Può succedere a tutti: hai un appartamento sfitto, si presenta una persona apparentemente per bene in cerca di alloggio, e tu decidi di dargli fiducia firmando un contratto di locazione. Dopo qualche tempo capisci che ti eri sbagliato sul suo conto, il mancato pagamento dei canoni di affitto inizia a generare tensioni e stress, e ora ti stai chiedendo come sfrattare inquilino moroso.

La buona notizia è che sei nel posto giusto: in questo articolo parleremo dettagliatamente dello sfratto per morosità, spiegando cos’è e come funziona. Continueremo elencando tutti i documenti necessari per lo sfratto, spiegheremo cos’è l’intimazione di sfratto per morosità e concluderemo parlando di opposizione decreto ingiuntivo, di quanto costa tale procedura e dei tempi necessari.

Sarà una guida passo a passo che ti permetterà di chiarire ogni dubbio e capire come muoverti mossa in maniera consapevole.

Comprendiamo benissimo la tua frustrazione: è stato proprio per evitare di avere problemi di pagamento che ci siamo specializzati nella gestione di appartamenti in affitto breve, un tipo di affitto destinato a soggiorni di breve durata durante i quali gli ospiti (spesso turisti) pagano in anticipo ancora prima di arrivare. Se vorrai approfondire, nel menu in alto troverai tutti i riferimenti.

Ma torniamo a noi, rilassati e prenditi qualche minuto per leggere, al termine della lettura avrai tutto molto più chiaro!

Tipi di sfratto locazione: le 4 tipologie

intimazione-sfratto-morositàLa normativa italiana prevede diversi tipi di sfratto locazione. Analizziamoli uno per uno:

  • sfratto per finita locazione. In questo caso si procede a terminare l’accordo tra le parti approfittando del termine della durata del contratto, che ad esempio può essere di 4 + 4 anni. Le problematiche sorgono quando l’inquilino nonostante la fine dell’accordo si rifiuta di abbandonare l’alloggio.
  • sfratto per necessità. Si può utilizzare questa procedura quando il proprietario, avvalendosi di specifiche motivazioni autorizzate dalla legge, termina il contratto di affitto. Ciò succede ad esempio quando si compie un cambio di destinazione d’uso del locale convertendolo da abitativo a commerciale. Da quel momento in poi si parlerà di sfratto commerciale e non più di sfratto abitazione.
  • sfratto per inadempimento. È il caso in cui si verifica una risoluzione locazione in seguito ad una grave inadempienza del locatario, ad esempio se quest’ultimo concede in subaffitto l’immobile senza esserne autorizzato.
  • sfratto per morosità. Si tratta della situazione che approfondiamo in questo articolo, nonché di una delle più classiche e ricorrenti problematiche legate all’affitto tradizionale. Lo sfratto esecutivo per morosità è concesso quando l’affittuario ritarda il pagamento di più di 20 giorni o in alternativa omette di versare la sua quota di spese condominiali per un importo superiore a due rate mensili.

 

In linea teorica, si può procedere contro il soggetto inadempiente anche dopo il mancato pagamento della prima rata, di fatto però si tende ad aspettare qualche mese in più nella speranza che la situazione migliori.

Ricordiamo che affinché si possa procedere, il contratto deve essere stato regolarmente registrato.

 

Sfratto per morosità cos’è e come funziona

Proviamo a definire che cos’è lo sfratto per morosità. Si tratta di una procedura che il proprietario può richiedere al giudice di un Tribunale Civile, attraverso la quale si chiede un intervento contro un affittuario che si rifiuta di pagare il canone concordato.

Come funziona? Il primo passo è una lettera di diffida, mediante la quale si invita ufficialmente l’occupante a lasciare la dimora. Se ciò non fosse sufficiente, si passa ad un’intimazione convalida sfratto per morosità, con conseguente citazione in giudizio ed ingiunzione di pagamento per le quote di locazione maturate e non versate.

