Una delle domande più ricorrenti che ci viene posta nella nostra attività di gestione appartamenti in affitto breve riguarda la tassazione, ed in particolare la famosa tassa Airbnb.
In questo articolo parleremo in maniera dettagliata proprio di questo, cercando di scoprire le ultime news e approfondire cos’è e cosa significa questo provvedimento nel mercato della locazione casa vacanze.
Gli affitti turistici sono un business in forte espansione negli ultimi anni, ma essendo svolto per lo più da non professionisti la confusione è molta e l’improvvisazione dilaga.

 

Cercheremo quindi di approfittare della nostra esperienza nel settore per rendere i concetti chiari, semplici e comprensibili anche a chi non è un albergatore professionista.Discuteremo di tassazione a 360 gradi, capiremo come la tassa Airbnb sia collegata alla cedolare secca affitti brevi, e concluderemo l’articolo con qualche consiglio su come evitare sanzioni, multe e penali.

Allora, sei curioso di sapere le ultime news 2020 su questo argomento? Allora prenditi qualche minuto e leggi fino in fondo: in poco tempo avrai chiara tutta la faccenda e potrai ritornare al tuo lavoro di host!
Molto bene, sei pronto? Fantastico, iniziamo!

News 2020: bocciato il ricorso al tar di Airbnb contro la ritenuta del 21%

tassazione_affitti_breviNel nostro lavoro di gestione affitti brevi è importante rimanere aggiornati sullo sviluppo di sentenze che potrebbero apportare importanti novità nel settore delle locazioni, e ci teniamo per cui a condividere con te gli ultimi aggiornamenti 2020 della Tassa Airbnb.

Il TAR del Lazio ha infatti respinto il ricorso del portale americano contro l’obbligo di fare da sostituto d’imposta.

Si tratta di una battaglia iniziata nel 2017 e di fatto non ancora finita dato che Airbnb fa sapere di voler ricorrere al Consiglio di Stato e se necessario anche alla Corte di Giustizia Europea; l’antitrust si era espressa a sostegno del colosso dell’intermediazione sostenendo che l’obbligo sarebbe stato lesivo della concorrenza penalizzando le transazioni online rispetto ad altre modalità.

Insomma, per ora tutto rimane com’è e non ci resta che attendere qualche altro mese per vedere se ci saranno nuovi sviluppi… ma che cos’è questa tassa Airbnb?

Capiamolo insieme nel prossimo paragrafo.

 

Tassa Airbnb agenzia delle entrate 2020: come funziona negli affitti turistici

Di solito durante la consulenza iniziale che forniamo ai proprietari che intendono affidarci la gestione del proprio alloggio, li rassicuriamo su un fatto molto importante: la tassa Airbnb non è una nuova imposizione!

Questo è un concetto molto importante da capire perché leggendo online, a volte sembra quasi di intendere che il governo Gentiloni nella sua manovrina di aprile 2017 abbia introdotto nuovi adempimenti locazioni brevi per i proprietari che intendono affittare il proprio appartamento con questa modalità. Ebbene, non è assolutamente così! Proviamo a spiegarci meglio.

Chiunque affitti un appartamento in qualsiasi modalità ricevendo un compenso sotto forma di canone di locazione è tenuto a denunciarlo nella dichiarazione dei redditi tramite il modello F24.

Il problema è che molti host trasgrediscono a questo obbligo non dichiarando nulla alle autorità, sottraendo quindi un importante gettito dalle casse dell’erario.

 

Con la manovra chiamata “tassa Airbnb” il governo Gentiloni puntava semplicemente a responsabilizzare gli intermediari online dandogli il compito di trattenere direttamente alla fonte il 21% di quanto incassato dal proprietario, e di fungere quindi da sostituto d’imposta rilasciando poi una certificazione unica. In questo modo lo Stato sarebbe stato sicuro di incassare le imposte relative agli adempimenti locazioni brevi senza fare ulteriori controlli.

In parole semplici quindi, lo Stato ha semplicemente chiesto ai portali di intermediazione come Booking, Tripadvisor, Homeaway ed Expedia di trattenere il 21% di quanto transato: l’anno successivo si sarebbero poi fatti i conti e in base alle modalità di pagamento scelte dal proprietario gli sarebbe stata rilasciata una “ricevuta di pagamento” detta certificazione unica (CU), da scalare dalle sue tasse.

Non esiste quindi nessuna nuova imposta, “tassa Airbnb” è solo un nome impropriamente dato al procedimento di recupero della somma.

I siti come Airbnb hanno però secondo la nuova normativa un altro obbligo, ovvero quello di trasmettere i dati degli host e dei contratti all’agenzia delle entrate… cosa che fino ad ora non ha fatto.

 

Cedolare secca Airbnb: normativa affitti brevi e case vacanze

news_tassa_airbnbAbbiamo detto fino ad ora che lo scopo della normativa chiamata “tassa Airbnb” era quello di obbligare l’intermediario online a trattenere il 21% della somma scambiata. Ma perché questa percentuale?

La scelta non è casuale, ed in effetti come spesso spieghiamo in fase di orientamento ai proprietari di appartamenti che gestiamo, si hanno a disposizione 2 opzioni relative alla tassazione degli affitti brevi:

 

  • Cedolare secca locazione breve: si tratta di un imposta sostitutiva, vale a dire una somma che se versata va in sostituzione ad ogni altro adempimento dovuto relativo a quel reddito. La cedolare secca in particolare consiste proprio in una percentuale del 21% sull’importo pagato dall’inquilino al proprietario e consente di evitare il pagamento di imposte di bollo, registro, chiusura del contratto, e ovviamente del relativo scaglione IRPEF (abbiamo parlato diffusamente di questo aspetto nel nostro articolo “cedolare secca nelle locazioni brevi: come funziona, obblighi e requisiti”) .
  • Imposta sulle persone fisiche (IRPEF). In questo caso i proventi vanno imputati come redditi da fabbricato secondo gli scaglioni IRPEF che vanno dal 23% al 43%. Sebbene sembri un ipotesi poco conveniente, in realtà in presenza di particolari sgravi fiscali o detrazioni potrebbe essere ragionevole optare per questa scelta.

