Riceviamo tante chiamate da parte di persone interessate a investire in appartamenti da affittare a turisti. Ci chiedono se può essere un buon investimento, se può dare dei buoni rendimenti e così via.

 

Ovviamente la risposta è articolata, per questo nell’articolo di oggi abbiamo deciso di dare 5 consigli a chi sta pensando di guadagnare con gli affitti brevi investendo nell’acquisto di una casa vacanza.

 

Innanzitutto analizzeremmo se gli affitti turistici sono la scelta giusta per te e per i tuoi obiettivi personali, poi entreremo nel tecnico dell’analisi economica. Se sei curioso e vuoi saperne di più, prenditi cinque minuti e una tazza di tè: tutto quello che leggerai è tratto dalla nostra esperienza di gestione di appartamenti e dalle analisi di mercato che facciamo per i nostri clienti.

Comprare casa per Airbnb: ne vale la pena?

pay back period negli affitti brevi“Voglio comprare casa per Airbnb, secondo voi è una cosa che sta in piedi?” Questa è una delle tipiche domande che ci rivolgono coloro che stanno valutando l’acquisto di un immobile da destinare agli affitti brevi. Quando facciamo le nostre analisi di fattibilità, la prima domanda che poniamo all’interlocutore è l’uso che intende fare dell’immobile.

 

Non è detto infatti che l’immobile sia acquistato per essere affittato 365 giorni all’anno: magari il proprietario ha intenzione di riservarsene l’uso per alcune settimane o alcuni mesi. Questo non è un dettaglio perché i periodi usati e non affittati hanno un costo in termini di mancato guadagno. Questo costo va valorizzato attentamente perché in base alla stagione può incidere in modo più o meno evidente. Il primo consiglio che ti diamo quindi, è di sapere con la massima precisione quali saranno i periodi dell’anno in cui utilizzerai tu stesso l’immobile. Per ognuno di questi dovrai fare una stima dell’incasso perso.

 

Nelle nostre analisi di mercato, per ottenere delle risposte noi di Turidea utilizziamo dei dati storici, ovvero dei valori reali passati. Non è come avere la sfera di cristallo ma è un ottimo punto di partenza per fare una stima.

 

 

 

Payback period: cos’è e come funziona

Ora entriamo più nel tecnico e, con il secondo consiglio, ti vogliamo invitare a prendere confidenza con il Pay Back period (PBP), un concetto economico da conoscere prima di investire in appartamenti da affittare a turisti. Il pay back period (in italiano “tempo di rientro”) è il lasso temporale che permette di coprire interamente la spesa sostenuta. In altre parole, se spendi 200.000 € in una casa vacanze, quanti anni ti serviranno per rientrare di questa cifra?

 

Ti invitiamo a fare molta attenzione su questo aspetto perché il PBP può variare notevolmente tra due immobili nella stessa area. Per calcolare il PBP servono due dati: il primo, semplice da ottenere, è il costo di acquisto; il secondo, molto più complicato, è la resa annuale netta prevista. È proprio su questo punto che ci focalizziamo nelle nostre analisi di mercato. Mettendo a numeratore l’investimento e a denominatore il rendimento annuale, il risultato sarà proprio il numero di anni necessari a coprire la spesa. Tra due soluzioni simili, l’investimento che rientra più velocemente è il migliore.

 

 

Valutare il ROI

Il terzo consiglio che ti diamo, anche questo piuttosto tecnico, e di conoscere il ROI del tuo investimento. l’acronimo ROI sta per “return on investment”, ed indica quanto il rendimento annuale è alto in relazione all’investimento che lo ha generato.  Anche questo è un dato molto utile da utilizzare nei confronti tra più alternative: tra due soluzioni si sceglierà quella con il ROI più elevato.

 

Come si calcola? Basta dividere il rendimento netto annuale per l’investimento, quindi se ad esempio hai speso 100.000 € in una casa e questa ti rende 10.000 € annuali, il tuo Roi è del 10%. Come per il pay back period, anche qui la criticità è stimare l’incasso netto, che sarebbe quello che ti rimane in tasca alla fine dell’anno tolti consumi, le tasse, e le altre spese. Stimare nel miglior modo possibile i costi e i ricavi nel dettaglio è fondamentale, ed è quello che facciamo nelle nostre analisi di mercato, per poi calcolare indici come il ROI e il Pay Back Period.

 

Mutuo: rapporto tra rendimento e rata

comprare casa per AirbnbSe quanto detto finora è valido per qualsiasi tipo di investimento, la faccenda si complica un po’ se entra in gioco il muto. Investire in appartamenti da affittare a turisti utilizzando un prestito della banca, è un’operazione classica che in molti considerano, con lo scopo di pagare ogni mese le rate utilizzando i proventi degli affitti brevi. In questa circostanza entrano in gioco due vincoli aggiuntivi: il primo è quello degli interessi, che sono un onere extra da considerare oltre a quelli elencati poco fa, e l’altro l’impegno con la banca.

 

Chi deve restituire un prestito a rate infatti, dovrà essere particolarmente attento a mettere in campo una gestione professionale di alto livello, perché in caso di rendimenti bassi potrebbe affrontare problematiche con l’istituto di credito. Il quarto consiglio che ti diamo quindi è, nel caso tu abbia bisogno di un prestito, di imputare correttamente gli interessi pagati nel tuo calcolo economico, e di essere professionale nella gestione. Alcuni proprietari ci contattano per frequentare i nostri corsi di formazione, proprio per essere sicuri di partire con il piede giusto.

 

Conviene ristrutturare casa per affittarla?

L’ultimo consiglio che ti vogliamo dare riguarda le ristrutturazioni. Oltre al buon gusto, le ristrutturazioni devono tenere conto delle necessità dei turisti, che sono diverse da quelle di un proprietario o di un affittuario. Ti consigliamo di prediligere una mobilia di effetto ma dal costo medio-basso, lasciando l’arredamento di alto livello solo agli appartamenti destinati alla classe luxury.

 

conoscere il roi casa vacanzeNella fase di ristrutturazione, ci siamo accorti che esistono due tipologie di proprietari:

  • I proprietari che curano da soli l’aspetto dell’alloggio basandosi sul proprio gusto;
  • Quelli che si affidano a dei professionisti di interior design che li supportino.

 

La scelta spetta a te, ma ricorda che non è detto che affidarsi ad un professionista sia per forza più costoso. Ad esempio noi di Turidea collaboriamo con architetti esperti in home staging, ovvero l’arte di cambiare il look a un appartamento con spese contenute. In questi casi non è raro che il proprietario ottenga un risultato migliore di quello che avrebbe ottenuto da solo, spendendo addirittura meno.

 

Conclusioni

Leggendo il nostro articolo ti sarai reso conto che fare delle attente valutazioni e delle analisi di mercato approfondite è il primo passo indispensabile per chi vuole investire in appartamenti da affittare a turisti.

 

Se ti trovi in questa fase, ti possiamo aiutare con dei servizi specifici:

  • Analisi di mercato professionale. Un servizio di valutazione dei rendimenti basato su dati reali storici, accompagnato se lo vorrai dal commento tecnico di uno specialista.
  • Corsi di formazione per proprietari. Se vorrai gestire tu stesso l’appartamento in modo professionale, questa è la soluzione che fa per te.
  • Gestione casa vacanze. Se non avrai tempo di occupartene tu stesso, ti possiamo aiutare a gestire la tua abitazione con un servizio promozionale oppure completo (dove è disponibile).

 

Ricorda che puoi trovare tanti altri spunti su YouTube seguendo i video del canale Turidea!