Come trasformare un appartamento in casa vacanze

Sei in possesso di un appartamento sfitto che non solo non rende niente, e rappresenta un anche costo?  Probabilmente hai sentito parlare di appartamenti in affitto turistico e hai fiutato che affittare casa per brevi periodi potrebbe essere un’occasione dai risvolti molto vantaggiosi.

Se hai già letto la nostra guida su come aprire casa vacanze avrai le idee molto più chiare su questo settore, e ti sarai reso conto che si tratta di una soluzione particolarmente adatta a chi vuole guadagnare mantenendo però il controllo dell’appartamento, la sicurezza dei pagamenti e la massima flessibilità.

Ora ti stai muovendo al passaggio successivo, e ti stai chiedendo come trasformare un appartamento in casa vacanze, cercando di capire cosa è già pronto e cosa invece modificare nel tuo alloggio. Ti facciamo i complimenti perché questo è il primo passo concreto verso un operazione che se ben eseguita ti darà grandi soddisfazioni!

Molto bene, allora mettiti comodo ed entriamo nel vivo: nei prossimi paragrafi scoprirai tutto quello che c’è da sapere su come trasformare un appartamento in casa vacanza, supportato da consigli ed accorgimenti derivanti dalla nostra attività di gestione appartamenti. Iniziamo!

Cosa fare prima di aprire una casa vacanze

La prima mossa da fare è di tipo burocratico, e riguarda l’ottenimento dei permessi necessari all’avvio dell’attività di locazione nel regime dell’affitto breve, che è il tipo di affitto che disciplina questa attività (ne parleremo più approfonditamente in seguito).

Di conseguenza se ti stai chiedendo cosa fare prima di aprire una casa vacanze, come prima cosa dovrai alzare la cornetta e chiamare il tuo comune. Anche se di fatto esiste una normativa quadro nazionale, ogni municipio ha di fatto la possibilità di gestire le locazioni brevi come meglio crede, ed ha margini di manovra per dettare vincoli e procedure di rilascio dei permessi. Non meravigliarti se verrai rimpallato da un ufficio all’altro, può capitare. Per ovviare a questo problema, prova a chiedere di parlare con lo sportello unico per le attività ricettive (SUAR) o in alternativa, con un addetto che segua le locazioni turistiche.

Se il tuo alloggio si trova in un piccolo comune, può darsi che le pratiche siano gestite dalla comunità montana, o da altri tipi di raggruppamenti comunali: non è un problema, ci sarà in ogni caso un addetto in grado di orientarti.

Una volta capito con cui parlare, dovrai chiedere quali sono le procedure necessarie per aprire una casa vacanze non dimenticandoti di specificare che la durata degli affitti sarà breve, solitamente minore di 30 giorni.

Può essere che ti venga richiesto un contributo per le spese burocratiche: non ti preoccupare, nella nostra esperienza di gestione appartamenti abbiamo notato che nel peggiore dei casi si tratta di poche decine di euro, mentre nella maggior parte dei comuni non viene fatto pagare nulla!

Quando sarai in possesso del permesso rilasciato dalle autorità, impropriamente chiamato da alcuni SCIA affitti brevi, allora potrai recarti alla polizia municipale e richiedere le credenziali di accesso al portale alloggiati. Si tratta di un interfaccia che userai per inserire le generalità dei tuoi ospiti entro massimo 48 ore dal loro arrivo.

A questo punto devi solo informarti in municipio se è richiesto un inserimento anagrafico statistico regionale ed eventualmente una tassa di soggiorno. La tassa di soggiorno se dovuta, andrà raccolta in contanti e versata all’ufficio competente secondo le modalità indicate.

A questo punto il gioco è fatto, non ti resta che entrare nel vivo della gestione.

Prima però approfondiamo meglio cosa dice la normativa.

Normativa casa vacanze: cosa dice la legge

Nel nostro lavoro di gestione appartamenti in affitto ci rendiamo spesso conto che uno degli aspetti meno chiari ai proprietari è quello relativo alla normativa casa vacanze.

Iniziamo col dire che quando si affitta un appartamento a visitatori per brevi periodi in modalità transitoria, ci si avvale della legge relativa alla locazione turistica.

Specifichiamo subito che si tratta di un attività diversa dal b&b (bed & breakfast): mentre il B&B può fornire servizi aggiuntivi all’ospite come la colazione e le pulizie durante il soggiorno, un alloggio in affitto breve può solo provvedere alle pulizie finali e al massimo alla fornitura di beni essenziali come le lenzuola, saponi, utensili da cucina, Wi-Fi e aria condizionata.