A questo punto se l’inquilino non ha nulla di oggettivo su cui costruire una difesa o non si presenta all’udienza, il giudice potrà procedere con lo sfratto esecutivo per morosità tramite la cosiddetta monitoria di sgombero, ovvero l’intervento della forza pubblica tramite ufficiale giudiziario che si presenterà all’alloggio il giorno indicato.

 

Burocrazia: i documenti necessari sfratto per morosità

opposizione-decreto-ingiuntivoSe ti farai assistere da un legale, è molto probabile che ti chieda di preparare i seguenti documenti da allegare:

  • contratto di locazione registrato regolarmente (basta anche una copia). Se non hai registrato il contratto allora non puoi utilizzare lo sfratto per morosità ma lo sfratto per occupazione abusiva, procedura ben più duratura e dispendiosa.
  • copie di tutte le sollecitazioni di pagamento all’inquilino. Queste servono a dimostrare che hai fatto tutto il possibile per avvisare l’affittuario e tentare di farlo ragionare.
  • ricevute pagamento affitto. Queste servono invece a ricostruire la quota di compenso che è stata effettivamente versata.

 

Tutte questi documenti permettono di provare che hai realmente diritto a richiedere lo sfratto. Ripetiamo ancora una volta che la condizione necessaria è che il contatto sia registrato, non basta essere proprietari dell’alloggio!

 

Come sfrattare un inquilino moroso

Molti dei proprietari di appartamenti che sono passati all’affitto breve per evitare problemi di pagamento, e che ci hanno concesso la gestione del loro alloggio, sono stati costretti in precedenza a intraprendere procedure di sfratto. Si tratta purtroppo di una situazione ricorrente.

Proviamo a capire come sfrattare un inquilino moroso, riassumendo passo a passo ogni fase del processo.

In teoria si è autorizzati a richiedere lo sfratto già dal 21º giorno di ritardo di pagamento, tuttavia solitamente si usa attendere qualche mese per dimostrare al giudice le proprie buoni intenzioni. Se l’attesa non dà i suoi frutti, si procede con una lettera di intimazione sfratto morosità. Questo avviso serve ad avvertire l’inquilino che se non procederà al pagamento di quanto in sospeso entro 10 giorni lo citerai in giudizio.

Se la lettera di diffida non sortisce gli effetti sperati a quel punto si procede con l’atto di intimazione di sfratto per morosità seguito da citazione e ingiunzione di pagamento per quanto ancora in sospeso.

Prima però si passa per l’udienza, e sono tre i casi possibili:

  • l’inquilino non si presenta. In questa ipotesi il giudice potrà porre in essere un ordinanza di convalida di sfratto, vale a dire fissare una data per l’abbandono forzato dell’alloggio. Emesso l’ordine esso diventa titolo esecutivo, e se l’affittuario non paga entro il termine ultimo allora si procederà con la monitoria di sgombero ovvero, con lo sfratto forzoso tramite ufficiale giudiziario.
  • l’inquilino si presenta facendo opposizione. Se presenterà delle valide prove a suo favore il giudice potrà rinviare a giudizio la decisione.
  • l’inquilino decide di saldare il debito o di chiedere un termine di garanzia, ovvero un aggiunta di tempo per saldare quanto dovuto.

 

Ricordiamo che in caso di morosità incolpevole il conduttore non sarà tenuto a lasciare l’appartamento ma potrà accedere ad un apposito fondo.

Molti si chiedono come sfrattare un inquilino moroso con figli piccoli: questa procedura è particolarmente difficile da portare a compimento dato che la legge tende a favorire i minori assicurando loro anzitutto un tetto sopra la testa.

 

Intimazione di sfratto per morosità: modello e procedura della lettera di sollecito.

L’intimidazione di sfratto per morosità, è un atto in forma libera, vale a dire che la norma non prevede un modello specifico. Tuttavia affinché sia ritenuta valida, la diffida deve contenere almeno delle specifiche informazioni. Cerchiamo di ricostruire un fac simile modello intimazione sfratto per morosità.

