultati è fondamentale essere in grado di creare annunci ottimizzati e multilingue, in modo da scalare le classifiche di posizionamento (ranking) e comparire tra i primi risultati.

 

Alla fine di ogni anno – in linea teorica – ogni portale deve trattenere dai compensi una quota del 21% come sostituto d’imposta: tale importo funge da anticipo su tasse come la cedolare secca (non a caso la quota è la stessa) o in alternativa sul regime IRPEF.

Purtroppo però al momento gli intermediari non applicano questa ritenuta, ed è in corso un contenzioso per determinare se quest’obbligo (chiamato “tassa Airbnb”) è lecito oppure no.

 

Differenze con l’affitto transitorio

Poco fa, spiegando come funzionano gli affitti brevi abbiamo accennato al fatto che la durata massima di permanenza degli ospiti deve rimanere entro i 30 giorni. Questo è il limite degli affitti a fine turistico che sono esonerati dall’obbligo di registrazione del contratto.

Nel caso si voglia superare il mese, si accede ad un altro tipo di contratto denominato “affitto transitorio”. L’affitto transitorio va da 1 a 18 mesi e riguarda chi ha particolari esigenze temporanee come ad esempio gli studenti universitari. Non ci spingiamo oltre nella spiegazione dato che solitamente questo regime non riguarda chi affitta a scopi turistici.

 

Hai poco tempo o abiti distante? Turidea ti può dare una mano.

Il mondo degli affitti brevi può dare grandi soddisfazioni economiche e personali, ma ad una condizione: che sia affrontato come un vero e proprio lavoro, con preparazione, presenza e molto tempo a disposizione.

Se vivi lontano dal tuo appartamento o sai che non avrai abbastanza tempo per seguirlo, noi di Turidea ti possiamo dare una mano!

Ci occupiamo proprio di gestione appartamenti in affitto breve, aiutando i proprietari interessati a questo settore a trasformare la loro casa in una rendita senza pensieri.

Pensiamo a tutto noi:

  • Procedure burocratiche di avvio attività
  • Gestione prezzi e calendari
  • Creazione e ottimizzazione annunci sui migliori portali
  • Check in e check out
  • Assistenza al turista
  • Gestione pulizie
  • Gestione manutenzioni

In questa maniera potrai rilassarti e dedicati a ciò che ti piace!

Sentiti libero di contattarci senza impegno per una chiacchierata. Analizzeremo con piacere la tua personale situazione e troveremo insieme a te la giusta soluzione!

 

Confidiamo che questa guida su come funzionano gli affitti brevi ti sia stata d’aiuto!
Ti diamo appuntamento alla prossima!

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