Un altro aspetto riguarda la durata della locazione: se la permanenza dell’ospite è inferiore a 30 giorni non vi è l’obbligo di registrazione del contratto. Si tratta di un agevolazione importante, poiché così facendo si evitano le spese di registrazione, bollo, cancellazione e proroga.

La locazione turistica va inoltre svolta in forma non imprenditoriale: questo significa che la casa vacanze dovrà essere affittata in maniera saltuaria e non continuativa. Se viene ceduta per tutto l’anno ininterrottamente verrà considerata attività di impresa e sarà necessario applicare le relative norme con l’apertura di partita IVA, che invece non è necessaria nell’affitto breve.

Infine, un aspetto importante riguarda la tassazione nella locazione turistica: la normativa casa vacanze consente di avvalersi della cedolare secca, ovvero permette di applicare una percentuale di tassazione del 21% ai redditi di questa natura. Si tratta di un imposta sostitutiva vale a dire che viene applicata al posto della normale IRPEF. Generalmente sarà il tuo commercialista a consigliarti qual è la scelta migliore per te, anche se solitamente si opta per la cedolare.

Home staging e interior design: i tuoi alleati nella preparazione di un appartamento

Per capire come trasformare un appartamento in casa vacanze è fondamentale essere a conoscenza di due importanti strumenti a disposizione dei proprietari: home staging e interior design.

Quando un proprietario si rivolge a noi per la gestione del suo alloggio in affitto, il primo passo che facciamo è valutare l’idoneità dell’’appartamento a questo tipo di locazione. Può capitare che l’immobile sia rimasto chiuso per lungo tempo, o magari sia stato ereditato e presenti quindi arredi datati, utensili usurati e altre problematiche simili.

In questi casi forniamo al proprietario una lista di operazioni necessarie per rendere l’alloggio desiderabile e profittevole, suggerendo quali possono essere gli interventi che massimizzino la soddisfazione dell’ospite al minor costo possibile.

In questa attività di ottimizzazione, svolgono un ruolo essenziale le due attività precedentemente menzionate che andiamo ora a descrivere più dettagliatamente:

• Home staging. Si tratta di interventi di sistemazione che mirano a rendere desiderabile e visivamente gradevole un alloggio tramite piccole azioni mirate. Si tratta sostanzialmente di una tecnica di marketing di arredo che mira a valorizzare un alloggio contenendo la spesa. E’ particolarmente indicata in quei contesti dove l’immobile viene utilizzato esclusivamente per l’affitto e si vuole renderlo appetibile senza spendere un esagerazione.
• Interior design. In questo caso gli interventi di miglioria sono più ricercati e soprattutto ritagliati sui gusti del proprietario. Si tratta di un attività solitamente più costosa dell’home staging, ideale in quei contesti dove si vuole sistemare una casa vacanze che verrà sì affittata, ma anche utilizzata in prima persona e sarà quindi importante che rispecchi i gusti del possessore.

Ci teniamo a precisare che le precedenti attività sono strategicamente essenziali nella preparazione di una casa vacanze e non possono essere pertanto improvvisate. In Turidea ad esempio collaboriamo con professionisti specializzati proprio per ottenere risultati ottimi che vengano apprezzati e quindi interamente ripagati.

Siti per affittare case vacanze

Una volta sistemato l’alloggio ed ottenuti i permessi necessari, potrai finalmente dare il via all’affitto vero e proprio. Il primo passo da fare sarà selezionare i migliori siti per affittare case vacanze.

A tal proposito ci sentiamo di fare una raccomandazione: anche se l’istinto è di pubblicare l’appartamento su un numero elevato di portali così da massimizzarne la visibilità, ti sconsigliamo fortemente questo approccio. La ragione è che i migliori portali sono 2 o al massimo 3, e gestire e aggiornare un infinità di siti non farà altro che farti perdere tempo ed esporti al rischio di overbooking (doppia prenotazione per la stessa data).

Per cui, ti consigliamo di affidarti inizialmente ad 1 massimo 2 intermediari, poi quando ci avrai preso la mano deciderai tu come procedere.