  1. Innanzitutto vanno inseriti i dati del proprietario. Se sei tu colui che si occupa della faccenda ma non sei il proprietario, inserisci il titolare effettivo dell’alloggio.
  2. dati dell’appartamento. Riferisciti ai dati catastali: foglio, numero e sub.
  3. riferimenti al contratto siglato. Inserisci tutte le informazioni più importanti univoche dell’accordo tra di voi.
  4. prospetto riassuntivo dei versamenti effettuati e di quelli ancora dovuti
  5. lettera di diffida, o comunque qualunque prova di sollecito al conduttore.

 

Solitamente le suddette operazioni vengono svolte da un avvocato, ma qualora volessi velocizzare l’operazione, puoi procedere anche in prima persona.

Se la lettera di sollecito non genera gli effetti sperati, allora invierai al conduttore un atto di citazione, dopodiché sarete chiamati in udienza per esporre i vostri pareri.

 

Sfratto esecutivo per morosità: decreto ingiuntivo per canoni non pagati

inquilino-morosoSi tratta di una procedura spiacevole, piuttosto lunga e dagli esiti incerti: di fatto è uno dei motivi per cui molti proprietari si sono rivolti a noi di Turidea passando all’affitto breve e abbandonando la locazione tradizionale. Proviamo a spiegare qual è il processo di sfratto esecutivo per morosità.

Se il giudice in seguito all’udienza ritiene colpevole il conduttore, provvede ad emettere uno sfratto morosità decreto ingiuntivo per canoni non pagati. Oltre a ciò, dispone anche un decreto ingiuntivo che diventa esecutivo dopo 21 giorni, con lo scopo di ordinare all’affittuario di pagare quanto ancora in sospeso e quanto maturerà fino al momento dello sgombero. A questi costi si aggiungono chiaramente tutte le spese di esecuzione.

A questo punto, affinché il decreto ingiuntivo per canoni non pagati venga registrato presso la cancelleria, il locatore è tenuto al pagamento di un’imposta di registro Agenzia delle Entrate.

Dopo il versamento, il proprietario riceverà la ricevuta di pagamento F23 imposta di registro, un documento essenziale per tramutare il decreto ingiuntivo in atto esecutivo. Questa conversione necessita solitamente di circa un mese.

Una volta che il decreto ingiuntivo per canoni non pagati è diventato esecutivo, si possono ritirare le copie conformi di entrambi gli atti.

Il passo successivo consiste nel vero e proprio sgombero.  Tramite il decreto ingiuntivo sfratto per morosità esecutivo l’ufficiale giudiziario stabilisce il giorno destinato alla liberazione dell’alloggio e ne informa l’affittuario. Qualora quest’ultimo si opponga, entro pochi giorni può intervenire la polizia per uno sgombero forzato.

Infine, l’ufficiale giudiziario compila il verbale di convalida dello sfratto, dove attesta il rientro in possesso dell’immobile.
Per quanto riguarda i pagamenti, si ha tempo altri 3 mesi per attendere il saldo. Se ciò non avviene si può procedere al pignoramento di beni mobili e immobili.

Ci teniamo a ricordare un fatto molto importante: la presenza del locatore all’udienza è essenziale. Se il titolare non si dovesse presentare il processo decade, e non sarà più possibile liberare l’alloggio.

Come avrai capito le tempistiche del procedimento sono piuttosto lunghe e possono superare tranquillamente l’anno, specialmente se l’inquilino si oppone.

 

Opposizione decreto ingiuntivo per morosità

Il conduttore ha diritto a presentarsi in udienza e a domandare un opposizione decreto ingiuntivo per morosità, ovvero fornire delle prove che testimonino che non è stato in grado di versare i canoni per delle valide ragioni. Se il giudice crede sussistano delle giuste cause, può concedere fino a 6 mesi di tempo per rientrare di quanto in sospeso. L’estensione può superare tale limite nel caso il conduttore sia disoccupato, disabile, pensionato di oltre 65 anni o lavoratore in cassa integrazione.

In uno dei suddetti casi il procedimento sarà convertito da rito speciale in rito ordinario: ciò significa che entrambe le parti avranno a disposizione del tempo aggiuntivo per fornire ulteriori elementi a loro sostegno.

