Affitti brevi nei borghi e nelle città minori: conviene investire fuori dalle grandi città?

Negli ultimi anni, gli affitti brevi hanno cambiato geografia. Per molto tempo Roma, Milano, Firenze e Venezia sono sembrate le uniche destinazioni davvero redditizie. Oggi, però, il mercato è cambiato, anche a fronte delle crescenti polemiche sul sovraffollamento delle città per quanto riguarda gli affitti brevi.

Sempre più viaggiatori scelgono borghi storici, piccoli centri, località di montagna, laghi e paesi a pochi chilometri dalle città d’arte. Cercano tranquillità, autenticità, natura e soggiorni più lunghi.

Dunque, conviene aprire una casa vacanze in un borgo o in una città minore invece che in una grande città?

La risposta è…lo scoprirai nel corso di questo articolo. Un immobile in un piccolo centro può offrire margini molto interessanti, costi di acquisto inferiori e meno concorrenza, ma richiede una strategia diversa rispetto a quella di un appartamento in centro città.

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In questa guida analizziamo vantaggi, rischi, dati e strategie per capire quando un investimento fuori dalle grandi città può trasformarsi in un affitto breve redditizio.

Perché i borghi stanno diventando una grande opportunità per gli affitti brevi

Il turismo italiano sta vivendo un cambiamento importante. La domanda non si concentra più soltanto nelle grandi città, ma si distribuisce durante tutto l’anno su territori meno affollati. Dopotutto, ci troviamo anche nello stato con più borghi patrimonio UNESCO e con la varietà territoriale più elevata.

I dati più recenti mostrano una crescita costante delle prenotazioni nei piccoli comuni e nelle destinazioni considerate secondarie. Il fenomeno è spinto da diversi fattori: smart working, turismo lento, esperienze enogastronomiche, cammini, cicloturismo e ricerca di soggiorni immersi nella natura. Chi prenota un affitto breve in un borgo spesso resta più giorni rispetto a chi visita una città d’arte durante un weekend. Questo significa, per un host, meno cambi ospite, minori costi operativi e un calendario più stabile.

Considera anche il prezzo d’acquisto degli immobili. In molte città minori è possibile acquistare un appartamento o una piccola casa con un investimento molto più contenuto rispetto ai grandi centri, mantenendo comunque una buona redditività. Se però possiedi già un alloggio, ma non sai come metterlo in affitto o valorizzarlo al meglio, rivolgiti a noi di Turidea.

Scopri le consulenze per proprietari di case vacanza. Attraverso un’analisi del mercato locale, della concorrenza e della domanda turistica, è possibile stimare la redditività dell’immobile e trovare le strategie più adatte per aumentare il numero degli ospiti.

Conviene investire in un borgo o in una grande città? Le soluzioni a confronto

Nello scorso paragrafo, ti abbiamo parlato della crescita dell’attenzione nei confronti dei borghi. Tuttavia, non significa che tutti gli host debbano investire in un affitto breve in un borgo o zona di provincia. La scelta dipende piuttosto dall’obiettivo dell’investimento, dal budget disponibile e dal tipo di gestione che si vuole costruire.

Un investimento fuori dalle grandi città può essere molto interessante quando il territorio ha un’identità turistica chiara. Borghi storici, località sul lago, piccoli centri vicino alle Dolomiti, paesi della Toscana o della Puglia, ma anche destinazioni vicine a percorsi naturalistici o religiosi attirano un pubblico internazionale durante gran parte dell’anno.

Come già detto, il prezzo di acquisto degli immobili è spesso inferiore, ma anche quello di mantenimento. Se non devi acquistare casa e stai pensando di diventare host, tieni conto della concorrenza meno aggressiva, ma anche di soggiorni mediamente più lunghi e maggiore possibilità di differenziarsi.

Non stai vendendo un alloggio vicino a determinati siti di interesse in una città. Può non trattarsi di un semplice punto di appoggio limitrofo a mezzi pubblici, servizi, in una zona centrale o ricca di intrattenimento. Il tuo alloggio in un borgo o piccolo centro può ospitare esperienze come degustazioni, SPA privata, un arredamento adatto a coppie o famiglie.

Puoi raccontare il territorio, creare itinerari, consigliare ristoranti, collaborare con produttori locali, il tutto per aumentare il valore percepito dell’alloggio. Un ospite sceglie più facilmente una casa che promette un’esperienza completa rispetto a un semplice posto dove dormire.

Ovviamente, un appartamento in montagna avrà esigenze diverse rispetto a una casa vicino al mare. Può fare la differenza offrire deposito bici, informazioni sui sentieri, convenzioni con guide locali o suggerimenti personalizzati. Rendi i servizi coerenti con il luogo in cui ti trovi.

Titolo, fotografie e descrizione devono parlare esattamente al pubblico che vuoi intercettare e presentare al meglio tutti i tuoi servizi. Cura sempre i tuoi annunci!

I borghi più interessanti per gli affitti brevi nel 2026

Il mercato premia soprattutto destinazioni con un’identità forte e una domanda distribuita durante l’anno. Molti viaggiatori cercano una base più tranquilla da cui raggiungere Firenze, Siena, Verona, Bologna o Torino. Dormire fuori città permette di spendere meno e vivere un’esperienza più autentica.

Il Lago di Garda, il Lago Maggiore, il Lago d’Iseo e numerosi laghi minori continuano a registrare una domanda internazionale molto elevata. Non solo laghi. Sempre più prenotazioni arrivano alle zone di montagna e non tanto in inverno quanto durante primavera, estate e autunno grazie a trekking, bike tourism e benessere.

