Come impostare il giusto prezzo su Airbnb

Chi affitta un appartamento o casa vacanze, si chiede continuamente come impostare il giusto prezzo su Airbnb o su portali simili per guadagnare di più. Si tratta di un argomento estremamente importante, e di fatto è una delle caratteristiche che distingue gli host professionali da quelli improvvisati.

 

Ma quali sono gli aspetti da considerare per impostare la giusta tariffa e aumentare i ricavi? Ne abbiamo già parlato in altri articoli del blog Turidea.net basandoci sulla nostra esperienza di gestione e di formazione per coloro che si avvicinano a questo settore o ne fanno già parte. Oggi faremo un altro passo, e approfondiremo un aspetto particolare del revenue management extra-alberghiero, ovvero la relazione che c’è tra tasso di occupazione e lead time. Ti spiegheremo anche se non lo sai già, come utilizzare il menù del portale per cambiare la tariffa.

 

Se sei curioso di saperne di più e migliorare fin da oggi i tuoi risultati, continua la lettura: si tratta di tecniche avanzate che ti permetteranno di allargare la mente valutando questioni tecniche. Ricorda che anche che sezione “fai-da-te” di questo sito puoi trovare molte info utili totalmente gratuite!

Le 3 diverse strategie di prezzo

Modificare il prezzo su Airbnb è molto semplice: basta andare su scrivania > calendario > entrare nei giorni di riferimento e impostarlo manualmente. Puoi anche farlo da annunci > selezioni l’annuncio, cliccando su “prezzi”.

Entriamo però ora nel dettaglio di come scegliere la giusta tariffa. Partiamo dall’analizzare quali sono ad oggi le strategie più utilizzate dagli host per poi capire quale sarebbe meglio adottare.

 

 

Strategia 1) – Il prezzo unico e quello modulare. Questo metodo consiste nello stabilire un valore ritenuto congruo ed utilizzarlo per tutto l’anno, o quasi. Già la metodologia per arrivare a definire questo prezzo meriterebbe un ampio approfondimento, ma anche ipotizzando che la scelta sia corretta questo approccio presenta dei forti limiti: il primo è che si rischia di svendere l’alloggio in periodi di elevata richiesta, il secondo al contrario, e che si rischia di lasciarlo vuoto nei periodi di bassa stagione.

Alcuni proprietari utilizzano una strategia ibrida (prezzo modulare), che consiste nel comporre due o tre tariffe diverse annuali. Si tratta sicuramente di una scelta migliore, pur non tenendo in conto la variabilità giornaliera della domanda. In altre parole, è pur sempre un compromesso.

 

Strategia 2) – I prezzi Smart di Airbnb. Coloro che vogliono seguire in maniera dinamica le richieste del mercato talvolta si affidano allo strumento messo a disposizione da Airbnb, ovvero i “prezzi smart”. Si tratta di un algoritmo che in maniera del tutto automatica va a impostare automaticamente un determinato prezzo giorno per giorno. L’idea è molto interessante, ma chi lo ha già provato potrà confermare che non è molto conveniente. Approfondiremo questo aspetto in un articolo dedicato, ma per or limitiamoci a dire che i prezzi smart tendono a favorire l’occupazione a scapito del prezzo. In altre parole l’algoritmo tende impostare prezzi eccessivamente bassi pur di vendere la camera, e questo chiaramente incide negativamente sui profitti dell’host.

 

Strategia 3) – Prezzi dinamici. Il terzo metodo è quello che utilizziamo noi di Turidea ed è anche quello che insegniamo nei nostri corsi di formazione. Questo approccio consiste intanto in una prima fase di analisi di mercato che serve a capire il contesto in cui si trova l’alloggio (caratteristiche dell’immobile, competitors, stagionalità, eventi). In una seconda fase poi, quella di routine, ci si concentra giorno per giorno ad un aggiustamento dei prezzi che sia funzionale non solo riempire l’appartamento ma anche garantire i migliori profitti. Questa strategia è anche quella che analizzeremmo nell’articolo di oggi. Ecco quindi quali sono gli elementi da tenere in considerazione.

