Una delle domande più frequenti che ci sentiamo rivolgere nel nostro lavoro di gestori case vacanza riguarda le tasse sugli affitti brevi e gli obblighi normativi che ne derivano. E’ un argomento spinoso ma importante, per ciò in questo nostro articolo cercheremo di fare chiarezza su questo aspetto che è sicuramente tra quelli meno chiari ma di fondamentale importanza per capire la convenienza di questo regime.

Se dunque vuoi finalmente mettere ordine sulle tasse locazione turistica e relativi adempimenti sei nel posto giusto! Entriamo nel vivo col prossimo paragrafo!

Le regole dell’affitto breve: scopri se rispetti i requisiti

Tasse sugli affitti breviIl boom degli ultimi anni di piattaforme come Airbnb, ha spinto molti proprietari ad affittare il proprio appartamento tramite la locazione turistica, senza però sapere bene a cosa andavano incontro a livello normativo, complice anche una legislazione che ha impiegato parecchio tempo a adeguarsi a questo tipo di settore.

 

La situazione normativa relativa alla tassazione affitti brevi è piuttosto recente dato che riguarda un settore relativamente nuovo ed è in costante aggiornamento.

Cominciamo col dire che per affitti brevi la legge italiana intende affitti che non superano i 30 giorni di permanenza. In sostanza non vi è un limite al numero di persone che si possono ospitare durante l’anno, purché ogni inquilino non risieda per più di 30 giorni nell’appartamento o nella stanza affittata (esatto, potete affittare anche una singola stanza o un divano letto).

Un altro fattore stabilito dalla normativa è che l’attività andrebbe svolta in maniera saltuaria o stagionale, o comunque non per 365 giorni all’anno. Solitamente si fa riferimento al limite di 200 giorni, anche se questa è una materia disciplinata a livello locale, e nel nostro lavoro di gestori e consulenti di casa vacanze ci siamo resi conto che varia moltissimo da comune a comune.

A volte il limite è di soli 6 mesi, a volte 8 o 10, mentre in altri casi viene stabilito in giorni. In ogni caso raccomandiamo di informarsi presso lo sportello dedicato del vostro comune.

 

Se l’attività di affitto breve svolta 365 giorni all’anno allora viene considerata come imprenditoriale e sarà necessario aprire una partita IVA.

Un altro vincolo è rappresentato dal numero di immobili che si possono affittare contemporaneamente in locazione turistica, per i quali viene stabilito un numero massimo di 3 alloggi/stanze messi in affitto per comune. Anche qui, raccomandiamo di informarsi perché aiutando i proprietari ci è capitato di riscontrare comuni che imponessero un minimo di 2 anziché 3 appartamenti.

 

Infine vi è il discorso dei servizi aggiuntivi: non è consentito offrire servizi aggiuntivi come la colazione o le pulizie giornaliere, mentre nulla vi vieta di richiedere un rimborso spese per le pulizie finali.

Solo ai bed and breakfast è consentito di effettuare un servizio di colazione, sotto rilascio però di un apposita licenza.

Se tuttavia volete agevolare il vostro ospite fornendogli un aiuto per il primo pasto, nulla vi impedisce di stipulare convenzione con un bar o una pasticceria: sarà un accorgimento molto apprezzato!

Se rispettate tutti i requisiti di cui sopra, rientrate nel regime della locazione turistica e non sarà necessario aprire partita IVA.

 

Come conoscere la normativa locale della locazione turistica del tuo comune

Tasse Affitti: come funzionano?Se l’idea dell’affitto breve ti piace e sei interessato a scoprire come conoscere la normativa locale del tuo comune, allora dovrai metterti in contatto col tuo municipio chiedendo del giusto sportello per evitare sgradevoli rimpalli.

Nel nostro lavoro di assistenza ai proprietari, abbiamo capito che il primo passo da fare è senza dubbio quello di farsi reindirizzare allo sportello unico per le attività ricettive. Nelle città più grosse come Milano, Roma, Firenze ecc. vi è un sito dedicato che fornisce tutte le informazioni, mentre negli altri comuni bisognerà fare qualche telefonata, avendo a che fare spesso con persone che non hanno la minima idea di cosa gli state chiedendo… quindi armatevi di un po’ di pazienza, non ci sono alternative!

