La gestione degli appartamenti turistici in forma di affitto breve è un trend in rapida crescita negli ultimi anni, complice la flessibilità gestionale unita all’interessante ricavato che si può trarre da questo tipo di attività. In questo articolo parleremo di come prendersi cura del proprio appartamento per farlo fruttare al meglio nel mercato della locazione turistica: le informazioni che leggerete sono tratte dalla nostra esperienza di gestori di case vacanze e b&b, e le mettiamo a vostra disposizione sperando vi possano essere d’aiuto.

L’Italia è uno dei paesi con la più alta percentuale di case di proprietà in Europa. Secondo dati Eurostat il 72,3% delle abitazioni risulta di proprietà e il 27,7% vengono date in affitto.

Molti di questi alloggi sono adibiti a case vacanza, e vengono quindi utilizzati solo per brevi periodi rimanendo chiuse o incustodite per il resto dell’anno, rappresentando un costo non da poco considerate le tasse e manutenzioni che si rendono comunque necessarie.

Se fai parte del folto gruppo di proprietari di appartamenti turistici che non intendono affittare tramite gli affitti tradizionali a causa dei vincoli e delle poche tutele offerte da questo regime specialmente relativamente allo sfratto degli inquilini in caso di danni o mancati pagamenti, e stai cercando un alternativa nella locazione turistica allora sei nel posto giusto! Nei paragrafi seguenti affronteremo i principali argomenti da tenere ben presenti quando si intende far fruttare la propria casa vacanze senza troppi pensieri. Pronto? Allora iniziamo!

I vantaggi degli affitti brevi: un’alternativa alla locazione tradizionale

Gestione appartamenti turisticiPrima di prendere in gestione un appartamento solitamente intervistiamo i proprietari interessati per capirne le necessità individuali: in questa fase spesso ci rendiamo conto di quanta disinformazione e incertezza ruoti attorno allo strumento degli affitti brevi. Spesso, dopo pochi minuti di conversazione, ci capita di leggere sul volto degli interlocutori un’espressione di stupore: quasi tutti infatti sono più o meno consapevoli di come funziona una affitto tradizionale, ma solo pochi conoscono in maniera approfondita la locazione turistica e quando ne elenchiamo i vantaggi molti si meravigliano e si chiedono perché non ci abbiamo pensato prima. La realtà è che si parla molto poco di questo strumento ed è un peccato, perché in molte circostanze rappresenta una vera e propria opportunità. Andiamo quindi a scoprire quali sono i vantaggi degli affitti brevi.

