Una delle ragioni tipiche per cui ci contattano i proprietari di appartamento chiedendoci aiuto per la gestione del proprio alloggio riguarda la gestione di calendari, prezzi e pagamenti negli affitti brevi.
Queste attività rappresentano una vera e propria spina nel fianco per chi ha già provato ad affittare in locazione breve ed è fonte di curiosità per chi si approccia a questo settore.

Ecco quindi che oggi parleremo proprio di questo, approfondiremo argomenti come le tariffe Airbnb e la gestione dei prezzi sui portali di intermediazione, parleremo di come sincronizzare Booking con Airbnb, ti spiegheremo come modificare prezzo Airbnb, scopriremo Google Calendar e Ical.

Ma non solo, sveleremo tutti i segreti di come ottimizzare i prezzi online in alta e bassa stagione, cercando di ottenere il massimo rendimento possibile.

 

Concluderemo parlando dei pagamenti, e cercheremo di capire se affittare online è sicuro e come fare quando non si ha abbastanza tempo di seguire la gestione.
Allora, sei curioso di scoprirne di più? Non ti resta che prenderti qualche minuto e continuare la lettura: al termine di questo articolo avrai tutto molto più chiaro sulla gestione del calendario, prezzi e pagamenti su Airbnb e Booking.

Ottimo, sei pronto? Iniziamo subito.

Calendario Airbnb: come sincronizzarlo e come bloccare le date

Come_funziona_pagamento_airbnbSpesso i proprietari che ci affidano la gestione del proprio appartamento con precedenti esperienze negli affitti brevi, ci rivelano di non aver mai capito bene come sincronizzare calendario Airbnb. Sebbene non si tratti di una procedura immediata, non è nemmeno troppo complicata. Andiamo a spiegare come funziona.

Dalla Home, cliccando su “Calendari” si accede alla schermata di gestione calendario Airbnb. Da qui cliccando in alto a destra sulla voce “parametri di disponibilità”, si arriva alle preferenze di prenotazione: scorrendo la pagina in basso, sotto la voce “sincronizza calendari” troverai due link di esportazione ed importazione.

Se ad esempio ti stai chiedendo come sincronizzare Booking con Airbnb, non dovrai far altro che cliccare su “esporta il calendario” e copiare il link che ti verrà proposto. A questo punto accedi all’extranet di Booking, vai su “Calendario e prezzi” e scorri in fondo fino ad “importa calendario”: nella finestra che si apre incolla il link precedentemente copiato e dai un nome al collegamento. A questo punto ogni prenotazione registrata da Airbnb comparirà su Booking col nome che hai scelto bloccando automaticamente le relative date! Comodo no?

Attenzione: non vale il contrario! Ovvero se ricevi una prenotazione su Booking non verrà registrata su Airbnb. Come fare allora? Semplicemente dovrai applicare il processo inverso! Segui questi semplici passi: dal calendario di Booking clicca su “esporta calendario” e copia il link (ti consigliamo di scegliere “sincronizza solo le prenotazioni” per evitare che errori di chiusura delle date si propaghino su altri portali). A questo punto accedi ad Airbnb nella medesima schermata di prima (parametri di disponibilità) e vai su “importa calendario”: incolla il link, scegli un nome ed il gioco è fatto!

Come fare a bloccare le date su Airbnb?

Uno degli strumenti più utili sul portale americano è la possibilità di chiudere delle disponibilità in base ai propri impegni o necessità di utilizzo dell’immobile. Capire come fare a bloccare le date su Airbnb è molo semplice. Dalla home clicca sulla voce “calendario”, quindi focalizzati sul menù di destra: noterai in alto la voce “date selezionate”. Non dovrai fare altro che inserire in questi campi la fascia di date che intendi chiudere, e poi cliccare su “bloccato” subito sotto. Noterai che i giorni selezionati si coloreranno di colore diverso e non saranno più prenotabili! Tutto qui!

Come bloccare le date su Booking?

Il procedimento per bloccare le date su booking.com è molto simile a quanto sopra. Come prima cosa accedi all’extranet con il tuo user e password e clicca sulla voce “calendario e prezzi”. A questo punto cliccando su un giorno qualsiasi noterai che è possibile allargare la selezione trascinando l’apposito riquadro. Una volta scelti i giorni da bloccare non ti resta che spostarti nel menù di destra e cliccare su “chiudi”: comparirà una striscia colorata che contrassegnerà tutte le date non disponibili alla prenotazione. Se vorrai riattivare il tuo appartamento ti basterà cliccare sulle date bloccate e dal menù a destra selezionare la voce “aperta”.

Il calendario Airbnb può essere sincronizzato anche con Google Calendar o con Ical.

Il procedimento è molto simile a quanto esposto sotto.