Ci sono poi borghi situati in Puglia, Sicilia, Basilicata e Calabria che stanno vivendo una crescita importante grazie al turismo internazionale e al lavoro da remoto.

Il consiglio che emerge sempre anche durante i nostri corsi per proprietari di case vacanze è quello di acquistare o trasformare un immobile in casa vacanze dopo aver analizzato alcuni dati. Verifica quanti annunci sono presenti sulle principali OTA, quali sono le recensioni, il tasso di occupazione medio e le tariffe stagionali. Numerose strutture con pochissime recensioni possono indicare una domanda debole o un’offerta eccessiva. Un borgo con il 70% di occupazione ad agosto e meno del 20% per diversi mesi potrebbe sostenere un’attività molto stagionale, quindi servono tariffe elevate nei periodi forti. Al contrario, un’occupazione più regolare permette di lavorare anche con ADR inferiori. Borghi e centri minori sono stimati intorno al 45-55% di occupazione, 70-100 euro di ADR e 35-55 euro di RevPAR.

Il segnale più interessante è quindi una domanda già presente, prezzi sostenibili e concorrenza ancora contenuta. Diventa più rischioso investire quando trovi tanti annunci simili, calendari spesso vuoti, tariffe basse anche nei periodi di punta e una stagionalità molto breve.

Quando la grande città è la scelta ideale

Le grandi città mantengono una domanda molto elevata grazie a turismo, eventi, lavoro e università. Il calendario tende a riempirsi più facilmente, ma aumentano anche la competizione, i costi di gestione e il prezzo degli immobili.

Quanto si può guadagnare fuori dalle grandi città?

Una convinzione molto diffusa è che un piccolo centro generi automaticamente meno ricavi. In realtà bisogna distinguere tra incasso lordo e redditività.

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Un appartamento in una città d’arte può avere una tariffa media elevata, ma anche commissioni, pulizie frequenti e costi operativi più alti. Un immobile in un borgo può avere un prezzo medio leggermente inferiore, ma mantenere margini migliori grazie a soggiorni più lunghi e minori cambi ospite.

Oggi gli indicatori da monitorare sono soprattutto:

• tasso di occupazione;
• ADR (Average Daily Rate);
• margine netto per notte occupata;
• costo totale per soggiorno.

Guardare solo il prezzo per notte rischia di dare un’immagine distorta del rendimento reale. Borghi e centri minori registrano mediamente un’occupazione del 45-55%, un ADR di 70-100 euro e un RevPAR di 35-55 euro. Nelle grandi città d’arte si sale a circa 60-65% di occupazione, 150-200 euro di ADR e 90-120 euro di RevPAR.

Gli errori più comuni di chi apre una casa vacanze in un borgo

1. Pensare che basti pubblicare l’annuncio. Un immobile in una città minore non riceve automaticamente prenotazioni. Serve posizionamento, fotografia professionale, pricing corretto e una descrizione costruita sul tipo di viaggiatore che visita quella destinazione.
2. Copiare i prezzi della città vicina. Ogni territorio ha dinamiche completamente diverse. Eventi locali, festività, mercatini, cammini e manifestazioni possono cambiare la domanda di settimana in settimana.
3. Ignorare il turismo internazionale. Molti piccoli comuni ricevono una percentuale molto alta di ospiti stranieri. Questo richiede comunicazione multilingua, istruzioni chiare e un’esperienza senza attriti.
4. Non costruire un’identità dell’alloggio. Se la casa comunica solo appartamento in affitto, finirà per competere quasi esclusivamente sul prezzo.

Come gestire un affitto breve lontano da dove vivi

Uno dei dubbi più frequenti riguarda la distanza. Dopotutto, è più difficile che un host abiti proprio nello stesso borgo dove possiede un alloggio.  È possibile gestire un appartamento che si trova a decine o centinaia di chilometri da casa?

Sì, purché venga costruito un sistema operativo affidabile. Servono collaboratori per pulizie e lavanderia, procedure di check-in e check-out, comunicazioni automatiche e controllo costante dell’immobile.

Per molti proprietari questa è la parte più impegnativa. Ma la gestione online o completa di Turidea nasce proprio per questo tipo di esigenza. È pensata per chi vuole delegare completamente la gestione quotidiana oppure mantenere il controllo dell’immobile lasciando a un team specializzato tutta la parte operativa, dalla pubblicazione degli annunci al pricing dinamico, fino all’assistenza agli ospiti e al coordinamento dei fornitori.

Ti aiutiamo a gestire Airbnb e Booking, i canali principali, ma anche Google My Business, il sito, i contenuti SEO, partnership con attività locali e presenza social. Ti aiutiamo, insomma, a costruire un brand dell’alloggio, ma anche a gestire prezzi, regolamenti, CIN, Alloggiati Web, recensioni, comunicazione, pulizie e fiscalità.

Per concludere, un borgo con una forte identità turistica, una domanda stabile e un immobile ben posizionato può offrire risultati migliori di una casa in una grande città acquistata a un prezzo troppo elevato. Oggi il mercato degli affitti brevi premia chi analizza il territorio, costruisce un posizionamento e gestisce l’immobile come un’attività imprenditoriale.

Quale esperienza stai offrendo e quale margine può generare questa casa? È da questa analisi che nasce un investimento sostenibile, capace di crescere nel tempo senza dipendere soltanto dalla stagione o dalla fortuna.