I siti per affittare case vacanze che ti consigliamo sono:

• Airbnb. E’ il portale più famoso, leader di mercato e solitamente quello che genera più prenotazioni. Sicuramente è il migliore anche per chi non è ferrato di questo settore ed è alle prime armi dato che offre la possibilità per esempio di cancellare delle prenotazioni e di accettare o rifiutare le richieste degli ospiti.
• Booking.com. Nato come sito per hotel, ora si mette a disposizione anche di privati proprietari di appartamenti. Gode di un ottima visibilità, ma proprio a causa delle sue origini rimane molto rigido e rivolto a chi prende veramente sul serio questa attività. Non potrai ad esempio cancellare delle prenotazioni, e in caso di problemi dovrai provvedere tu stesso a trovare un alternativa a tue spese. Non potrai inoltre personalizzare il testo dell’annuncio, che verrà redatto da un apposito team.
• Homeaway. Si tratta di un portale meno frequentato dei primi due ma comunque molto flessibile sullo stile di Airbnb. Offre anche un utile servizio di monitoraggio prezzi e concorrenza, suggerendoti quali potrebbero essere le migliori tariffe da applicare.

Contratto casa vacanze: perché usarlo e cosa scrivere

Quando i primi ospiti giungeranno al tuo appartamento la prima cosa da fare sarà fargli firmare un contratto casa vacanze. Anche se la registrazione di tale atto non è obbligatoria per periodi inferiori a 30 giorni, ti suggeriamo comunque di farlo firmare agli inquilini, più che altro come tutela aggiuntiva per entrambe le parti.

Ad esempio, oltre alle generalità delle controparti e dell’immobile, potrai inserire una lista di oggetti ed elettrodomestici delicati specificando che sono stati messi a disposizione funzionanti, e qualsiasi danno sarà a carico del conduttore.

Anche se non rappresenta una garanzia contro i danneggiamenti, sicuramente funge da deterrente e ti farà apparire molto professionale e attento ai dettagli.

Dare in gestione casa vacanze: la soluzione per liberarsi dai pensieri

In questa guida su come trasformare un appartamento in casa vacanze hai capito molte cose, ed in particolare hai compreso che per affittare casa per brevi periodi non basta scattare qualche foto e caricarla su un sito di intermediazione immobiliare. Si tratta di una vera e propria attività che richiede studio, passione e soprattutto… molto tempo a disposizione.

Quantomeno, sappi che se intendi gestire un appartamento “a tempo perso” non otterrai dei grandi risultati ed i guadagni saranno assai limitati. Questo perché come puoi immaginare vi è già una grande offerta di case vacanze, la concorrenza è agguerrita, e se non sarai sempre presente, bravo a settare i prezzi, rapido a risolvere le problematiche e a rispondere alle richieste… l’ospite se ne accorgerà e ti penalizzerà con cattive recensioni. I tuoi inquilini potrebbero arrivare mentre sei ancora a lavoro, rimanere chiusi fuori mentre sei al mare o avere un problema alla caldaia alle 10 di sera.

La gestione casa vacanze in affitto breve può dare grandi soddisfazioni, buoni guadagni, sicurezza dei pagamenti e flessibilità, ma solo se condotta in maniera professionale. Questo è un concetto da avere ben presente!

Se sei tra coloro che hanno molto tempo a disposizione, volontà di studiare e mettersi in gioco, allora ti auguriamo il meglio, e leggendo il nostro blog troverai molti spunti utili su come migliorare!

Se invece sei tra coloro che vogliono mettere a frutto il proprio alloggio godendo dei vantaggi dell’affitto breve ma non hai il tempo di dedicarti come si deve a questa attività, allora dare in gestione la casa vacanza a degli specialisti è la soluzione ideale: in tal caso, sentiti libero di contattarci per fare due chiacchiere senza impegno!

Saremo lieti di analizzare la tua situazione, fornirti consulenza personalizzata e guidarti attraverso questo mercato.

In Turidea ci occupiamo di gestione case vacanze in affitto breve, fornendo due tipi di servizi:

• Un servizio online, pensato per chi vuole occuparsi dell’accoglienza dell’ospite delegando la gestione delle prenotazioni, dei prezzi, dei calendari, la composizione e l’ottimizzazione di annunci multilingua ecc.
• Un servizio completo, ovvero una vera e propria gestione chiavi in mano dell’alloggio che mira a trasformare l’appartamento in una rendita senza pensieri da ricevere a fine mese, includendo  servizi di pulizie, lavaggio biancheria, check in, assistenza in loco e gestione manutenzioni.

Se l’idea ti interessa scorri in alto la pagina, troverai nel menu in alto tutte le informazioni che cerchi!

Speriamo davvero che questa guida su come trasformare un appartamento in casa vacanze ti sia stata utile!

Ti diamo appuntamento alla prossima!

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