Se volete saltare il numero generico del municipio e provare a contattare direttamente lo sportello dedicato fate un tentativo: provate a digitare sul motore di ricerca “sportello unico per le attività ricettive + nome comune”, se siete fortunati potreste risparmiarvi un po’ di tempo!

La tassazione case vacanza: Irpef o cedolare secca?

Altro argomento spinoso che spesso ci viene chiesto nel nostro lavoro di gestione case vacanza riguarda il discorso tassazione.
Chi opta per il regime dell’affitto breve avrà a disposizione una scelta tra due opzioni: la prima è usufruire della cedolare secca l 21%, la seconda è destinare il reddito alla tassazione Irpef.

  • La cedolare secca consente di applicare una tassa fissa e costante del 21% a quanto dichiarerete come rendita della vostra casa vacanze. Ha sicuramente il vantaggio di essere semplice e conveniente: come molti sanno infatti, un imposta del 21% è ben al di sotto di quello che siamo abituati a pagare in Italia sui redditi. Questa opzione presenta l’unico svantaggio di non essere personalizzabile, nel senso che non tiene conto della situazione personale del singolo individuo, cosa che invece avviene nel regime Irpef. Approfondiamo questo concetto di seguito.
  • Il regime Irpef consiste nella tassazione per scaglioni del reddito dichiarato: tali scaglioni variano dal minimo del 23% su redditi fino a 15.000€ ad un massimo del 43% su redditi maggiori di 75.000€. Scegliere questa opzione significa ribaltare il reddito conseguito nella gestione casa vacanze nel calderone di tutti gli altri redditi percepiti.

Ad un prima impressione sembrerebbe non avere alcun senso scegliere di aderire al regime Irpef, poiché anche la percentuale più bassa applicabile (il 23%) è superiore a quella della cedolare secca (21%).

Va tuttavia specificato che il regime Irpef tiene conto di quella che è la realtà personale e famigliare dell’individuo, e quindi in alcuni casi permette di detrarre certe spese dalla base imponibile di calcolo dell’imposta.

A volte quindi, se un contribuente gode di buone detrazioni (affitto, spese mediche, figli a carico ecc) può convenirgli scegliere di aderire al regime Irpef.

Solo un ragioniere o commercialista che conosce bene la situazione personale del proprietario di casa vacanze può essere in grado di suggerire la forma migliore a cui aderire, e questo compito fa parte del suo lavoro.

Quello che noi di Turidea suggeriamo sempre, è di porsi il problema a tempo debito di fronte ad un esperto. Non serve avere chiara da subito la via da perseguire: in fase di dichiarazione dei redditi si prenderà in mano la situazione dell’anno passato e si sceglierà la soluzione migliore.

Sappiate comunque che, alla peggio, pagherete il 21% di cedolare secca!

Il contratto di locazione turistica: obblighi e consigli

La questione degli obblighi che riguardano il contratto di locazione turistica è un’altra delle questioni che ci viene spesso chiesta durante l’assistenza preliminare.
Un aspetto importante da ricordare è che non è obbligatorio registrare il contratto di locazione turistica.
Il fatto che la registrazione non sia obbligatoria tuttavia, non impedisce al proprietario – anzi lo consigliamo fortemente – di preparare un “contrattino” di qualche tipo, anche semplice, e di farlo firmare ai suoi ospiti.

Noi solitamente forniamo ai proprietari di appartamenti in gestione un facsimile di contratto bilingue che loro possono poi personalizzare all’occorrenza.
Il motivo per cui suggeriamo di far firmare all’ospite un contratto è più che altro per tutelare il proprietario piuttosto che per adempiere ad un obbligo di legge: mentre infatti è altamente improbabile che bussino alla vostra porta chiedendovi il contratto di locazione, averlo vi potrà essere utile in caso di disputa con l’inquilino.

Se ad esempio, durante la permanenza il vostro ospite rompe un televisore e sul contratto avrete annotato questo strumento tra i beni messi a disposizione e funzionanti, allora questa sarà un ulteriore tutela a vostro favore al fine di chiedere un risarcimento.