  • Flessibilità. Il primo grande vantaggio rispetto alla locazione tradizionale è quello della flessibilità: quando si cede in locazione con gli strumenti tradizionali normalmente si deve stipulare un contratto con l’inquilino che vincola entrambe le parti (ma di fatto soprattutto il proprietario) per un certo periodo di tempo, di solito diversi anni. In questo caso diventa molto problematico per il proprietario liberare l’appartamento qualora ne dovesse avere bisogno per uso personale, magari a vantaggio di un figlio o un parente che lo voglia usare per trasferirsi. Il risultato è che nel dubbio non si affitta l’alloggio, perdendo ogni opportunità di guadagno in cambio della flessibilità necessaria. Con la formula dell’affitto breve tutto ciò cambia: si può scegliere in quali periodi dell’anno affittare l’appartamento e in quali tenerlo libero, e si sa sempre con anticipo quando è stato prenotato e quando no. Ciò rappresenta un enorme vantaggio perché permette di godersi l’appartamento e allo stesso tempo farlo fruttare nei periodi di inutilizzo. Inoltre è risaputo che un alloggio vada vissuto: ce ne rendiamo conto ogni volta che andiamo a riaprire un’abitazione lasciata chiusa per molto tempo: muffe, polvere, incrostazioni, tubature danneggiate, sporcizia all’esterno, e così via.
    Vi è inoltre un altro grande vantaggio: in molti casi vi è la possibilità di cancellare una prenotazione qualora ci si renda conto all’ultimo minuto che serve l’appartamento o qualora esso presenti danni che non lo rendono adatto ad essere utilizzato. Questo aspetto è molto importante soprattutto per chi non opera una gestione professionale degli affitti, ma lo fa in maniera saltuaria.
  • I pagamenti sono garantiti. Sì, avete letto bene. Ogni volta che affitterete il vostro appartamento sarete assolutamente certi che riceverete cifra pattuita. Niente più solleciti di pagamento, liti con gli inquilini, e notti insonni chiedendovi dove andrete a reperire i soldi per pagare IMU e manutenzioni varie. Il cliente pagherà al momento della prenotazione l’intero importo, ancora prima di mettere piede nel vostro alloggio. Questo è un aspetto talmente importante che dà luogo a degli aneddoti: ad esempio alcuni proprietari che ci cedono la gestione del loro appartamento, spesso raccontano che gli interessa relativamente poco quanti soldi porteranno a casa alla fine del mese: il solo fatto di guadagnarli in maniera certa li alleggerisce da così tante preoccupazioni da renderli più sereni.
  • Tempo di permanenza dell’ospite definito. Si è sempre sicuri con certezza di quando gli ospiti arriveranno… e di quando andranno via! In effetti, la locazione breve è caratterizzata proprio dal fatto che i periodi di permanenza degli ospiti devono essere limitati, per la precisione minori di 30 giorni. Questo permette di evitare uno dei problemi più classici della locazione tradizionale, ovvero impossibilità di sfrattare l’inquilino anche qualora ciò sia reso necessario da comportamenti scorretti di quest’ultimo. Questa tempistica di permanenza particolarmente ristretta porta con se anche un altro vantaggio, che approfondiamo al punto seguente.
  • Continuo controllo dell’abitazione. In fatto e che gli ospiti non possano rimanere nell’appartamento per molto tempo fa sì che gli inquilini cambino spesso; tra un ospite l’altro infatti c’è la possibilità di controllare l’appartamento e verificarne continuamente lo stato, intervenendo tempestivamente se necessario. Abbiamo notato che i proprietari che ci affidano la gestione del loro appartamento sono spesso molto contenti di ricevere foto dell’alloggio e sapere che è tutto in ordine: ciò è particolarmente vero per coloro che abitano montano e non possono controllarne spesso lo stato.
  • Meno sorprese. Vi sarà sicuramente capitato di sentire un amico o un parente lamentarsi del fatto che un inquilino gli ha rovinato l’appartamento e gli è toccato ripararlo a posto a sue spese. Le persone scorrette ci possono sempre essere, ma alcuni portali specializzati in locazione breve come Airbnb forniscono un aiuto in questo senso, in particolare consentono di lasciare una recensione agli ospiti dopo il loro soggiorno. Questo, anche se non è una garanzia, è un forte deterrente contro i comportamenti scorretti, dato che una cattiva reputazione come ospite si tradurrà in una minore possibilità di essere ospitato in futuro. Abbiamo notato nella nostra esperienza di gestori case vacanza che è molto raro che un ospite arrechi dei danni senza dichiararli lui stesso e offrirsi a ripagarli. Airbnb offre anche un assicurazione totalmente gratuita che mette al riparo l’host da molti imprevisti.
  • Possibili guadagni maggiori. Il rendimento di un alloggio o di una stanza affittati sotto il regime dell’affitto breve dipende da numerosi fattori come il numero di posti letto, la vicinanza a punti di interesse (attrattive turistiche ma anche stazioni, porti, aeroporti, ospedali ecc), lo stato dell’alloggio ecc. tuttavia, se gestito in maniera corretta può dare grandi soddisfazioni, e spesso può generare rendimenti ben superiori agli affitti tradizionali. Questo è conseguenza del fatto che le tariffe giornaliere della permanenza turistica sono più elevate delle medesime tariffe che vengono concesse a chi abita a tempo pieno in un appartamento paragonabile.
    Pensate all’ultima volta che siete andati in vacanza, e provate a calcolare quanto vi sarebbe costato rimanere nella vostra stanza di hotel o nella casa affittata per un mese intero: al di là della meta turistica, avreste sicuramente speso molto di più di quanto spenderebbe di affitto un cittadino che vive stabilmente nella medesima zona.

