L’affitto breve sta conoscendo un vero e proprio boom negli ultimi anni, complice la maggior reddittività, la sicurezza dei pagamenti, ma anche la flessibilità di utilizzo dell’immobile e il maggior controllo a cui è sottoposto. Ma cosa deve fare un proprietario per iniziare questo tipo di attività in regola?

 

Oggi parleremo proprio degli adempimenti locazioni brevi, ovvero di tutti i requisiti da rispettare per poter sfruttare questo interessante metodo di locazione tramite portali come Airbnb o Booking.com. Tutto quello che leggerai è tratto dalla nostra esperienza di gestione affitti brevi, e speriamo quindi ti sia di grande aiuto pratico!

Inizieremo spiegano come funziona questo particolare tipo di regime per poi focalizzarci sulla normativa da rispettare, sulla comunicazione alla questura ospiti casa e infine affrontare il discorso della tassazione e contrattualistica. Alla fine dell’articolo avrai anche modo di scoprire il nostro servizio per valutare una collaborazione qualora ti interessasse.

Ora è il momento di entrare nel vivo, iniziamo!

Adempimenti: gli 8 pilastri da rispettare

normativa fiscale tassazioneDurante le nostre consulenze spesso ci viene chiesto dai proprietari di appartamenti che cos’è di preciso la locazione breve. Ebbene, è una forma di affitto inferiore a 30 giorni svolta da persone fisiche in forma non imprenditoriale.

Chiunque voglia iniziare il proprio percorso nelle locazioni brevi deve rispettare 8 adempimenti fondamentali, che sono:

 

  1. Finalità di tipo abitativo. Il primo punto riguarda la destinazione dell’immobile, che dovrà essere finalizzato ad ospitare persone con uso residenziale. Non rientrano in questo regime quindi locazioni commerciali o a atte a fini produttivi e industriali.
  2. Luogo in cui si trova l’immobile. L’appartamento deve trovarsi in Italia. Non si potrà quindi rientrare nel regime di locazione turistica affittando per brevi periodi un alloggio posseduto all’estero.
  3. Servizi ammessi. Non trattandosi di un attività alberghiera, i servizi ammessi a supporto dell’ospite sono limitati: ad esempio, è consentito il cambio della biancheria, le pulizie a fine soggiorno, le manutenzioni, il Wi-Fi e l’aria condizionata. Non è permesso invece fornire pasti, noleggi auto, guide turistiche o interpretariato.
  4. Forma non imprenditoriale. Un parametro estremamente importante riguarda la non imprenditorialità dell’attività. Ma come fare a stabilire quando una locazione è da considerarsi tale oppure no? Ogni normativa regionale è diversa, ma indicativamente possiamo affermare che questa attività è da svolgere in maniera saltuaria o comunque con non più di 2 appartamenti all’attivo.
  5. Durata. Come anticipato, affinché venga considerato affitto breve la durata della locazione non deve superare i 30 giorni. Oltre tale termine, e fino ai 18 mesi si parla di affitto temporaneo, e sarà obbligatoria la registrazione del contratto, con relativo pagamento di imposte di registro, bollo ecc. Specifichiamo che la durata si considera legata alla persona, quindi se si affitta allo stesso soggetto in periodi diversi, sarà necessario fare la somma dei giorni e verificare se è necessaria la registrazione oppure no.
  6. Soggetti e personalità giuridica. Sia il locatore che il locatario devono essere persone fisiche. Non si può quindi rilasciare fattura ad una società.
    7. Intermediari immobiliari. E’ concesso l’utilizzo di portali di intermediazione come Airbnb o Booking.com.
  7. Forma del contratto affitti brevi. Non è richiesta una particolare forma, l’importante è che siano presenti gli estremi dell’immobile e delle due parti coinvolte. Ai proprietari che assistiamo forniamo un apposito fac simile da compilare, ma crearne uno è semplice e richiede pochi minuti. Noi di Turidea suggeriamo sempre di redigerlo anche se non è obbligatorio: questa infatti è un importante tutela anche per il proprietario.

