Come impostare il giusto prezzo su Airbnb o Booking

Dopo tanti preparativi hai finalmente avviato la tua struttura per affittarla a turisti e guadagnare qualche soldo ma, dopo l’entusiasmo inziale, ti sei reso conto che le prenotazioni scarseggiano. A questo punto ti sei chiesto quali possono essere le ragioni e ti è venuto il dubbio che forse stai applicando una tariffa sbagliata. E allora… come fare a rimediare?

 

Se ti stai ponendo questo tipo di dubbi oggi è il tuo giorno fortunato: parleremo infatti di come impostare il giusto prezzo su Airbnb o Booking, e in generale su tutti i portali di intermediazione immobiliare.

 

Nel nostro lavoro di gestione affitti brevi ci capita spesso di aiutare i proprietari di case vacanze a scegliere le migliori strategie di vendita (abbiamo anche un pacchetto dedicato), per questo abbiamo deciso di scrivere un articolo proprio su questo! Prenditi un po’di tempo per te e continua la lettura: nel giro di pochi minuti sarai finalmente in grado di capire come scegliere la tariffa ottimale e aumentare le prenotazioni!

L’importanza del giusto prezzo: scalare il ranking e vendere

strategie di posizionamentoLa prima cosa da chiarire è quanto il prezzo sia importante non solo per vendere, ma anche per posizionarsi sui motori di ricerca dei portali. Una tariffa non deve necessariamente essere la più bassa di tutte, ma deve essere competitiva in relazione a strutture simili che offrono servizi paragonabili (accessori, posizione, rifiniture, parcheggio ecc).
Ci è capitato di avere a che fare con proprietari che si lamentavano di non ricevere prenotazioni, pur applicando un prezzo bassissimo. Può succedere, specialmente se alla struttura manca qualche servizio essenziale oppure sono stati commessi errori di gestione.

 

Scegliere il giusto prezzo è fondamentale: se troppo alto allontana le prenotazioni, se troppo basso brucia del potenziale guadagno. Inoltre i portali ne tengono conto nel loro ranking, ovvero dell’ordine scelto nel mostrare le strutture agli interessati: se l’alloggio si presenta con un rapporto qualità-prezzo sconveniente finirà in fondo! D’altronde lo scopo dei portali è vendere, e per farlo devono incentivare le strutture più promettenti!

Strategie di posizionamento: capire come presentarsi

Abbassare il prezzo non è sempre la scelta giusta anzi, a volte è quella sbagliata… dipende. Andiamo con ordine.

Una delle prime cose che facciamo nel nostro lavoro di gestione appartamenti in affitto breve è capire in quale segmento rientra l’immobile messoci a disposizione dal proprietario.

 

In linea di massima le principali categorie sono 3:

  • Budget. Si tratta di appartamenti semplici dall’arredamento essenziale, spesso ubicati in zone decentrate. Questi sono solitamente alloggi per i quali il proprietario non intende investire grosse somme in ammodernamento, e quindi sono destinati a competere sul prezzo. Non è per forza un fattore negativo, a patto che la politica tariffaria sia tenuta sotto stretto controllo per essere sempre competitivi con i concorrenti e non rimetterci.
  • Segmento Medio. Parliamo di immobili rifiniti dotati di numerosi servizi, solitamente in posizione favorevole. Questa è una categoria particolarmente delicata dato che, essendo molto numerosa, se non si attua una buona comunicazione ed una politica di differenziazione rispetto alla concorrenza, si rischia una dolorosa guerra di prezzo. In Turidea cerchiamo sempre di capire quale possa essere l’identità dell’immobile su cui puntare, valorizzandolo e distinguendolo dai competitor.
  • Segmento Luxury. Fanno parte di questo raggruppamento ville ed appartamenti dall’arredamento esclusivo dotati di ogni comfort. Solitamente si trovano in zone centrali e perfettamente servite, e applicano prezzi alti. Se il carattere dell’alloggio è correttamente comunicato la concorrenza è poca e la qualità degli ospiti alta, trattandosi solitamente di famiglie o uomini d’affari. In questi casi bisogna fare attenzione a mantenere alto il livello del servizio: l’ospite si aspetta il massimo e non perdonerà facilmente eventuali disattenzioni.

 

Individuare il giusto posizionamento è fondamentale, ed è un analisi che va fatta con la massima coerenza ed imparzialità: sbagliare categoria o astenersi dallo sceglierla implicherà inevitabilmente perdite di denaro non trascurabili.