I suddetti vantaggi della locazione turistica hanno contribuito a fare di questa attività un settore in forte, e hanno permesso a tanti piccoli proprietari di trarre una rendita inattesa da una proprietà che altrimenti non avrebbe reso nulla rappresentando solo un costo.

Andiamo ora ad approfondire quali sono i portali online che permettono di mettere in comunicazione domanda e offerta.

 

Quali sono i migliori siti di case vacanza

Gestione appartamenti turisticiAbbiamo già parlato diffusamente in questo nostro articolo di quali sono secondo noi i migliori portali di case vacanza, ma vale la pena riassumerli fornendo per ognuno una breve descrizione. Precisiamo che non esistono dati ufficiali in merito, per cui quello che leggerete è unicamente frutto della nostra esperienza di gestori appartamenti vacanza.

  • Airbnb. Il sito Airbnb è sicuramente il portale principale, nonché quello che ha dato avvio a questo mercato. Pensate che si dice fosse nato per permettere di offrire divani letto o materassi gonfiabili (da qui il nome) a visitatori durante eventi che lasciavano sold out gli hotel della città di San Francisco. Questo sito è probabilmente il più visitato, oltre ad essere quello che consente la maggior flessibilità al proprietario. E’ ideale per chi non opera in questa attività a livello professionale.
  • Booking.com. Nato per la prenotazione di hotel, questo portale fiutando il business degli affitti brevi si è rapidamente allargato anche alle case vacanza. Non è ideale per chi affitta in maniera non professonale dato che non permette di cancellare le prenotazioni ricevute, ma garantisce senz’altro un ottimo traffico e un buon servizio clienti.
  • Homeaway. Non è visitato come i primi due, ma consente di avere un ottima flessibilità nelal gestione delle prenotazioni, e fornisce gratuitamente uno strumento di analisi del mercato che permette di studiare (a grandi linee) la concorrenza e i prezzi applicati essa, oltre a una media delle ricerche per dati periodi.

Esistono anche altri portali e li esamineremo in un articolo dedicato, ma questi sono quelli da noi consigliati.

Gestione professionale case vacanze: proporsi in maniera affidabile e credibile

Come spieghiamo spesso a chi si rivolge a noi per la gestione del proprio appartamento, l’affitto breve può essere estremamente vantaggioso a patto che venga trattato come una vera e propria piccola attività imprenditoriale. Molto spesso ci capita infatti di aiutare proprietari che non riescono a trarre i risultati sperati dai propri annunci online. Va Detto che spesso la causa principale di queste delusioni risiede nel fatto che questi alloggi vengono gestiti in maniera improvvisata, senza che si possegga alcuna competenza di base in questo campo. Il fatto che un annuncio online sia estremamente semplice da creare, non significa che chiunque possa ottenere grandi risultati: proprio la grande facilità di ingresso in questo settore fa si che ci sia molta concorrenza, e per essere in grado di essere competitivi serve studio, conoscenza dei propri strumenti, passione e… disponibilità di sbagliare.

Leggendo il nostro blog troverai molti articoli che crediamo ti possano esserti utili per perfezionare le tue abilità di gestore, e speriamo che ciò ti permetta di ottenere grandi soddisfazioni! Se tuttavia tu ti rendessi conto che per mancanza di tempo o altre ragioni avessi bisogno di una mano, rivolgiti tranquillamente a noi di Turidea per una chiacchierata senza impegno. Saremo contenti di poterti aiutare analizzando nello specifico la tua situazione.

Qualsiasi sia la tua decisione comunque non darti per vinto, il settore della locazione turistica è ricco di opportunità!

 

Photo Credits by Carlo Trolese on Unsplash.