Dopo aver esportato il link, vai su Google Calendar e crea un calendario (o accedi ad uno esistente). Una volta fatto clicca sull’icona a 3 pallini e vai su “impostazioni. Qui basterà incollare l’URL di Airbnb e il gioco è fatto.

 

Come gestire i prezzi su Airbnb

Come spieghiamo ai proprietari che ci contattano per la gestione del proprio alloggio, la gestione dei prezzi su Airbnb e (più in generale) sui portali di intermediazione online come Booking, Tripadvisor, Homeaway ed Expedia, rimane un argomento affascinante di difficile comprensione allo stesso tempo.

Una delle prime domande che ci vengono poste è: qual è il prezzo giusto da impostare? A quanto può essere venduto il mio appartamento? Domande semplici dalla risposta complessa.

Partiamo col dire che non esiste un prezzo valido per tutto l’anno… e questo è abbastanza ovvio. Ma non esiste nemmeno un prezzo troppo alto o troppo basso. Spieghiamoci meglio.

Dato che la tariffa Airbnb deve ricalcare la domanda di alloggi in un dato momento in una certa zona, se la richiesta è molto alta e i concorrenti sono pochi, non c’è niente di male a chiedere cifre importanti: ad esempio a Milano durante il Salone del Mobile, appartamenti da 4 persone possono essere venduti tranquillamente a 1.000€ a notte.

 

Ma qual è il prezzo minimo da applicare? Se è vero che non esiste un tetto massimo, esiste invece con precisione quello minimo.

Ci capita spesso di parlare con proprietari che ci dicono “sotto questa cifra non voglio scendere” riportando cifre casuali basate sulle loro sensazioni. Purtroppo non funziona così.

Lo scopo del proprietario è massimizzare l’utile nell’arco dell’anno, che è fatto di diverse stagioni. Mentre durante i picchi di visite è facile piazzare l’appartamento al prezzo desiderato, la bravura del gestore sta nel venderlo anche nei periodi più fiacchi: per far ciò il prezzo va abbassato. Ma di quanto?

L’utile è dato dalla differenza tra ricavi e costi. I costi possono essere variabili (ovvero sostenuti solo se l’alloggio è affittato, come i consumi) o fissi (che si pagano a prescindere, come IMU, TARI, svalutazioni ecc).

sincronizzare_calendario_bookingSe viene calcolato che il costo totale (variabili + fissi) di una notte in un bell’appartamento nel centro di Riccione per 4 persone è di 20€ al giorno, allora affittarlo a 30€ porterebbe ad un utile di 10€ a notte. “Ma 30€ sono troppo pochi per il mio appartamento” potrebbe replicare il proprietario. Se in bassa stagione 30€ fosse l’unico prezzo per consentire la vendita, allora la scelta sarebbe solo tra affittare o non affittare e, in altre parole, tra guadagnare 10€ a notte o… perderci i relativi costi fissi.

Si, perché se un alloggio non viene affittato, produce ugualmente dei costi, che sono quelli ad esempio di tasse o manutenzioni annuali che vengono spalmati su ogni giorno dell’anno.

 

Per questo quando gestiamo gli alloggi ci teniamo a far capire ai proprietari che facciamo il loro interesse nel massimizzare l’occupazione dell’appartamento al giusto prezzo.

Come impostare il giusto prezzo su Airbnb? Quanto può guadagnare un alloggio?

Dalla nostra esperienza di gestione, possiamo riassumere che gli elementi più importanti che influenzano il prezzo di un appartamento nei seguenti punti:

  • Posizione. Questo è il parametro più importante. Non ci riferiamo solo alla città, ma anche a particolari zone della stessa città. Tendenzialmente, più un alloggio è vicino a stazioni di mezzi pubblici o punti di interesse, più è facile da piazzare.
  • Numero di posti letto. Più letti si mettono a disposizione e più ci si distingue dalla massa. Questo significa che quando gli ospiti cercheranno alloggi capienti, se il tuo rientra tra questi avrai meno concorrenza da fronteggiare.
  • Condizioni dell’alloggio. Molti proprietari si aspettano che questo sia il punto principale, in realtà è solo il terzo. Rimane comunque un fattore chiave dal momento che influisce enormemente sulle recensioni e consente di targettizzate la clientela: puoi arredare un appartamento rendendolo ideale per le coppie, per le famiglie o per i gruppi di amici.
  • Accessori. Wi-fi, Aria condizionata e altri elementi come questi possono fare la differenza quando un turista deve scegliere tra il tuo appartamento e quello di un competitor. E’ un fattore così importante che in Turidea utilizziamo apposite liste per suggerire ai proprietari che assistiamo l’allestimento di maggior valore per il turista.

 

Come modificare prezzo Airbnb?