 

Procedura: dalla richiesta iniziale alla comunicazione questura

Svolgendo per conto dei proprietari tutta la procedura burocratica per rendere operativo l’alloggio, ci siamo resi conto che da regione a regione può cambiare anche di molto sia la documentazione richiesta sia il tempo necessario, pur rispettando tutti gli adempimenti locazione breve.

 

Partendo da questa premessa, ci teniamo comunque a fornire una linea guida di quelli che sono i passaggi principali per affittare la propria casa vacanze. Andiamo con ordine:

  1. Comunicazione al comune di competenza. Il primo passo è mettersi in contatto col proprio comune per capire quali sono le procedure richieste. Noi di Turidea consigliamo di chiedere del SUAP (sportello unico attività produttive), lì dovresti trovare qualcuno che sa aiutarti indicandoti i moduli richiesti.
  2. Comunicazione questura affitti brevi. Il comune ti rilascerà una sorta di autorizzazione con un numero di protocollo. Con questa in mando dovrai recarti alla questura e richiedere i dati di accesso al portale alloggiati web. Questo portale ti consentirà di inserire tutti i dati degli ospiti, ed è un operazione obbligatoria da svolgere entro 48 ore dal loro arrivo.
  3. Registrazioni statistiche. Il comune ti fornirà anche i dati di accesso al portale statistico regionale. Si tratta di un ulteriore adempimento locazioni brevi da svolgere per ogni permanenza. In sostanza, dovrai inserire anche qui i dati dei tuoi ospiti.
  4. Tassa di soggiorno. Se prevista dal tuo comune, dovrai procedere a ritirare in contanti la tassa di soggiorno, da versare poi nei tempi e nelle modalità indicate.

Cosa dice la normativa sulla tassazione

adempimenti negli affitti breviUna delle tipiche domande che ci viene posta nella nostra attività di gestione affitti brevi riguarda quante tasse si pagano.

La risposta è piuttosto semplice dato che le scelte a disposizione sono sostanzialmente due.
La prima è la cedolare secca al 21%. Si tratta di un imposta sostitutiva che in quanto tale, prende il posto di tutti gli altri importi dovuti al fisco. In sostanza, pagata la cedolare nient’altro sarà dovuto.

L’alternativa è applicare il normale regime IRPEF. Dato che gli scaglioni IRPEF sono più onerosi (dal 23% al 43%) questo metodo conviene solo a coloro che possono contare su sgravi fiscali interessanti che si applichino quindi anche agli importi di locazione. Sarà comunque il fiscalista o CAF a fare questa analisi.

 

Gestione affitti turistici: quando non vuoi avere pensieri

locazione con AirbnbSe ti interessano lo locazioni brevi ma hai paura di non avere abbastanza tempo, allora possiamo darti una mano!

Ci occupiamo proprio di gestione affitti turistici, e il nostro scopo è aiutare i proprietari di appartamenti a trasformare il proprio alloggio in una rendita mensile senza stress.

 

Il nostro contratto di gestione affitti brevi totalmente flessibile ti consentirà di guadagnare e al tempo stesso utilizzare la tua casa in caso di necessità: la troverai pulita e in ordine!

Offriamo due tipi di servizio:

  • Pacchetto online: dedicato a chi ricerca aiuto per la promozione, gestione prezzi, pagamenti, calendari ecc, ma vuole accogliere personalmente gli ospiti e gestire pulizie e manutenzioni.
  • Pacchetto completo: pensato per chi vive lontano o non ha tempo, e desidera liberarsi da ogni pensiero delegando interamente la gestione del proprio affitto.

Navigando dal menù in alto potrai approfondire i nostri servizi! Non esitare a contattarci per richiedere una consulenza gratuita e valutare il rendimento del tuo immobile!

Confidiamo che questo articolo sugli adempimenti locazione breve ti sia stato d’aiuto!
Alla prossima!

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