Inoltre, il fatto di firmare un contratto contenente un elenco di elettrodomestici funzionanti, sarà un deterrente dal punto di vista psicologico verso il vostro ospite.

Può sembrare strano, ma il solo fatto di firmare un documento incentiva l’inquilino ad avere un occhio di riguardo verso la casa che lo ospita, e vi farà anche apparire più seri e professionali.

Cauzione case vacanza: garanzia o zappa sui piedi?

Un aggiunta che si può fare al contratto di locazione turistica permesso dalla normativa italiana, riguarda il pagamento di una cauzione all’arrivo dell’ospite. Solitamente questa somma è commisurata al tipo di appartamento ed ai beni di valore contenuti in esso, e tipicamente oscilla tra i 50 € ed i 500 €.

Anche i maggiori portali di affitto case vacanza permettono l’inserimento di questa voce, che vincola il turista a pagare la somma pattuita ancora prima di mettere piede nell’appartamento.
La richiesta di una cauzione può ingolosire il proprietario di un appartamento in quanto applicandola si sentirà più tutelato in caso di danni.

Anche se ciò indubbiamente è vero, vanno sottolineati due aspetti:

  • il primo è che il danneggiamento di un appartamento o di beni all’interno di esso è un evento estremamente raro. Nella nostra esperienza di gestori appartamenti in affitto breve, abbiamo constatato che nonostante questa sia una delle paure più diffuse e anche una di quelle meno fondate. Può capitare ovviamente di incorrere in situazioni poco piacevoli di questo tipo, ma solitamente si tratta di danni molto piccoli, e in questo caso spesso sono gli ospiti di loro iniziativa a offrirsi di risarcire i danni ( incentivati dal sistema di recensione verso l’ospite) e qualora ciò non accada sarà possibile richiedere un risarcimento tramite apposite assicurazioni che nel caso ad esempio di Airbnb, sono incluse e gratuite;
  • il secondo è che quando un potenziale ospite sceglie un alloggio per le vacanze, valuta tra diverse proposte, e solitamente molte di queste non richiedono il pagamento di una cauzione. È chiaro quindi che, a parità di condizioni, un turista preferirà scegliere un alloggio che lo pone di fronte al minor numero di vincoli possibile.

Dal precedente ragionamento si intende che, sebbene consentita dalla legge italiana, la cauzione è uno strumento che va maneggiato con estrema attenzione perché rischia di tradursi in un inutile calo di competitività nel mercato degli affitti brevi turistici, a fronte di vantaggi limitati.

Chiaramente se conservate beni di pregio e volete tutelarli siete liberi di farlo, ma in tal caso forse conviene valutare di spostarli o sostituirli con altri di valore inferiore, piuttosto che lasciarli in un appartamento in affitto!

Adempimenti locazioni brevi: raccomandazioni finali

Leggendo il nostro articolo, avrai capito che il mondo delle locazioni brevi offre numerosi vantaggi non solo fiscali ma anche normativi, che mirano alla massima semplificazione di questo settore.

Ti consigliamo però di rimanere ben aggiornato sulle normative di questo mercato in continua evoluzione, per evitare di incappare in sorprese o sanzioni che potrebbero rovinare tanti buoni propositi e spese già sostenute. Sul nostro blog troverai tanti altri spunti e informazioni non solo riguardo a questioni burocratiche ma relativamente a tutti gli aspetti che ti possano aiutare nella gestione del tuo affitto breve.

Noi di Turidea speriamo davvero che la lettura di questo articolo ti sia stata utile, e ti aiuti a crescere nel business degli affitti brevi in maniera consapevole.

Se tuttavia ti fossi reso conto che il settore ti interessa ma non hai tempo o modo di approfondirlo e avessi bisogno di una mano, sentiti libero di contattarci per una chiacchierata senza impegno.
Saremo lieti di rispondere alle tue domande e chiarire eventuali dubbi!

Qualunque siano i tuoi obiettivi, perseguili con tenacia: il settore delle locazioni turistiche può dare grandi soddisfazioni!

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