Trovare il giusto prezzo da far pagare ai propri ospiti può essere difficile. Le cosa da considerare sono tante: la tipologia di pubblico a cui ti rivolgi, il comportamento della concorrenza, eventi, fiere, ecc. Insomma il rischio di fare errori è alto, ed è molto facile impostare una tariffa sbagliata.

 

Una soluzione a questo problema tenta di darla lo strumento prezzi smart di Airbnb che, tramite un sofisticato algoritmo, automatizza in maniera dinamica la gestione delle tariffe da richiedere al guest. Ma… come funziona questo meccanismo? Aumenta davvero l’occupazione? Che effetto ha sui guadagni? E soprattutto: vale davvero la pena attivarlo?

 

Nell’articolo di oggi proveremo proprio a rispondere a queste domande, basandoci sulla nostra esperienza di gestori di appartamenti in affitto breve e di consulenti per chi si avvicina a questo settore. Durante i nostri corsi di formazione infatti, abbiamo raccolto numerosi interrogativi su questo tema e intendiamo oggi condividere con te le nostre riflessioni. Curioso? Allora mettiti comodo, prenditi qualche minuto, e continua la lettura!

 Cosa sono i prezzi dinamici e perché possono essere utili

gestione dei prezzi automatica e analisiPrima di tutto bisogna chiarire cosa si intende con prezzi dinamici Airbnb. Questa domanda ci viene posta di frequente durante i nostri corsi di formazione dedicati a chi vuole migliorare i propri rendimenti. Il termine “dinamico”, fa riferimento alla capacità del parametro di cambiare frequentemente sulla base di diversi fattori. In altre parole, attivando questa funzione, ogni giorno il prezzo del tuo appartamento cambierà basandosi su aspetti come la concorrenza, la domanda ecc, con lo scopo di aumentare l’occupazione dell’alloggio.

 

La comodità di questo sistema, è che puoi dimenticarti di fare analisi e dedicare il tuo tempo ad altro. Il lato negativo… beh è proprio la perdita di controllo su un elemento strategico. Per questo, vale la pena chiedersi: ne vale davvero la pena? Quanto è efficace questo strumento? Per rispondere, dobbiamo capire come funziona.

 

Elementi presi in considerazione

Quali fattori influenzano l’algoritmo di Airbnb? Stando a quando dice la community ufficiale, i parametri presi in considerazione sarebbero i seguenti:

  • Lead time, ovvero con quanto anticipo l’ospite tende a prenotare.
  • Domanda: quante persone sono alla ricerca di una casa come la tua in un certo periodo?
  • Picchi stagionali. Ogni mercato turistico subisce una stagionalità più o meno accentuata. L’algoritmo valuta in quale punto della curva ti trovi.
  • Ranking, grado di soddisfazione e recensioni. Anche la reputazione del tuo annuncio viene presa in considerazione: maggiori sono le visualizzazioni, le prenotazioni e migliori sono le recensioni, più alto sarà il prezzo.
  • Dati storici: quali sono state le tariffe alle quali i viaggiatori hanno prenotato in passato?
    I fattori presi in esame dai prezzi smart sono davvero tanti, persino la permanenza di un singolo visitatore sulla pagina del tuo annuncio viene misurata.

 

 

E’ davvero tutto automatizzato, o c’è qualche strumento con cui il gestore può influenzare il sistema? In effetti qualcosa c’è: potrai agire sull’algoritmo impostando un prezzo massimo, uno minimo e una tariffa base. Quest’ultima, serve per impostare un “baricentro di prezzo”: alzandolo, tutti i prezzi smart Airbnb tenderanno ad alzarsi… e vice versa. Questi aggiustamenti però, vanno fatti con giudizio per non intaccare i propri rendimenti.

 

Come si attivano e disattivano i prezzi smart Airbnb

Quando facciamo consulenza ai proprietari per aumentare il rendimento del loro alloggio, alcuni di loro ci chiedono ci chiedono come si attiva o si disattiva questa funzione. Attivare i prezzi smart Airbnb è molto semplice e può esser fatto in due momenti. La prima possibilità viene data al momento della creazione dell’annuncio… anzi, i prezzi dinamici sono impostati di default, sarai tu a doverli disattivare se non li vuoi!

 

Se invece questi non sono attivi ma vuoi attivarli, basta andare sull’annuncio e nel menù corrispondente cliccare su “prezzi”: li troverai come prima voce, affiancati da una parola che indica se sono attivi. Ti basterà cliccare proprio su questa parola per attivarli o disattivarli.

 

 

I prezzi Smart… funzionano davvero?

E’ giunto il momento di chiedersi se i prezzi smart Airbnb funzionano davvero oppure no. Cosa dobbiamo intendere per “funzionare davvero”? Beh, l’efficacia di uno strumento di questo tipo si misura con la sua capacità di aumentare i profitti, ovvero quello che ti resta in tasca tolti i costi.

 

prezzi automatizzati per case vacanzeNella nostra esperienza (ma non siamo i soli a pensarla così), i prezzi smart tendono a impostare tariffe molto basse… a volte troppo! Ci sono casi in cui vengono proposti importi anche sotto i 10€ a notte! A prescindere dal tipo di alloggio, è chiaro che valori di questo tipo rendono impossibile un guadagno da parte del gestore. Lo scopo dell’algoritmo è chiaramente quello di aumentare l’occupazione… ma è evidente che non basta avere il calendario pieno per ottenere un profitto: il prezzo deve essere adeguato alla struttura di costo. Ecco perché, allo stato attuale, ci sentiamo di dire che i prezzi smart, in molti casi, non sono efficaci come si potrebbe sperare, ma la cosa interessante… è che forse è meglio cosi! Perché?

 

Beh, prova a pensarci un attimo. Se tutti si affidassero alle tariffe automatizzate, inizierebbe una guerra di prezzo al ribasso all’interno dell’algoritmo tra tutti gli utilizzatori del servizio, con il risultato di arrivare anche in questo caso, a prezzi di vendita bassissimi. Alla luce di ciò, forse è un bene che i prezzi smart non funzionino a dovere, e che ogni operatore continui, in base alle proprie analisi, a impostare la tariffa che ritiene più adatta alla sua situazione.

 

Turidea: un aiuto a massimizzare i tuoi rendimenti

Come avrai capito, gran parte dei suggerimenti che ti abbiamo dato oggi sono tratti dalla nostra esperienza pratica sul campo. In effetti, non ci occupiamo solo di gestione, ma aiutiamo anche i proprietari che vogliono cimentarsi nel settore degli affitti brevi a trarre il massimo profitto dal proprio alloggio.

 

Se credi ti farebbe comodo un aiuto, prendi in considerazione uno dei seguenti servizi che proponiamo a chi, come te, opera in questo mercato:

  • Corsi di formazione personalizzati: si tratta di veri a propri percorsi dove sarai seguito individualmente, sarà seguita la tua personale situazione e valuteremo insieme come migliorare e automatizzare la gestione.
  • Consulenze mirate: hai qualche domanda specifica da porci? Rispondiamo velocemente ai tuoi interrogativi.
  • Gestione del tuo alloggio: se non hai tempo, pensiamo noi alla promozione e (dove possibile) all’accoglienza.

 

Ti ricordiamo anche che abbiamo preparato per te tanto materiale totalmente gratuito: scoprilo sfogliando il nostro blog, o seguendo i video del canale YouTue Turidea dall’apposita pagina!