Qualora invece il giudice ritenga che le prove fornite dal conduttore non siano sufficienti, allora provvederà a convalidare lo sgombero.

 

Costi sfratto morosità

costi-sfratto-morositàAlcuni dei proprietari che ci hanno affidato la gestione del loro appartamento passando alla locazione breve, raccontandoci delle loro passate brutte esperienze con gli inquilini si sono spesso lamentati dei costi sfratto morosità.

Tali oneri si dividono principalmente in 3 categorie:

  • Costi di procedimento: vanno dai 1.000 ai 5.000 euro circa
  • Costi legali: si tratta della parcella avvocato, che solitamente si aggira attorno ai 1.000 € – 1.500 € + Iva e cassa 4%.
  • Contributo unificato sfratto per morosità: in sostanza è un importo variabile che dipende dall’entità della causa, ovvero dalla somma di tutti gli importi non pagati. Di seguito riportiamo il valore da versare per ogni scaglione:
  1. 18,50€, per importi in sospeso da 0 € a 1.100€
  2. 42,50€ per importi in sospeso da 1.101 € a 5.200€
  3. 103 € per importi in sospeso da 5.201 € a 26.000€
  4. 225 € per importi in sospeso da 26.001 € a 52.000€

 

Come effettuare il pagamento contributo unificato per sfratto morosità?

Tale versamento può essere effettuato in tre modi diversi:

  • utilizzando la banca o l’home banking facendo riferimento al modello F23 contributo unificato inserendo il codice tributo 750T;
  • recandosi in un ufficio postale tramite il bollettino conto corrente postale contributo unificato;
  • servendosi del modello comunicazione di versamento contributo unificato, sul quale vanno inseriti i dati del proprietario che sta promuovendo lo sfratto per morosità ed i dati del destinatario della procedura ovvero l’affittuario. Effettuato il pagamento verrà rilasciato un apposito contrassegno, da conservare scrupolosamente.

 

La soluzione ai problemi di pagamento: l’affitto breve

Leggendo questo articolo ti sarai reso conto di quanto sia lunga e complicata la procedura di sfratto per morosità e soprattutto di quanto sia incerto il risultato.

La buona notizia è che esiste un tipo di affitto diverso da quello tradizionale che non tutti conoscono, denominato locazione breve. Si tratta di un tipo di somministrazione dell’alloggio per brevi periodi a visitatori (solitamente turisti) che ne fanno un uso limitato utilizzandolo come base di appoggio per visitare i dintorni.

Questa tipologia di affitto presenta numerosi vantaggi:

  • Pagamenti garantiti, dato che il visitatore paga ancora prima di arrivare;
  • Massima flessibilità, dando modo al proprietario di riservarsi l’uso dell’appartamento quando vuole;
  • Ospiti referenziati: molti portali di intermediazione danno modo di dare recensioni agli inquilini, e questo incentiva un comportamento corretto e rispettoso;
  • Sicurezza della permanenza: sai sempre quando l’ospite arriva… e quando va via!
  • Controllo continuo: dopo ogni soggiorno l’appartamento viene pulito, riordinato e controllato;
  • Alti rendimenti: a seconda delle condizioni e dell’ubicazione dell’alloggio, l’affitto breve può rendere ben più dell’affitto classico.

In Turidea ci occupiamo proprio di gestione di appartamenti in affitto breve, prendendo in carico tutte quelle attività che il proprietario non riesce ad amministrare fino ad offrire un servizio completo chiavi in mano.

Ti aiutiamo a trasformare il tuo appartamento in una rendita senza pensieri da ricevere a fine mese.

Se l’idea ti interessa, usa il menu in alto per scoprire i nostri servizi e contattaci senza impegno per fare due chiacchiere. Saremo contenti di fornirti una consulenza gratuita a questo tipo di locazione e di suggerirti la soluzione più adatta a te!

Confidiamo davvero che questo articolo ti sia stato utile, e ti diamo appuntamento alla prossima!

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