 

L’analisi dei concorrenti: essere competitivi

analisi del prezzo dei concorrentiNel mercato degli affitti brevi non si è soli, anzi portali come Airbnb e Booking.com vedono ogni anno una costante crescita di partner. Questo significa che per impostare il giusto prezzo ed emergere è fondamentale conoscere i propri concorrenti, studiare le loro mosse ed agire di conseguenza, rimanendo sempre consapevoli delle differenze.

 

Ma chi è un concorrente? Come fare ad individuarlo?

Un concorrente è quella struttura simile alla tua come caratteristiche e localizzata in un area ragionevolmente prossima. Questo significa che se nel tuo paese ci sono altri 100 host, non sono per forza tutti tuoi concorrenti, ma devi essere in grado di identificare solo coloro che offrono un servizio paragonabile al tuo in un raggio circoscritto. Quindi, se amministri una casa vacanze budget in centro a Milano, non dovrai paragonarti ad una economica della periferia, così come non potrai confrontarti con una luxury dall’altra parte della strada.

 

Individuati i concorrenti, la mossa successiva è… fare meglio di loro. In che modo? Tenere un prezzo leggermente più basso è un opzione, ed è anche quella più premiata dai portali… ma non è l’unica. Ad esempio puoi provare a tenere una tariffa simile o leggermente superiore aumentando però i servizi e la qualità percepita. Si tratta di dare l’impressione all’interessato di fare un vero affare prenotando un alloggio ben fornito al giusto compenso. Per attuare questa seconda opzione esistono varie tecniche, in Turidea ne applichiamo alcune piuttosto che altre a seconda del tipo di alloggio che ci viene proposto di gestire. Per fare un esempio, migliorare l’aspetto dell’appartamento tramite un operazione di Home Staging può impattare notevolmente sulle richieste di prenotazione e quindi sui guadagni. Anche arricchire l’alloggio dei giusti accessori può fare una grande differenza, purché abbiano un valore concreto per il turista.

 

I prezzi “smart” di Airbnb e le “opportunità” di Booking

come impostare il prezzo su bookingAlcuni dei proprietari che si rivolgono a noi per la gestione del loro appartamento sono stati in passato Host, vale a dire che si occupavano personalmente di ogni evenienza. Spesso costoro ci chiedono se seguiamo i suggerimenti dei portali su come impostare il giusto prezzo su Airbnb o Booking. La risposta a questa domanda è: “dipende”.

 

Le proposte di Airbnb si chiamano “prezzi smart” e solitamente sono piuttosto bassi… un po’ troppo a dire il vero! In Turidea solitamente preferiamo seguire le nostre politiche di prezzo.
Leggermente diverso è il discorso per Booking sul quale ci sono molti strumenti a disposizione (area “opportunità”): ad esempio si possono fare sconti personalizzati per periodo, per nazionalità o selezionare apposite tariffe di bassa stagione. Ci sono anche proposte per il black Friday o quelle destinate ai viaggiatori più frequenti (programma “genius”)! Le offerte vanno adottate così come proposte dal portale e, se accettate, vengono segnalate con un apposito bollino sulla copertina dell’annuncio, che ne aumenta la visibilità e quindi le probabilità di ottenere prenotazioni.

 

A nostro parere gli sconti vanno maneggiati con molta cautela e utilizzati solo quando serve. Un uso spropositato di questo strumento può influire negativamente sull’immagine della struttura.

 

Non vuoi impazzire con i prezzi? Ti aiutiamo noi!

Impostare il prezzo corretto è essenziale, ma richiede molto tempo a disposizione per poter valutare non solo la concorrenza, ma anche eventuali eventi o fiere nei dintorni che potrebbero permettere di applicare prezzi maggiori.  Se credi si tratti di un attività troppo pesante da sostenere e hai bisogno di una mano, puoi contare su di noi!

 

Turidea si occupa di amministrazione appartamenti in locazione turistica, e tra le nostre attività c’è anche quella della gestione dinamica dei prezzi. “Dinamica” significa che le tariffe vengono costantemente aggiornate, ogni giorno, in base a parametri come la variazione di domanda, l’occupazione, e i competitor.

 

Forniamo anche i seguenti servizi:

  • Online, che include creazione e ottimizzazione degli annunci, gestione di calendari, pagamenti e consulenza preparatoria;
  • Completo, che aggiunge a quello online l’accoglienza: check in e check out, assistenza in loco, gestione di pulizie e manutenzioni.

 

Sentiti libero di contattarci per qualsiasi domanda relativa ai nostri pacchetti!

Confidiamo che questo articolo su come impostare il giusto prezzo su Airbnb o Booking sia stato di tuo interesse! Alla prossima!

4.5 / 5.00 stelle
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By |2019-09-12T14:40:26+00:008 Ottobre 2019|Blog|

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