 

Il lead time e tasso di occupazione obiettivo

il lead timePer capire come impostare il giusto prezzo su Airbnb è fondamentale avere chiari i due concetti: quello di lead time e quello di tasso di occupazione obiettivo. Partiamo dal primo.

Il lead time e il tempo medio che trascorre tra il momento della prenotazione e il momento dell’arrivo del guest. In altre parole indica con quanto preavviso un ospite tendenzialmente è portato a prenotare. Questo valore è anche un indice di quanto la domanda sia attiva in un dato momento dell’anno. Proviamo a fare un esempio. È possibile che in una certa zona turistica di mare gli ospiti prenotino con tre o quattro mesi di anticipo, mentre nella stessa zona, in un periodo di bassa stagione, le prenotazioni potrebbero arrivare anche il giorno prima. A determinare questo valore si può arrivare o con l’esperienza o tramite un’analisi di mercato accurata. Ancora meglio se si utilizzano entrambe le opzioni.

 

 

Perché è importante sapere con quanto preavviso mediamente arrivano le prenotazioni? Beh, perché questo valore ci dice se siamo a buon punto con le prenotazioni. Prima di affrontare questo argomento però chiariamo cosa significa “tasso di occupazione obiettivo”.

Con questo termine si indica la percentuale di notti prenotate rispetto a quelle disponibili, fissando anche un target. Ad esempio, potresti dire che vuoi un tasso di occupazione del 70% nel mese di marzo: questo significa che per raggiungere lo scopo dovrai affittare 22 giorni su 31.

Cosa lega il lead time con il tasso di occupazione obiettivo? Lo scopriamo nel prossimo paragrafo!

 

 

La strategia di revenue management

Un host che sappia distinguersi dei concorrenti conosce e applica le regole di revenue management. È uno degli argomenti su cui insistiamo nei nostri corsi formativi. Una delle applicazioni di questo principio riguarda la relazione che c’è tra lead time e tasso di occupazione.

il revenue management extra-alberghieroConoscere il lead time della propria zona, e possibilmente di ogni stagione, ci permette di sapere se le prenotazioni stanno andando come vogliamo, meglio o peggio… e agire di conseguenza.

 

Se il tuo lead time ad esempio è di un mese, significa che tra 30 giorni dovresti avere almeno un 50% di occupazione. Questo perché, essendo questo orizzonte una media, ci aspettiamo che la metà dei viaggiatori abbia già fatto la propria scelta, e gli altri lo debbano ancora fare. Se quindi ad esempio ti trovi il prossimo mese un tasso di occupazione del 20%, questo significa essere meno performante di quello che dovresti, e servirà agire con apposite politiche correttive. Al contrario, potresti essere sovra-performante e avere il mese quasi pieno, ma non è per forza un buon segno: potrebbe voler dire che hai tenuto dei prezzi troppo bassi, e quindi hai riempito la tua struttura troppo velocemente!

Un host professionale, deve essere quindi in grado di sapere per ogni orizzonte temporale qual è il giusto tasso di occupazione obiettivo di riferimento, e aggiustare la propria offerta di conseguenza. Questo è fondamentale per evitare di trovarsi fuori mercato proponendo cifre troppo alte o troppo basse.

 

Come vedi, affittare un appartamento online può sembrare semplice ma se vuoi ottenere determinati risultati è necessario approfondire e sperimentare, specialmente perché per sua natura, in questo mercato i competitors difficilmente applicano tecniche avanzate. Chi studia e impara, può contare su un notevole vantaggio competitivo!

Se ti sembra tutto molto complicato e non hai tempo di approfondire, nel prossimo paragrafo ti spieghiamo come fare.

 

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Mettiamo a tua disposizione anche dei corsi di formazione personalizzati, oltre che un servizio di risposte rapide alle tue domande. Qui sotto puoi trovare dei link diretti in base alle tue necessità:

Dal canto nostro, speriamo che questo articolo sulla gestione dei prezzi Airbnb ti sia stata d’aiuto, e ti diamo appuntamento alla prossima volta!

By |2020-04-14T17:21:10+00:0028 Aprile 2020|Blog|

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