 

Come avrai intuito, la tassa Airbnb 21% ricalca proprio il valore della cedolare secca. Se il proprietario deciderà di scegliere questa imposta sostitutiva null’altro sarà dovuto: il sito web rilascerà la certificazione unica dell’importo trattenuto, il proprietario lo porterà al suo commercialista e non serviranno altri adempimenti. Se invece il padrone della casa vacanze sceglierà il regime IRPEF, allora secondo la normativa affitti brevi la CU fungerà da acconto di imposta, vale a dire da somma anticipata che verrà poi detratta dall’ammontare complessivo di quanto dovuto all’erario considerati tutti i redditi percepiti.

Anche per le attività commerciali è prevista l’imposta sostitutiva, e prende il nome di cedolare secca negozi 2020: si tratta però di un ambito diverso che qui non verrà trattato.

 

Tassazione Airbnb: modalità di pagamento e modello F24

A giudicare dalle domande che ci vengono poste dai proprietari di appartamenti, quello della tassazione Airbnb sembra essere un argomento di grande interesse, tant’è che abbiamo incluso questa trattazione nella consulenza gratuita che forniamo prima di prendere in gestione un alloggio in affitto.

Abbiamo detto che la cedolare secca sostituisce il pagamento di:

  • Imposte di bollo
  • Imposte di registro
  • Addizionali regionali e comunali IRPEF
  • IRPEF su redditi da fabbricato

Le aliquote cedolare secca possono essere di due tipi: al 21% o al 10%. Si fa riferimento quasi sempre alla prima poiché la seconda è relativa al canone concordato.

La modalità di pagamento cedolare secca passa attraverso il modello F24, e va versata entro il 30 Giugno dell’anno successivo o con maggiorazione del 0,40 % entro il 16 Maggio.

 

Nel modello F24 vanno indicati i codici tributo cedolare secca che sono:

  • 1840 per la prima rata
  • 184 per la seconda
  • 1842 per la rata di saldo

Questo perché la cedolare può essere spezzata in più acconti.

Per completezza segnaliamo che la procedura per registrare l’opzione cedolare secca all’Agenzia delle Entrate passa tramite il modello RLI 2020, ma questo non è un adempimento necessario per contratti inferiori ai 30 giorni.

 

A chi si applica la Tassa Airbnb?

aggiornamenti_tassa_airbnbLa tassa Airbnb riguarda sostanzialmente due tipologie di intermediari:

  • Intermediari immobiliari online come Booking, Airbnb, Tripadvisor, Homeaway, Expedia ecc. In questo caso i portali dovranno fare da sostituto di imposta, ovvero trattenere il 21% degli importi versati dal turista e rilasciare l’anno successivo una certificazione unica al proprietario, il quale sarà libero di utilizzarla come cedolare secca oppure come acconto per i versamenti IRPEF. Oltre a ciò i portali dovranno comunicare all’agenzia delle entrate i dati degli host e i contratti di affitto brevi periodi.
  • Agenzie immobiliari. Chiaramente anche in questo caso gli adempimenti sono gli stessi e vale quanto detto per i portali web, quindi anche le agenzie dovranno segnalare i contratti e trattenere la cedolare secca al 21%.

 

Come evitare sanzioni: a chi chiedere aiuto

Avrai capito che la locazione casa vacanze è un attività i cui proventi possono essere importanti e ben superiori rispetto agli affitti tradizionali, ma come in tutti i lavori per ottenere ottimi risultati serve pazienza, voglia di studiare e soprattutto tanto tempo a disposizione.
Se ciò è particolarmente vero per l’assistenza verso l’ospite (che non deve mai sentirsi abbandonato), è altrettanto vero per quanto riguarda la normativa fiscale sulla quale è necessario aggiornarsi continuamente per evitare multe o sanzioni.

 

Se pensi di non avere abbastanza tempo per seguire la tua casa vacanze come vorresti, ti possiamo aiutare!
Ci occupiamo proprio di gestione appartamenti in affitto breve, ovvero svolgiamo tutte quelle attività che il proprietario non riesce a seguire come vorrebbe.

Offriamo due tipi di servizi:

  • Un servizio online (commissione al 10% sul totale incassato) attraverso il quale svolgiamo per te le attività di creazione, ottimizzazione e traduzione annunci sui migliori portali, gestione prenotazioni, calendari, pagamenti, prezzi e assistenza online all’ospite.
  • Un servizio completo (commissione al 18% sul totale incassato) tramite il quale offriamo una gestione chiavi in mano del tuo alloggio. Oltre ai precedenti servizi online, ci occuperemo anche di pulizie, manutenzioni, burocrazia, check in e assistenza in loco al visitatore.

 

Se non hai abbastanza tempo e vuoi ottenere di più dal tuo appartamento, sentiti libero di contattarci per una chiacchierata senza impegno. Ti forniremo una consulenza gratuita sugli affitti brevi e valuteremo la tua personale situazione per venire incontro alle tue esigenze! Nel menù in alto troverai maggiori informazioni sui nostri servizi.

Confidiamo che questa articolo sulla tassa Airbnb ti sia stato d’aiuto!

A presto!

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