Modificare la tariffa su Airbnb è molto semplice, basa accedere al calendario e selezionare un giorno. Nel menù a destra noterai la voce “prezzo giornaliero”: basterà cambiare questo valore con uno a piacimento e cliccare su “salva”!

 

Come funziona il pagamento su Airbnb

gestione_prezzi_airbnbUna delle domande più frequenti che ci viene fatta dai proprietari è come funziona il pagamento su Airbnb e quanto ci vuole per ricevere i soldi.

L’ospite che soggiorna nella tua struttura versa il denaro al momento della prenotazione quindi, salvo cancellazioni, al momento dell’arrivo avrà già pagato quanto dovuto.

Il portale però non ti invia immediatamente il bonifico, ma aspetta il giorno successivo al check-in. C’è una ragione per questo: è una sorta di garanzia verso il cliente. Immagina che il tuo Guest arrivi e non trovi nessuno ad accoglierlo, ti chiama ma non rispondi. Oltre al disagio, il turista non sarà certamente disposto a pagare, chiamerà l’assistenza Airbnb e chiederà un rimborso: di conseguenza tu non vedrai un centesimo!

Se tutto va bene invece, e non ci sono particolari lamentele, il giorno successivo ti verrà bonificata la quota che ti spetta al netto di quanto trattenuto da Airbnb. Il bonifico impiegherà qualche giorno lavorativo, ma presto lo vedrai comparire sul tuo conto!

E come funziona il pagamento su Booking?

Su Booking il versamento della somma dovuta al proprietario è più dilazionata: non aspettarti di ricevere il denaro che ti spetta prima della metà del mese successivo a quello della prenotazione. A volte, ci è capitato di ricevere il pagamento anche a fine mese. Non è chiaro il motivo di questa procedura, fatto sta che dovrai essere più paziente nel caso di clienti provenienti da Booking rispetto a quelli di Airbnb.

Airbnb è sicuro? Ecco perché non aver paura della truffa

Quando spieghiamo ai proprietari che posizioneremo e ottimizzeremo il loro appartamento su molti portali tra cui Airbnb alcuni, preoccupati, ci chiedono se questo portale sia affidabile e ci domandano in apprensione: “ma Airbnb è sicuro? Non c’è rischio di essere truffati?”.

La risposta è che essere truffati è molto difficile su Airbnb… e vi spieghiamo perché. Innanzitutto il sistema di pagamenti è sicuro, tutti i dati vengono trattati con particolari sistemi di sicurezza. Ma non è tutto.

Lato Guest, la più grande forma di garanzia è che i pagamenti vengono girati al proprietario solo un giorno dopo il check-in. Questo consente all’ospite di avere abbastanza tempo per segnalare eventuali sorprese all’assistenza e trovare delle soluzioni (o essere rimborsato se necessario).

Lato Host, il fatto che il cliente paghi ancora prima di arrivare è un enorme vantaggio: oltre a rappresentare una garanzia del fatto che i soldi ci sono, la transazione economica passa in secondo piano e ci si può concentrare ad aiutare l’ospite senza fare riferimento ai soldi. Questo rende tutto molto più amichevole e meno commerciale.

Non siamo a conoscenza di situazioni in cui Airbnb o portali simili non abbiamo versato ai proprietari la cifra dovuta.

 

Quando il gioco si fa duro: come fare quando non si ha abbastanza tempo

Gestione di calendari, prezzi, sincronizzazioni, disponibilità, pagamenti…. le cose da seguire sono veramente tante, e non tutti riescono a starci dietro.

Se ti piace l’affitto breve perché offre interessanti vantaggi ma non hai tempo di seguirlo come si deve, allora ti possiamo dare una mano!

In Turidea ci occupiamo proprio di gestione appartamenti in affitto breve, aiutando i proprietari che non vogliono rinunciare alla flessibilità e ai guadagni di questo tipo di affitto ma allo stesso tempo non hanno modo di seguirne le attività collegate.

 

Offriamo due tipi di servizi:

  • Servizio Online, che riguarda la gestione di pagamenti, prenotazioni, calendari e creazione di annunci multilingua, lasciando al proprietario l’accoglienza fisica.
  • Servizio Completo, ovvero una gestione chiavi in mano di tutto l’alloggio, comprese le pulizie, la gestione di manutenzioni, check-in e assistenza in loco al guest.

Se vuoi saperne di più, dal menu in alto potrai scoprire nel dettaglio i nostri servizi!

Sentiti libero di farci una telefonata per fare due chiacchiere! Saremo felici di analizzare la tua personale situazione e proporti la migliore soluzione!

 

Speriamo davvero che questo articolo sulla gestione calendario, prezzi e pagamenti su Airbnb ti sia stata utile! Ti diamo appuntamento alla prossima!

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